Sözleşme Süresinin Dolması Kiracıyı Çıkarmak İçin Yeterli midir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, kiraya verene sözleşmeyi feshetme veya kiracıyı tahliye etme yetkisi vermez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, belirli süreli sözleşmelerde kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl için kendiliğinden uzar. Aynı hükümde kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceği açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle 1 yıllık kira sözleşmesi dolduğunda kiracı çıkmak istemezse ev sahibi sırf sürenin bittiğini öne sürerek kiracıyı çıkaramaz. Kira ilişkisinin yazılı veya sözlü olarak kurulmuş olması da tahliye usulleri bakımından sonucu değiştirmez; sözlü kira ilişkilerinde de tahliye ancak kanunda belirtilen haklı nedenlerle istenebilir. Ayrıca 7445 sayılı Kanun uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira sözleşmelerinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi dava şartıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Konut İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya veren, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin birinci fıkrasına dayanarak kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye ettirebilir. Tahliye davası açabilecek ihtiyaç sahipleri kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Kiraya verenin kardeşinin konut gereksinimi nedeniyle tahliye istenebilmesi için, Türk Medeni Kanunu'nun 364. maddesi kapsamında kardeşin yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek durumda bulunması ve kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi vasfını taşıyıp taşımadığının belirlenmesi gerekir. İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerdeki fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen fesih tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6004, K. 2017/14176Kaynağı aç
Gereksinim sebebiyle tahliye kararı verilebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Devamlılık göstermeyen geçici gereksinimler tahliye sebebi oluşturmayacağı gibi henüz gerçekleşmemiş veya doğması uzun bir zamana bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye gerekçesi yapılamaz. İhtiyacın davanın ikame edildiği anda mevcut olması kafi gelmeyip yargılama boyunca ve hüküm kesinleşinceye dek sürmesi zorunludur. Tahliye davası sürerken taşınmazın kiraya veren tarafından üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı kabul edilir. Taşınmazın yargılama esnasında kiracı tarafından tahliye edilmiş olması durumunda ise davanın esassız kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilir ve yargılama giderleri 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331. maddesinin birinci fıkrası uyarınca davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre belirlenir.
Yeniden İnşa, İmar ve Esaslı Onarım Durumunda Tahliye
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu çalışmalar süresince taşınmazın kullanımı imkânsız bulunuyorsa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Yapılacak imar veya tadilat işlemlerinin zorunluluk taşıması ve uygulama sürecinde kiracının yapı içerisinde hayatını sürdürmesine fiziki olanak bulunmaması gerekmektedir. Bu hukuki sebebe dayalı tahliye davası da belirli süreli kira akitlerinde süre hitamından itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Şartları
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasına göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde taşınmazı tahliye etmezse kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava yolunu işletebilir. Tahliye taahhütnamesinin hukuken hüküm doğurabilmesi için yazılı şekilde yapılması, kira sözleşmesiyle aynı anda değil kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmesi ve bizzat kiracının imzasını taşıması zorunludur. Taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmediğinde kiraya veren yasal bir aylık süreyi geçirmemelidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
İcra takibine konu edilen tahliye taahhütnamesinin noterlikçe resen tanzim ya da tasdik edilmediği adi yazılı hallerde, kiracı düzenleme tarihine itiraz ederse alacaklı imzası ikrar edilse dahi tarihi inkâr edilen taahhüde dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edemez. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi doğrultusunda bu uyuşmazlığın çözümü genel mahkemelerde yargılama yürütülmesini gerektirir. Noter tasdikli belgelerde veya kiracının itirazını aynı kuvvette belgeyle kanıtlayamadığı durumlarda icra mahkemesince itiraz kaldırılır; ancak her iki tarafın genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakkı saklı kalır.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 275Kaynağı aç
Kira ve Aidat Borcunun Ödenmemesi Halinde Tahliye
Kira bedelinin süresinde ödenmemesi veya eksik ifa edilmesi halinde kiraya veren noter aracılığıyla kiracıya ihtarname çekerek en az 30 günlük ödeme süresi tanıyabilir. Verilen bu süre zarfında kira borcu ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kiralarda süre içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için yazılı iki haklı ihtara muhatap olmuşsa kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Apartman aidat borçlarında ise kat maliki kiracının ödemediği aidat borcunu bizzat kapatıp ödedikten sonra kiracıya karşı en az 30 günlük ödeme süresi içeren ihtar çekerek veya tahliye talepli takip başlatarak borcun tasfiyesini ve tahliyeyi talep edebilir.
Ödenmeyen kira ve gider alacakları için İcra ve İflas Kanunu hükümleri kapsamında tahliye talepli icra takibi yapıldığında kiracıya 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme süresi verilir. Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük yasal sürede borcunu ödemezse takip kesinleşir. İcra ve İflas Kanunu'nun 269/a maddesi gereğince takibin kesinleşmesi halinde kiraya veren, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. Borçlunun itirazı üzerine açılan itirazın kaldırılması davası sürerken tahliye davası yargılama devam ettiği sürece açılabilir; itirazın kaldırılması kararının kesinleştiği hallerde ise tahliye davasının kesinleşmeden itibaren altı ay içinde açılması gerekir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269/aKaynağı aç
Kiralanana Zarar Verme ve Çevreye Rahatsızlık Verme
Kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermesi ya da komşuları rahatsız edici fiillerde bulunması durumunda kiraya veren noter kanalıyla yazılı bir ihtarname keşide etmelidir. Gönderilecek ihtarnamede meydana gelen zararın giderilmesi veya rahatsızlık veren tutumun sonlandırılması için kiracıya 30 günlük süre tanınmalıdır. Verilen 30 günlük yasal süre içinde zararın karşılanmaması veya komşuları rahatsız eden eylemlerin sürdürülmesi halinde kiraya veren sözleşmenin feshi ile taşınmazın tahliyesi talebiyle dava açabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı ve Kiracının Başka Konutunun Bulunması
Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini isteyebilir. Yeni malikin bu haktan faydalanabilmesi için mülkiyeti edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermesi şarttır. Bu bildirimi tamamlayan yeni malik, edinim tarihinden itibaren altı ay içinde ya da devam eden kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası ikame edebilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kira sözleşmesi akdedilirken kiraya veren bu durumu bilmiyorsa kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu tahliye sebebi, süresi dolan kira sözleşmelerinde ev sahibine kanunen tanınan özel bir fesih imkânıdır.
On Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, uzun süreli kiracılık ilişkilerinde kiraya verene herhangi bir gerekçe göstermeksizin fesih imkânı tanımaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin hesabı yapılırken sözleşmede kararlaştırılan ilk süre hesaba katılmaz; ilk sürenin sona ermesini takip eden birer yıllık uzama dönemlerinin toplamı on yıla ulaştığında uzama süresi tamamlanır. Kiraya veren, bu on yıllık sürenin bitimini izleyen her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunmak şartıyla herhangi bir haklı sebep gösterme zorunluluğu olmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman fesih hakkına sahipken, kiraya veren kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere uygun bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi gereğince kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve ev sahibi yalnızca sürenin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz.
Ev sahibi kendi ihtiyacı için kiracıyı ne zaman tahliye edebilir?
Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin zorunlu konut gereksinimi halinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiracının başka evi varsa ev sahibi tahliye isteyebilir mi?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve sözleşme kurulurken ev sahibi bunu bilmiyorsa, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kira veya aidat ödenmediğinde kiracıya ne kadar süre verilir?
Noter ihtarnamesi veya tahliye talepli icra takibiyle kiracıya borcunu kapatması için 30 günlük yasal ödeme süresi tanınır; borç ödenmezse tahliye davası açılabilir.
Tahliye taahhütnamesinde tarihe itiraz edilirse ne olur?
Noter tasdiki taşımayan adi yazılı tahliye taahhüdünde kiracı tanzim tarihini inkâr ederse icra mahkemesinde itiraz kaldırılamaz; uyuşmazlığın çözümü için genel mahkemelerde yargılama yapılması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy