Kiralanan bir taşınmaz veya taşınır mal, kira sözleşmesi devam ederken herhangi bir sebeple el değiştirirse, Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler bu kuralın dışında tutulmuştur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 310Kaynağı aç
El Değiştirmenin Kapsamı
TBK m. 310, el değiştirmenin hangi hukuki işlemle gerçekleşeceğini sınırlamamıştır; madde 'herhangi bir sebeple' ifadesini kullanır. Geçerli bir devir söz konusu olduğu sürece farklı hukuki sebeplerle mülkiyet hakkı edinen kişinin de kira sözleşmesine taraf olabileceği öğretide ileri sürülmektedir.
Miras bırakanın külli haleflerinin TBK m. 310 kapsamında kira sözleşmesine taraf olamayacağı yönünde bir görüş öğretide savunulmaktadır; ancak bu sınır kanun metninde yer almamaktadır. Külli haleflik durumunun nasıl değerlendirileceği öğretide tartışmalı olmaya devam etmektedir.
Bir başka tartışmalı mesele, devredenin aynı zamanda kiraya veren sıfatını taşımasının gerekip gerekmediğidir. TBK m. 310'da bu yönde açık bir düzenleme yer almamaktadır.
Kanuni Devir ve İradi Devirden Farkı
TBK m. 310'a dayanan geçiş, kanun koyucunun kira sözleşmesinin devrini mülkiyetin devrine bağladığı bir kanuni devir niteliği taşımaktadır. Bu bakımdan TBK m. 323 çerçevesindeki devirden ayrılır: m. 323, kiraya verenin yazılı rızasını ararken m. 310 mülkiyet devrine bağlı olarak işler ve ayrı bir devir işlemi gerektirmez.
Öğretide, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların yeni malike geçişinin ileriye etkili olduğu ve devir tarihinden önce muaccel hâle gelmiş borçlar için kiracının eski kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam ettiği savunulmaktadır. Bu ayrım TBK m. 310'un metninde yer almayıp öğreti değerlendirmesinden kaynaklandığından ihtiyatla göz önünde bulundurulmalıdır.
Kira Sözleşmesi Dışındaki Borçların Durumu
El değiştirmeyle yeni malike geçen, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlardır. Kiracının kiraya verene kira ilişkisi dışında başka bir hukuki temele dayanarak üstlendiği borçların yeni malike geçmeyeceği ve eski mülk sahibiyle kiracı arasında kalmaya devam edeceği öğretide ileri sürülmektedir; bu ayrım TBK m. 310'un metninde açıkça yer almamaktadır.
Üçüncü Kişilerin Rehin ve Kefaletleri
TBK m. 198'in ikinci fıkrası, borçlu değişikliği hâlinde üçüncü kişilerin güvencelerine ilişkin genel bir kural öngörmektedir: borcun güvencesi olarak rehin veren üçüncü kişinin ve kefilin sorumlulukları, ancak borcun üstlenilmesine yazılı olarak rıza göstermeleri hâlinde devam eder. Kiralananın el değiştirmesi durumunda kira borçlarına ilişkin kefalet ve rehinlerin akıbetinin bu hüküm çerçevesinde değerlendirilebileceği öğretide savunulmaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 198Kaynağı aç
Yeni Ayni Hak Sahiplerinin Durumu
El değiştirme yalnızca tam mülkiyet devri biçiminde gerçekleşmeyebilir. TBK m. 311 uyarınca, kira sözleşmesi kurulduktan sonra üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının kullanım yetkisini etkileyen bir ayni hak kazanması durumunda, kiralananın el değiştirmesine dair hükümler kıyasen uygulanır. Hangi ayni hakların kiracının hakkını etkilediği madde metninde sayılmamıştır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 311Kaynağı aç
Kullanımın Bırakılması: Tartışmalı Bir Koşul
TBK m. 310, hükmün uygulanabilmesi için kiralananın fiilen kiracının kullanımına bırakılmış olmasını açıkça aramamaktadır. Bununla birlikte öğretide, kiralananın kiracının kullanımına bırakıldıktan sonra el değiştirmesi hâlinde bu kuralın uygulanacağı görüşünün ağırlık kazandığı belirtilmektedir. Kullanıma bırakılmadan önce gerçekleşen el değiştirmelerde hükmün nasıl uygulanacağı tartışmalı olmaya devam etmektedir.
Borçlu Değişikliğinde Alacaklının Bağlı Haklarının Korunması
TBK m. 198'in birinci fıkrasına göre borçlu değişmiş olsa bile, alacaklının borçlunun kişiliğine özgü olanlar dışındaki bağlı hakları saklı kalır. Kiralananın el değiştirdiği durumlarda kiracının kira sözleşmesinden doğan bağlı hakları bu genel çerçeve içinde değerlendirilebilir.
Kira İlişkisinin Kiracı Tarafından Devri ile Farkı
TBK m. 310, kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesiyle kiraya veren tarafındaki değişimi düzenler. Kiracının kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devretmesi ise TBK m. 323 kapsamındadır. Bu ikinci durumda kiraya verenin yazılı rızası zorunludur; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 323Kaynağı aç
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi devredilen kişi sözleşmede kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında ise devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Bu müteselsil sorumluluk sınırı yalnızca işyeri kiraları için öngörülmüştür.
Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Sözleşmeyi Sona Erdirmesi
TBK m. 351 uyarınca, kiralananı sonradan edinen yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu bulunuyorsa, edinme gününden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak kaydıyla kira sözleşmesi altı ay sonra açılacak davayla sona erdirilebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
TBK m. 351, bu hakkı kullanan yeni malikin aynı zamanda sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da seçebileceğini öngörmektedir. Bu iki yol birbirinin alternatifi olarak düzenlenmiştir.
Sık Sorulan Sorular
Kiralanan satıldığında kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır. TBK m. 310'a göre kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik mülkiyetin devriyle birlikte kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.
El değiştirme yalnızca satış yoluyla mı gerçekleşebilir?
TBK m. 310, el değiştirmenin satımla sınırlı olduğunu öngörmemiştir; madde 'herhangi bir sebeple' ifadesini kullanır. Geçerli bir devir söz konusu olduğu sürece farklı hukuki sebeplerle mülkiyet edinen kişinin de kira sözleşmesine taraf olabileceği öğretide ileri sürülmektedir.
Satıştan önceki kira borçlarını kiracı yeni malike mi ödemek zorundadır?
Öğretide, geçişin ileriye etkili olduğu ve devir tarihinden önce muaccel hâle gelmiş borçlar için kiracının eski kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam ettiği savunulmaktadır. Devir tarihinden itibaren doğan borçlar ise yeni malike ödenir. Bu ayrımın TBK m. 310'un metninde yer almayıp öğreti yorumuna dayandığı göz önünde bulundurulmalıdır.
Kira sözleşmesi yeni malike geçince kefil sorumluluğu devam eder mi?
TBK m. 198'in ikinci fıkrası uyarınca borcun güvencesi olarak rehin veren üçüncü kişinin ve kefilin sorumluluğu, ancak borcun üstlenilmesine yazılı olarak rıza göstermeleri hâlinde devam eder. Yazılı rıza yoksa kefilin sorumluluğunun sürmeyeceği öğretide savunulmaktadır.
Yeni malik kiracıyı gereksinim sebebiyle tahliye ettirebilir mi?
TBK m. 351 bu imkânı düzenlemektedir. Kiralananı sonradan edinen kişi, kanunda sayılan kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla altı ay sonra dava açabilir; dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.
Kamulaştırmada da yeni malik kira sözleşmesine taraf olur mu?
TBK m. 310'a göre kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmakla birlikte, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.
İşyeri kirasında kiracı kira ilişkisini başkasına devredebilir mi?
Kiracının kira ilişkisini devretmesi TBK m. 323 kapsamındadır ve kiraya verenin yazılı rızasını gerektirir. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Rıza verildikten sonra devralan kiracının yerine geçer; devreden kiracı ise sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy