Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde anlaşma, anlaşmanın bulunmaması ve beş yıllık dönem için ayrı ölçütlere bağlanmıştır. Sözleşmenin olağanüstü koşullara uyarlanması ise aynı Kanunun 138. maddesinde birlikte aranan şartlara bağlıdır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava 345. maddeye göre her zaman açılabilir. Belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması; davanın en geç otuz gün önce açılmasına, aynı süre içinde yazılı bildirim yapılıp davanın yeni kira döneminin sonuna kadar açılmasına ya da sözleşmede artış hükmü varsa davanın bu dönemin sonuna kadar açılmasına bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Anlaşmayla belirlenen yeni dönem bedeli
Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedeli anlaşmayla kararlaştırabilir. Anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınır bir yıllık sözleşmeyle sınırlı değildir; bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Geçerlilik, önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının aşılmamasına bağlıdır. Oranın altında kalan bir kararlaştırma bu üst sınırla çelişmez. Sınırı aşan kısmı ayrıca geçerli sayan bir istisna, bu kuralın metninde gösterilmemiştir.
Anlaşma yoksa bedelin belirlenmesi
Yeni dönem bedeli hakkında anlaşma yapılmamışsa kira bedelini hâkim belirler. Belirlemede kiralananın durumu göz önüne alınır ve sonuç hakkaniyete göre oluşturulur. Hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Bu fıkrada gözetilen unsurlar kiralananın durumu ve hakkaniyettir. Belirlenecek bedel, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Emsal kira bedellerinin gözetileceği düzenleme, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler ile sonraki her beş yılın sonuna ilişkin fıkradır.
Beş yıldan sonra uygulanacak ölçü
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedeli hâkim belirler. Belirleme, tarafların bu konuda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın yapılır.
Beş yıllık dönem sonundaki belirlemede tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilir. Hâkim bu unsurları dikkate alarak bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirler. Metin, unsurlara önceden sabit bir ağırlık vermez.
Her beş yıldan sonraki kira yılında, bu yöntemle belirlenen bedel önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir. Beşinci yıl sonundaki belirleme, sonraki yıllarda anlaşma sınırı veya anlaşmanın bulunmaması hâline ilişkin kuralların uygulanmasını bütünüyle ortadan kaldırmaz.
Yabancı para olarak kararlaştırılan kira
Bedelin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmede, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı tutulur. Bu saklılık dışında kira bedeli, beş yıl tamamlanmadan değiştirilemez. Beş yılın dolmamış olması, bedelin kendiliğinden değiştirilebileceği anlamına gelmez.
Beş yıl geçtikten sonra yapılacak belirlemede, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak 344. maddenin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu imkân beş yıl dolduktan sonraki belirlemeye ilişkindir ve beş yıl dolmadan değişiklik yapılamayacağı kuralını kaldırmaz.
Beş yıl dolmadan değişiklik yapılamayacağı kuralı, aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. madde hükmünü ortadan kaldırmaz; bu hüküm saklıdır. Ayrıca 138. madde yabancı para borçlarında da uygulanır. Saklı tutulan imkân, maddenin kendi şartları gerçekleşmeden kullanılabilir hâle gelmez.
Aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama
Uyarlama talebi, yeni dönem bedelinin hangi ölçüyle belirleneceğinden farklı olarak 138. maddedeki olağanüstü durum şartlarına bağlanmıştır. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum bulunmalıdır. Durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalı ve kuruluştaki olguları, ifanın borçludan istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir.
Borçlunun ifa durumu da ayrıca aranır. Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş olmalı ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Şartlar birlikte gerçekleşirse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Uyarlama mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu ifade her sürekli edimde feshi kaçınılmaz bir sonuç hâline getirmez; dönme yerine fesih kural olarak öngörülmüştür.
138. madde uyarlamayı yalnızca kira bedeline özgülemez ve bütün şartların birlikte aranmasını gerektirir. Yeni dönem bedelinin 344. maddedeki artış ölçüleriyle ele alınması ile sözleşmenin olağanüstü durum nedeniyle uyarlanması aynı şart listesine dayanmaz. Bir yolun şartları, diğer yolun şartlarının gerçekleştiğini kendiliğinden göstermez.
Belirleme davasının açılması ve bedelin bağlayacağı zaman
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Davanın her zaman açılabilmesi, mahkemece belirlenecek bedelin hangi andan itibaren kiracıyı bağlayacağına ilişkin şartları ortadan kaldırmaz. Bu bağlayıcılık 345. maddede ayrı düzenlenmiştir.
Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Diğer yol, kiraya verenin aynı otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesidir. Bu yazılı bildirim yapılmışsa, davanın izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması hâlinde belirlenen bedel yine yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa ayrı bir imkân doğar. Bu hâlde yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Geçerlilik, sözleşmedeki artış hükmünün varlığına ve davanın bu süre içinde açılmasına bağlıdır.
Hükümlerin uygulandığı kira ilişkileri
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bu kiralarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Kapsam, konut veya çatılı işyeriyle birlikte bırakılan kullanıma ilişkindir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 339Kaynağı aç
Aynı hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz. İstisna için taşınmazın geçici kullanıma özgülenmiş olması ve kira süresinin altı ay ya da daha kısa olması birlikte gerekir. Koşullardan yalnızca birinin bulunması bu istisnayı karşılamaz.
Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır. Gönderme bu hükümlere ilişkindir ve kurumun izlediği usul ya da esas yönünden ayrıca bir ayrım yapılmamıştır.
Sık sorulan sorular
Kira bedelinin belirlenmesi davası ne zaman açılabilir?
Bu dava her zaman açılabilir. Belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın en geç otuz gün önce açılması, bu süre içinde yazılı bildirim yapılıp davanın dönem sonuna kadar açılması ya da sözleşmedeki artış hükmü bakımından 345. maddedeki şartın gerçekleşmesi gerekir.
Anlaşmadaki kira artışı sınırsız olabilir mi?
Hayır. Yenilenen dönemlere ilişkin anlaşma, önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınır bir yıldan uzun sözleşmelere de uygulanır.
Emsal kira bedeli her belirlemede dikkate alınır mı?
Anlaşma yoksa hâkim, kiralananın durumunu gözeterek ve bir önceki kira yılının on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek biçimde bedeli hakkaniyete göre belirler. Emsal kira bedelleri, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler ile sonraki her beş yılın sonunda, değişim oranı ve kiralananın durumuyla birlikte gözetilir.
Yabancı para cinsinden kirada beş yıl dolmadan değişiklik yapılabilir mi?
1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra belirleme, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek 344. maddenin üçüncü fıkrasına göre yapılır. Bununla birlikte aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. madde saklıdır ve yabancı para borçlarında da uygulanır.
Uyarlama istemi için hangi şartlar birlikte aranır?
Öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen, borçludan kaynaklanmayan olağanüstü durum, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir. Borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Bu takdirde uyarlama, mümkün değilse dönme istenebilir; sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak fesih kullanılır.
Altı aydan kısa kirada konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanır mı?
Taşınmaz niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmişse ve kira süresi altı ay veya daha kısaysa bu hükümler uygulanmaz. İki koşuldan biri eksikse istisna gerçekleşmez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy