Kiracının Faydalı Masraf Davasında Ek Bilirkişi Raporu Talebi

3. Hukuk Dairesi         2017/5180 E.  ,  2019/2616 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalıdan kiralanan alışveriş merkezi içerisindeki yerin eski halinin tuvalet olduğunu, … Alışveriş Merkezi 21/01/2012 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının 14.maddesi gereğince giriş kattaki tuvaletlerin yıkılarak yerlerinin stand alanı olarak kiraya verilmesi yönündeki önerinin kabul edildiğini, … Basın Kültür Sarayı Yönetmeliğinin 25/02/2012 tarihli beyanına göre "halen kadın ve erkek tuvaletleri olarak kullanılan yerlerin yıkımı, vitrin, yer döşemesi, tavan, tesisat vs gibi imalatların söz konusu yerleri kiralayacak işletmeci tarafından yapılacaktır" denildiğini, söz konusu yerin kiralandığını ve tadilatların yapılıp son halini aldığını, alışveriş merkezinin kapatılma ve yıkılma tehlikesi altında olduğunun öğrenilmesi üzerine yapılan imalatlara ilişkin tespit yaptırdığını, akabinde başka bir taşınmaza taşınmak zorunda kaldığını, yeni geçtiği yer için de masraflar yaptığını, müşteri kaybettiğini, çalışamadığı dönem nedeniyle kârdan mahrum kaldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 29.300,00 TL maddi tazminatın temerrüt tarihinden, 20.000,00 TL manevi tazminatın da dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı; tüzel kişiliği bulunmadığını, sözleşme konusu yerin kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olan açık alan olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin belirli süreli stand kiralama sözleşmesi olduğunu, davacı tarafın sözleşmeye dayalı olarak stand tahsisli yeri kullandığını ve bunun haricinde aralarında bir anlaşma yapılmadığını, davacının mecura kendi kullanımı için yaptığı harcamalardan sorumlu tutulamayacağını savunarak, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; dava konusu Alışveriş Merkezi Basın Kültür Sarayı içerisinde bulunan 29 kapı numaralı yerin davalı yönetimce ihaleye çıkarıldığı, ihale tutanağında kira konusu alanın tuvalet olduğunun açıkça belli olduğu hatta bu nedenle kira sözleşmesinin dahi dükkan kiralama değil stand kiralama sözleşmesi olarak düzenlendiği, davacının en başından itibaren kira konusu yerin tuvalet olduğunu bildiği buna rağmen taşınmazı dükkan alarak kullanmak üzere kiraladığı, bu nedenle taşınmazdan tahliyesi nedeniyle davalıdan tazminat istemesinin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Dava, taraflar arasındaki stand kiralama sözleşmesi nedeniyle davacının kiraladığı yer ile ilgili olarak ruhsat alamaması nedeniyle tahliyesi ve bu nedenle uğradığı maddi ve manevi zararın tazmini istemlerine ilişkindir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının aşağıdaki bent kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davacının faydalı ve zorunlu masraf alacağına ilişkin temyiz istemine gelince; Davacı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla davalı yönetimin beyanları doğrultusunda birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak işyeri için ruhsat alınmadığından kapatılma tehlikesi bulunduğunu bu hususun davalıya bildirildiğini, başka bir yere taşınmak zorunda kaldığını, ve akabinde dava konusu yerin yıkıldığını belirterek, yaptığı masrafların davalı kiraya verenden tahsilini talep ettiği anlaşılmıştır. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK.nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananda yapılacak imalatların başlangıçta davalı tarafından belirlendiği ve bu imalatların benimsendiğinden kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır. Somut uyuşmazlıkta; Basın Kültür Sarayı- … Alışveriş Merkezi'nin 21.01.2012 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının 14.maddesi gereğince giriş kattaki tuvaletlerin yıkılarak yerlerinin stand alanı olarak kiraya verilmesi yönündeki önerinin kabul edildiği, bu karar sonrası davalının 25.02.2012 tarihli yazı ile, erkek ve kadın tuvaleti olarak kullanılan yerlerin yıkımı, vitrin, yer döşemesi, tavan, tesisat vs. gibi imalatların söz konusu yerleri kıralayacak işletmeci tarafından yapılacağının ve bu yerlerin açık arttırma usuli ile kiralanacağının duyurulduğu, davacının dava konusu yeri 01.12.2012 başlangıç tarihli stand kira sözleşmesi ile kiraladığı, … Belediyesi'nin 10/12/2013 tarihli kapatma mühlet zabıt varakasından işyerinin kapatılma ve yıkılma tehlikesi nedeniyle taşınmazı 08.02.2014 tarihinde tahliye ettiği ve davacının beyanından dava konusu yerin sonradan yıkıldığı anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelendiğinde, kiracı yönünden bu hususta sınırlayıcı bir hüküm bulunmadığı anlaşılmakla, kiralananı tahliye eden davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Yukarıda yazılı yasal hükümler ve açıklamalar çerçevesinde; mahkemece davacı- kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları belirlenerek bu bedellerin hüküm altına alınması gerekirken, eksik inceleme ile faydalı ve zorunlu imalat bedellerine yönelik olarak yazılı şekilde red kararı verilmesi doğru olmamış hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenle davacı tarafın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 530- İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür. III. İşin işsahibi tarafından uygun bulunması hâlinde

MADDE 281- (1) Taraflar, bilirkişi raporunun, kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler. (Ek cümle:22/7/2020-7251/24 md.) Bilirkişi raporuna karşı talebin bu süre içinde hazırlanmasının çok zor veya imkânsız olması ya da özel yahut teknik bir çalışmayı gerektirmesi hâlinde yine bu süre içinde mahkemeye başvuran tarafa, sürenin bitiminden itibaren işlemeye başlamak, bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir. (2) Mahkeme, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden, yeni sorular düzenlemek suretiyle ek rapor alabileceği gibi, tayin edeceği duruşmada, sözlü olarak açıklamalarda bulunmasını da kendiliğinden isteyebilir. (3) Mahkeme, gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse, yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla, tekrar inceleme de yaptırabilir. Bilirkişinin oy ve görüşünün değerlendirilmesi

Madde 20 – Yapı: a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. Yapı ruhsatiyesi:

Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…)[36] tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.[37] Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir. (Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır. Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar: