Kiracı Hakları ve Tahliye Sürecinde Yasal Güvenceler

Hukuk Genel Kurulu         2017/458 E.  ,  2021/614 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı bankanın 01.12.1994 tarihinden itibaren müvekkillerinden …’e ait depolu dükkan ile davacıların tümüne ait 3 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak bulunduğunu, müvekkillerine ait taşınmazların müvekkillerinin ve bir kısım murislerinin kurduğu şirket tarafından davalıya kiraya verildiğini, şirketin kapanması ile taşınmazlardaki mülkiyetin müvekkillerine geçtiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) uzun süreli kiracılık ilişkilerinde çözüm olarak 347. madde hükmü düzenlenerek on yıldan fazla devam eden kira ilişkilerinde, sebep göstermeksizin süre sonunda tahliye etme imkânının getirildiğini, müvekkillerinden Orhan Enver, Necat ve …’in Kadıköy 7. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 13697 yevmiye numaralı, …’in Kadıköy 21. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 22463 yevmiye numaralı, Suzan, Derya, Erkan ve …’in Erdek Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 4420 yevmiye numaralı, …’in ise Kadıköy 25. Noterliğinin 18.08.2014 tarihli ve 6245 yevmiye numaralı ihtarnameleri keşide ettiklerini, dönem sonunda kira sözleşmesini yenilemeyeceklerini belirterek akdin feshi ile mecurun tahliyesini talep ettiklerini, davalı bankanın ihtarnamelere cevap vermediğini ileri sürerek müvekkilleri ile davalı banka arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshine, mecurun tahliyesine ve müvekkillerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların hukuken hakları bulunmamasına rağmen taraf olmadıkları bir sözleşmeden dolayı müvekkiline ihtarname göndererek tahliye talepli dava açtıklarını, kira sözleşmesinin feshini talep etme hakkının kiraya verene ait olduğunu, müvekkili bankanın depolu dükkanda ve 3 numaralı bağımsız bölümde 01.12.2005 başlangıç tarihli sözleşmeler uyarınca kiracı sıfatı ile bulunduğunu, 01.12.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde kira süresinin bir yıl olduğunu, bu sürenin 01.12.2006 tarihinde dolduğunu ve akabinde sözleşmenin 2. maddesi gereğince birer yıllık sürelerle uzadığını, sözleşmelerin on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2016 tarihinde dolacağını, on yıllık uzama süresi dolmamış kira sözleşmeleri esas alınarak mecurların tahliyesine karar verilemeyeceğini, kiraya verenleri Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … olan 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi esas alınsa bile, davacıların tahliye taleplerinin kabul edilemeyeceğini, zira bu sözleşmenin süresinin üç yıl olduğunu, sürenin 01.12.2002 tarihinde dolduğunu, on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2012 tarihinde sonlanacağını, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un (6101 sayılı Kanun) geçici 2. maddesine göre TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle uzama süresi on yılı geçmediğinden ve geriye kalan kira süresi beş yıldan daha kısa olduğundan davacıların 2017 yılından önce tahliye talep etme haklarının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkeme Kararı: 6. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.05.2015 tarihli ve 2014/878 E., 2015/350 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında 01.12.1994, 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli üç ayrı kira sözleşmelerinin düzenlendiği, 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi beş yıllık olduğundan uzayan dönemin 01.12.1999 tarihinde başlayacağı, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde on yıllık uzama süresinin dolduğu ve 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK’nın 347. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı, bu durumda davanın 01.07.2014 tarihinden sonra açılması gerektiği, davacı vekili tarafından 18.12.2014 tarihinde dava açılmış olmakla, bu tarih itibariyle TBK’nın 347. maddesinin uygulanabileceği, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinde başladığı, bu arada malikin değişmesi nedeniyle sonraki kira sözleşmelerinin şirket ile değil tapudaki maliklerle yapıldığı, ancak kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinden itibaren kesintisiz olarak devam ettiği, yeni kira sözleşmesi yapılmasının yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığı, gerek 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) ve gerekse hâlen yürürlükte olan TBK uyarınca kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece kendiliğinden uzadığına göre, uzayan dönemlerde tarafların bir araya gelip yeni şartlar belirlemiş olmalarının yeni bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, bu nedenle birden fazla kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin esas alınması gerektiği, TBK’nın 347. maddesindeki tahliye koşulunun oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2015 tarihli ve 2015/7514 E., 2015/10173 K. sayılı kararı ile; “…Dosya arasında bulunan kira sözleşmeleri incelendiğinde; Kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira ilişkisi devam ederken kiralayan tarafından davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan …’e devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. Somut olayda en son düzenlenen yazılı kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olduğu halde, mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi esas alınarak yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.03.2016 tarihli ve 2016/94 E., 2016/214 K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu yerleri ilk kez 01.12.1994 tarihinde kiraladığı ve o tarihten beri kiracı olduğu, ancak tarafların önceki malik ile yapılan yazılı kira sözleşmesini yeterli görmeyerek 01.12.2005 tarihinde yeni bir yazılı sözleşme yaptıkları, yeni yazılı sözleşme yapılmasının yeni bir kira ilişkisi kurmadığı, bu nedenle TBK’nın 347/1. maddesinin uygulamasında, sonraki dönemlerde yazılı kira sözleşmesi yapılıp yapılmamasının herhangi bir önem taşımadığı, on yıllık sürenin taraflarca tahliye imkânı var iken tahliye yapılmayıp kiraya verme iradesinin yenilenmesi söz konusu olmadığı sürece on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiği, birçok kira ilişkisinde tarafların her yıl yazılı kira sözleşmesini yenilediği, bu durumda kiraya verme iradesinin her yıl yenilendiğini kabul etmenin mümkün olmadığı, Kanun’un kiraya verenin kiraya verme iradesi ile bağlılığının üst sınırının on yıl olduğunu belirlediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır. 13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. 16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır. 17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398). 18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130). 19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” 20. Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır. 21. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir. 22. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar. 23. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417). 24. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir. 25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930). 26. Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5). 27. Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659). 28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman Şişik’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 29. Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır. 30. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 1994 yılından sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın 310. maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin 01.12.2002 tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada 28.12.2004 tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün …’e intikal ettiği, 01.12.2005 tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin 01.12.2002 tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin 01.12.2012 tarihinde biteceği, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve 01.07.2017 tarihinde bu dava açılabilecekken 18.12.2014’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 31. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 32. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.05.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi. KARŞI OY Dava, TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve tahliye istemlerine ilişkindir. Davalı banka, 01.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıl süreli kiracı ve kiraya veren … ……. A.Ş. olup, mecurda kira ilişkisi devam ederken 1 nolu dükkan kısmı 1995 yılında davacılara geçmiş, 2004 yılında … adına müstakil kayıt edilmiş ve maliki … olup, 3 nolu dükkan kısmı da 1995 yılında davacılara ve …’e en son 2010 yılında … hissesinin davacılara devri ile davacılara geçmiştir. 01.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalı kiracılığına devam ederken malik değişikliği olunca, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi yeni kira bedeli ve süresi belirlenerek yeni maliklerle yapılmış, 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesi 1 ve 3 nolu bağımsız bölüm maliklerince yeni kira bedeli ve kira süresi 1 yıl olarak düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davacılar tarafından 15.08.2014 ve 18.08.2014 tarihli ihtarnameler Noterden davalıya gönderilmiş ve tebliğ edilmiş, bu dava da 18.12.2014 tarihinde açılmıştır. Uyuşmazlık, TBK 347. maddesi uyarınca davanın süresinde açılıp açılmadığı, ilk kira sözleşmesinden sonra kira ilişkisi devam ederken malik değişmesi nedeniyle yeni maliklerle yapılan sözleşmelerin yeni kira sözleşmesi mi, öncekinin devamı niteliğinde mi olduğu, buna göre de on yıllık uzama süresinin belirlenmesi noktasında toplanmaktadır. Yukarıda belirtildiği gibi ilk kira sözleşmesinin kira süresinin dolması ve arada maliklerin değişmesi üzerine 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadıkça kira sözleşmesi yeni malik yönünden devam eder. Ancak, 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlenmiş, 3 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Bu hâlde tarafların iradelerinin eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni bir kira sözleşmesi yapmak olduğunun kabulü gerekir. 01.12.1999 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşmedir. Kira süresi önceki sözleşmeden tamamen farklı bir süre olarak belirlenmiştir. Kira süresi, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır, bunun değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi olduğu sonucunu doğurur. Bu sözleşmenin süre bitimi 01.12.2002 tarihi olup, taraflar yeni bir sözleşme yapmamışlar, süre bitiminde 1’er yıl süre ile kira sözleşmesi uzamış, bu arada 2004 de 1 nolu bağımsız bölüm …’e geçmiş, 01.12.2005’de 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapılmış ve sözleşmede kira süresi 1 yıl olup, kira bedeli de yeniden belirlenmiştir. Bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle 3 yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmeyi 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme sayamayız. 01.12.1999 tarihli sözleşme yeni maliklerce yeni bir kira süresi belirlenerek yapılan bir sözleşme olup, sözleşmenin esaslı unsuru olan süre yeni bir süredir, tarafların iradesi yeni bir kira sözleşmesidir. 01.12.2005 tarihli sözleşme ise zaten 3 yıllık yeni sözleşmenin kira süresi bitimi olan 01.12.2002’den itibaren uzayan kira sözleşmesi sonunda yine aynı başlangıç tarihli ve 1 yıllık sözleşmedir. Kira bedelinin zamana göre değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi anlamına gelmez, hayatın olağan akışına uygundur. Ancak son sözleşmenin süresinin 1 yıl olması, 01.12.1999 tarihli yeni sözleşme niteliğinde olan sözleşmenin değiştirildiği ve tekrar yeni bir sözleşme olduğu sonucunu doğurmamaktadır. Sözleşmeyi 1 yıl süreli yapmakla, ortak iradenin zaten Yasa gereği uzayan bir yıllık süreyi sözleşmeye yazarak kira sözleşmesinin 1 yıl uzadığını belirlemek olduğu sonucu doğmaktadır. Bu sözleşme kira sözleşmesini yasal 1 yıla uzatmaya ilişkin olduğundan, yeni bir kira sözleşmesi sayılamayacağından, uzama süresi 01.12.2002’de başladığına ve 10 yıl uzama süresi 01.12.2012’de bittiğine göre, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 6098 s. TBK’nın yürürlük tarihi 01.07.2012’de geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan, yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanır ve 01.07.2017’de bu dava açılabilecekken 18.12.2014’de açılmakla, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır. Yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile hükmün bozulması görüşünde olduğumdan, çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum. Dava TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve kiralarının tahliyesi istemine ilişkindir. Uyuşmazlık TBK. 347/1,c.3 maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceğine ilişkindir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK. m. 347/1,c.3 hükmü ile, kiraya verene mülga 6570 sayılı Kanunda Türk Kanunu Medenisinde bulunmayan bir sona erdirme imkânı tanınmıştır. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine sahip olmaması sebebiyle mülkiyet hakkının sınırlanmasına zaman yönünden bir sınırlama getirilmiştir. TBK. 347/1,c.3 gereğince, “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” maddede düzenlenen fesih hakkı bakımından bir sebep gösterilmesine gerek bulunmamaktadır. Öğretide hâkim olan görüşe göre, on yıllık uzama süresi sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Buna göre kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkânına sahiptir (Kira süresi + on yıllık uzama süresi + (en az) bir yıllık uzama süresi). On yıllık uzama süresinin başlangıcı hakkındaki Yargıtay uygulaması, öğretideki hâkim görüş doğrultusundadır. Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresi yeni sözleşmeye göre belirlenir. Ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesi devam eder ve on yıllık uzama süresi mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Öğretide de kabul edilmiş bir görüş olarak, kiralanan ya da kiracı değişmediği sürece, yeni kira sözleşmesinin, aslında eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olduğu kabul edilmeli ve on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin süresinin tamamlandığı andan itibaren başlatılmalıdır. Ancak yeni kararlaştırılan uzama süresi mevcut sözleşmedeki on yıllık uzama süresini aşıyorsa on yıllık sürenin sonunda değil yeni kararlaştırılan sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacağı kabul edilmelidir. Tarafların bir kira sözleşmesi yaptıktan sonra tekrar tekrar sözleşme tazelemeleri hâlinde, bu durumu tarafların tecil iradesi taşıyıp taşımadıklarını araştırmaksızın, tecil anlaşması sayarak on yıllık süreyi tecil süresinin bitiminden başlatılması belirli süreli kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli bir zaman farkı yaratacaktır (Kürşat Yağcı – Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi). Sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durum yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamında gelmemelidir. Hatta malikin değişmiş olması ve yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapılması da bu sonucu değiştirmemelidir. Zira yeni malik 310. madde gereğince kira sözleşmesi ile kanun gereği bağlıdır ve bu nedenle aynı husus yeni malik açısından da geçerlidir. Bu nedenle kiralanan ve kiracı değişmediği sürece sadece eski kira sözleşmesinde değişiklik yapıldığı, kabul edilmeli ve on yıllık sürenin ilk kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren hesaplanması gerekir (Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu Kira Hukuk Cilt 2. Saygı 335-336). Son olarak yasal koyucu yapılan bu yasa değişikliğine göre sözleşme süreleri dolmuş olacak kiracıları ani durum değişikliği ile karşı karşıya getirmemek için de Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. madde ile “…On Yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır” şeklinde kiracılarını koruyan bir düzenlemede getirmiştir. Yapılan açıklamalar ve yasal düzenlemeler ışığında somut olay incelendiğinde; Taşınmaz “Kullanılabilir dükkan ve ofis” olarak … A.Ş. tarafından Tekstil Bank A.Ş.’ye 1 Aralık 1994 tarihinde 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanmıştır. Sözleşmeye konu 1 ve 3 nolu dükkanlar … A.Ş. mülkiyetinde iken zemin 1 nolu dükkan 1995 tarihinde davacılara intikal etmiş, 2004 yılında ise tam paylı olarak … adına kayıt görmüştür. 1. kat, 3 nolu dükkan ise 1995 tarihinde 1/7 paylı olarak davacılar Cevat, Orhan, Enver, Osman, Ahmet, Necat ve …’e tapuda devredilmiş, 5.3.2010 tarihinde de (1/7) paydaş Niyazi’nin mirasçıları davacılar Suzan, Engin, Derya ve …’e intikal ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 1994 ilk kira sözleşme tarihinden sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli sözleşmelerin yeni maliklerle imzalandığı ihtilafsızdır. Kiracının ve kiralananın değiştiği iddiası bulunmamaktadır. Bu durumda yeni malikler T.B.K. 310. maddesi gereği ilk sözleşmenin tarafı olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olması ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacak sürenin hesaplanmasında da bu sözleşme tarihi esas alınacaktır. Buna göre 1994 tarihinde 5 yıl süre ile yapılan sözleşmenin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı (1994+5+10+1) hesabı ile 2010 tarihine ulaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK’nın 347/1,c.3 maddesi ve Türk Borçlar Kanunu Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu geçici 2. maddeye göre, kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmuş olup aynı maddeye göre de, düzenlenmenin 2 yıl sonra yürürlüğe gireceği düşünüldüğünde 01.12.2014 tarihinde çekilen ihtarla TBK. 347. maddesindeki fesih hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Bu düşüncelerle tahliye koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulü yönündeki mahkeme kararının doğru olduğu kanaatindeyiz. Sayın çoğunluğun yenilenen son sözleşmeye göre süre hesabı yapılması doğrultusunda oluşan bozma görüşüne belirttiğimiz gerekçelerle onama görüşünde olduğumuzdan katılamıyoruz.

Hukuk Genel Kurulu         2017/1546 E.  ,  2021/1517 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalının 01.07.1989 tarihli kira sözleşmesi gereğince müvekkillerine ait taşınmazı murisleri …’dan kiraladığını, kira sözleşmesi feshedilmediğinden her yıl uzayarak 25 yıldır devam ettiğini, ancak müvekkillerinin … 2. Noterliğinin 10.03.2014 tarihli ve 2041 yevmiye numaralı ihtarnameyi keşide ederek kira akdinin uzama yılının sonu olan 01.07.2014 tarihi itibariyle kira sözleşmesine son verdiklerini ve 01.07.2014 tarihinde taşınmazın tahliyesini ve teslim edilmesini davalıdan istediklerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesine dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirildiğine ilişkin ihtarnamenin davalıya 14.03.2014 tarihinde tebliğ edildiğini, ancak taşınmazın tahliye edilmediğini ileri sürerek davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların keşide ettiği ihtarnamenin Kanun’a uygun olmadığını, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un (6101 sayılı Kanun) Geçici 2. maddesine göre, TBK’nın 347. maddesinin, on yıllık uzama süresi dolmuş olan konut ve çatılı işyerleri hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağını, buna göre on yıllık uzama süresi dolmuş taşınmazlar için TBK’nın 347. maddesi hükmünün 01.07.2014 tarihinden itibaren yürürlükte olacağını, davacının ihtarnamesinde kira akdinin fesih nedenlerini bildirmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı: 6. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 03.12.2014 tarihli ve 2014/529 E., 2014/924 K. sayılı kararı ile; 6098 sayılı TBK'nın 347. maddesindeki “kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda kiralayan tarafından feshedilebilmesi” durumunu düzenleyen hükmün, 01.07.1989 tarihinde başlayıp 01.07.1999 tarihinde 10 yıllık süresi dolmuş olan bu sözleşmeye göre, TBK'nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden itibaren 2 yıl sonra, yani 01.07.2014 tarihinde yürürlüğe girmiş olduğu, TBK’nın 347. maddesinde, “ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” denilerek, 10 yıllık sürenin bitiminden sonra da yasal olarak 1 yıllık süreler hâlinde yenilenen kira ilişkisi çerçevesinde, her yenileme döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunma koşulu getirilmiş olup, bu koşul ise 01.07.2014 tarihi itibariyle yürürlükte olacağından, koşulun yerine getirilmesi bu tarihten önce mümkün olmayıp, sözleşme fesih bildiriminin ancak 01.07.2015 tarihi için, o tarihten en az 3 ay önce mümkün olabileceği, sözleşmenin 01.07.2014 tarihinde sona ermediği, bu tarihte yürürlüğe giren yasa hükmü gereğince 1 yıllık uzama süresi olan 01.07.2015 tarihinde sona ereceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 25.06.2015 tarihli ve 2015/4316 E., 2015/6450 K. sayılı kararı ile; “…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Somut olayda davacı vekili; dava dilekçesinde ve 10.03.2014 keşide tarihli ihtarnamede sözleşmenin 01.07.2014 tarihinde sona ereceğini ve TBK 347. Maddesi gereği yenilenmeyeceğini, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili T.B.K.'nın 347.maddesinin 01.07.2014 tarihinde yürürlükte olacağını, yürürlükte olmayan kanuna dayanarak 10.03.2014 tarihinde keşide edilen ihtarnamenin usulsüz olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; 6098 sayılı TBK’nun 347. Maddesinin 01.07.2014 tarihinde yürürlükte olacağından, ‘her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılması’ koşulunun yerine getirilmesinin bu tarihten önce mümkün olmayıp, sözleşme fesih bildiriminin ancak 01.07.2015 tarihi için, o tarihten en az 3 ay önce tebliğ edilmesinin mümkün olacağını, bu durumda davacı dayanağı ihtarnamenin herhangi bir yasal gerektirici bir anlamı ve önemi bulunmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. Maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar ‘’…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…’’yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK 347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. Maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz. Somut olayda; hem 6098 Sayılı Kanuna uygun olarak kiracı zararına veya mağduriyetine mahal vermeyecek şekilde üç ay önceden bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 10.03.2014 keşide tarihli ihtarname süresinde olduğundan dava da süresinde açıldığından kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 27.01.2016 tarihli ve 2015/1018 E., 2016/86 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, TBK’nın 347 ve 6101 sayılı Kanun’un 1 ve Geçici 2. maddeleri gereğince davanın süresinde açılıp açılmadığı, buradan varılacak sonuca göre dava konusu taşınmazın tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır. 13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 249. maddesine göre (TBK m. 301) “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. 16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır. 17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398). 18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130). 19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” 20. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar. 21. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417). 22. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir. 23. Öte yandan 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır. 24. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için kiraya veren, 01.07.2014 tarihinden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinde belirtilen ve dava açmak için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamamalıdır. Bu nedenle Yargıtay uygulamasında 01.07.2014 tarihinden önce, TBK’nın 347/2. maddesindeki uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce yapılması gereken fesih ihbarının yapılması yeterli görülmüş ve yürürlük tarihinden sonra yeni bir fesih ihbarı aranmamıştır (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1226). 25. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren davacıların murisi … ile davalı arasında düzenlenen 01.07.1989 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmaz işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiş ve sözleşme feshedilmediğinden yenilenerek devam etmiştir. Davacılar vekili … 2. Noterliğinin 10.03.2014 tarihli ve 2041 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, TBK’nın 347. maddesi uyarınca kira akdinin uzama yılının sonu olan 01.07.2014 tarihi itibariyle sona erdiğini ve 01.07.2014 tarihinde taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini davalıya bildirmiştir. Fesih ihbarnamesi davalıya 14.03.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. 26. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.07.1989 başlangıç tarihli olup, TBK’nın 347. maddesinde öngörülen on yıllık uzama süresi dolmuştur. 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi gereğince on yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunulabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinden on yıllık uzama süresi dolan sözleşmelere en az üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle 01.07.2014 tarihinden itibaren son verilebilir. Ancak yukarıda da belirtildiği gibi dava açmak için ertelenen sürenin fesih bildirim tarihini de kapsadığı, başka bir anlatımla fesih bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılmamalıdır. Bu nedenle davacılar vekili tarafından 10.03.2014 tarihinde keşide edilen ihtarname süresinde olduğundan ve dava da süresinde açıldığından kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir. 27. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davacılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu

MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk 1. Zapttan sorumluluk

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. E. Kira bedeli I. Genel olarak2

6. Hukuk Dairesi         2015/9946 E.  ,  2016/5705 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak ve tazminat davasına dair karar, davalı-birleşen dosya davacısı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Asıl dava; kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin tahsili, birleşen dava; kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan sözleşmenin haklı nedenle feshi ile ödenen kira ve depozito bedelinin iadesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece, asıl dava yönünden davanın kısmen kabulü ile, 4.166,00-TL tazminatın davalı kiracının verdiği 5.000,00-TL den mahsubuna, birleşen dava yönünden ise; davanın kısmen kabulü ile yapılan mahsup sonucu bakiye 834,00-TL nin kiraya verenden tahsiline karar verilmiş, hüküm her iki dava yönünden asıl davanın davalısı birleşen davanın davacısı kiracı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı-kiraya veren vekili dava dilekçesinde; davalı-kiracı ile 07.12.2011 tarihinde dava konusu taşınmazın en az 1 yıllık kiralanması üzerine sözlü olarak anlaştıklarını, kiracının açmak istediği iş yeri için ruhsatname alamadığını iddia ederek 21/12/2011 tarihinde mecurun anahtarını notere bırakarak sözleşme gereği ödediği bedelin iade edilmesini istediğini, kendisinin kira akdinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğini, ruhsat alınamamış olmasının kendisi ile ilgisi olmadığını, kiracının akdi feshetmesinin haksız olduğunu, kiralananı ancak 01 Haziran 2012 tarihinde yeniden kiraya verebildiklerini, erken tahliye sebebiyle kiralananın boş kalmasından doğan kaybının Ocak-Mayıs ayları kira bedeli olan toplam 11.875,00 TL olduğunu, depozito bedelini kira karşılığı olarak mahsup ettiğinde kaybının 9.375 TL olduğunu belirterek mahrum kaldıkları 4 ay 3 haftalık kira parasından 2.500 TL depozito bedeli mahsup edilerek bakiye 9.375 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı kiracı; 07/12/2011 tarihli sözlü kira sözleşmesi ile taşınmazı aylık 2.500-TL bedelle işyeri olarak kullanmak üzere kiraladığını, 2.500-TL de depozito verdiğini, aralarında yazılı sözleşme bulunmadığından kira süresinin de belli olmadığını, bu nedenle de süresinden önce fesihten söz edilemeyeceğini, kira kaybından kendisinin sorumlu tutulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuş, birleşen dosya ile de; taşınmazın mesken olarak gözüktüğü ve işyeri ruhsatına uygun olmadığının bildirildiğini, bunun üzerine işyeri ruhsatının alınmasının imkansız olması nedeniyle kiraya vereni arayarak mecuru kiralamasının mümkün olmadığını, depozito ve kira bedeli olarak ödenen toplam 5.000 TL'nin iadesinin istendiğini, anahtarın …… Noterliğinin 21/12/2011 tarihli emanet teslim tutanağı ile notere teslim edildiğini, 26/12/2011 tarihli ihtar ile durumun kiraya verene bildirildiğini belirterek 07/12/2011 tarihli sözleşmenin feshine ve sözleşmenin imkansız hale gelmesi nedeniyle kiraya verene kira ve depozito bedeli olarak ödenen 5.000 TL ve yapılan noter masrafları 201.-TL olmak üzere toplam 5.201 TL'nin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep . etmiştir. Mahkemece asıl davada; kiracının kiralanan yerin işyeri olarak ruhsatının alınamaması gerekçesiyle kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmadığı belirtilerek yapılan feshin geçersiz olduğuna ve kiralananın tahliyesine kadar geçen 20 günlük süre ile yeniden kiraya verilebileceği 1 aylık süre için ödenmesi gereken toplam bedelin 4.166,00-TL olduğuna, bu bedelin kiracı tarafından ödenmesi gerektiğine, kiracı tarafından ödenen 5.000,00-TL den bu miktarın mahsubuna, birleşen davada ise; kiracı tarafından verilen 5.000,00-TL den, sorumlu tutulduğu 4.166,00-TL nin mahsubuyla bakiye 834,00-TL nin kiraya verenden tahsiline karar verilmiştir. Taraflar arasında 07.12.2011 tarihli bir yıl süreli aylık 2.500-TL bedelli sözlü kira sözleşmesi olduğu ve kiralananın cafe olarak kullanılacağı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmeye göre kiracı tarafından kiraya verene 2.500-TL depozito ve 2.500 TL kira parası verildiği ve sonrasında kiracı tarafından taşınmazın mesken olarak gözüktüğünden bahisle ruhsat alınamadığından sözleşmenin haklı olarak feshedildiği, taşınmaza ait anahtarların 21.12.2011 tarihinde notere tevdii mahalli olarak teslim edilerek 27.12.2011 tarihinde de kiracıya anahtar teslimine ilişkin ihtarnamenin tebliğ edildiği açıktır. Dairemizin 15.04.2014 tarihli, 2013/12781 esas, 2014/5020 karar sayılı önceki bozma ilamında; Mahkemece, davacının dava konusu taşınmazı cafe açmak düşüncesi ile kiralamış olduğu, fakat bu yere ruhsat verilemeyeceğinin bildirilmesi ve gerçekten de Beyoğlu'nda bulanan bu tür taşınmazların hiç birine ruhsat verilmemesi göz önünde bulundurulduğunda davacının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu, davacı kiracının taşınmazı teslim aldığı 07/12/2011 tarihi ile kiralananı teslim ettiği 21/12/2011 tarihine kadar kira parasından sorumlu olduğu bunun da 1.166,66 TL olması nedeni ile kira ve depozito olarak peşin verilen 5.000 TL'den mahsubu ile kalan 3.833,34 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de, tahliye tarihi anahtarın notere tevdi tarihi değil, anahtarın notere bırakıldığının kiralayana bildirildiğine ilişkin ihtarın tebliğ tarihidir denilerek, mahkemenin gerekçesine katılınmış ve kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu belirtilmiştir. Bozma gerekçemiz tahliye tarihinin tespiti ile kiracının sorumlu olacağı kira parasının değerlendirilmesine ilişkin olup Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş olmasına rağmen, yanılgıya düşülerek feshin haksız olduğunun kabulü doğru değildir. Bu nedenle mahkemece kiraya veren tarafından açılan birleşen davanın reddine, buna bağlı olarak kiracı tarafından açılan asıl davada da önceki bozma ilamına uyulmuş olmasına göre 27.12.2012 tarihine kadar kiracının sorumlu olacağı kira bedeli tespit edilerek bu miktarın peşin olarak ödenen kira parası ve depozito bedeli toplamı olan 5.000 TL'den mahsup yoluna gidilmesi kalan miktarın davalı kiraya verenden tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiracının makul süre kirasından da sorumlu tutulması doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün her iki dava yönünden BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05/10/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2023/1561 E.  ,  2023/3697 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi Taraflar arasında birleştirilerek görülen itirazın iptali ve tazminat davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı itirazın iptali davalarının kabulüne, birleşen 2016/786 E. sayılı tazminat davasının reddine karar verilmiştir. Kararın davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Asıl ve birleşen davaların birbirinden bağımsız davalar olması nedeniyle, asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davada kabul edilen ve temyize konu edilen miktarlar 41.506,60'şer TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş.'nin asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davalara yönelik temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş.nin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacı … A.Ş. vekili asıl davada; imzalanan kira sözleşmesine istinaden ödenmeyen 2015 yılı Aralık ayı kira bedeli olan 41.506,60 TL'nin tahsili için 12.01.2016 tarihinde davalı aleyhine takip başlatıldığını, davalı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, takibin devamı ile lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir. 2. Birleşen 2016/275 E. sayılı davada davacı … A.Ş. vekili; davalı şirket aleyhine ödenmeyen 2016 yılı Ocak ayı kira bedeli 41.506,50 TL'nin tahsili için 09.02.2016 tarihinde icra takibi başlatıldığını, davalı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, takibin devamı ile lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir. 3. Birleşen 2016/786 E. sayılı davada davacı … Giyim A.Ş. vekili; müvekkilinin davalı şirket ile 15.03.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, tanınmış bir marka olduğundan tüm şubelerde marka konseptine uygun ciddi dekorasyon harcamaları yapıldığını, kiralananın fabrika binası, idari ofisler ve showroomdan oluşan bir kompleks olduğunu, davalı kiraya veren şirketin kiralananı kira süresince kullanıma uygun bulundurmakla yükümlü bulunduğunu, belediye tarafından gönderilen 15.09.2015 tarihli yazı ile 6306 sayılı Kanun kapsamında kiralananın yıkımına karar verildiğinin bildirildiğini, oysa ilgili uzun vadeli ticari faaliyet planı kapsamında kiralananda faturaları da bulunan dekorasyon ve tadilat harcamaları yapıldığını, davalı şirketin bu hususlarda herhangi bir bilgilendirme de yapmadığını, kiralananda yapılan masrafların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, kiralananı tahliye etmek zorunda kalmaları sebebiyle taşınma masrafları, yeniden benzer nitelikte fabrika ve yönetim binası bulunarak üretime uygun hale getirilmesinin zaman alması ve yer değişikliği sebebiyle yaşanacak personel sıkıntıları kapsamında müvekkili şirketin zararına sebep olunduğunu, kar kaybı zararı da oluştuğunu ileri sürerek; belirsiz alacak davası olarak, dekorasyon ve tadilat harcamaları, taşınma masrafları, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zarar ve kar kaybı sebebiyle şimdilik 50.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı … Giyim A.Ş. vekili; sözleşme konusu taşınmaz hakkında yıkım kararı alındığı, sözleşme başlangıcında gizlenen taşınmazın durumu ve kentsel dönüşüm prosedürü sebebi ile mağdur edildiğini, taşınmazın yıkıldığı ve bu süreçte ortada kullanıma uygun bir taşınmaz bulunmadığından kira sözleşmesine dayalı olarak kira bedeli talep edilemeyeceğini ileri sürerek, asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davanın reddini istemiştir. 2. Birleşen 2016/786 E. sayılı davada davalı … A.Ş.; kiralananın kamulaştırılarak okul yapılmak üzere Milli Eğitim Bakanlığına devredildiğini, sözleşmenin kamulaştırma ile sona erdiğini ve taşınmazı kullanıma uygun bulundurma yükümlülüğünün de ortadan kalktığını, bu sebeple doğan zarardan sorumlu tutulamayacağını, durumun hem yazılı hem de şifahi olarak davacıya bildirildiğini, sözleşmenin 3 üncü maddesi uyarınca kiralanana yapılan dekorasyon harcamalarının talep edilemeyeceğini, kamulaştırma sonrası yıkılan binadaki dekorasyonlardan faydalanılmasının da mümkün olmadığını, yokluklarında yapılan delil tespitine dayanılamayacağını, ayrıca 2011 yılında yapılan dekorasyonların eskimiş olacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 15.03.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca davalının kullanımında bulunan taşınmazın tapu kaydına 09.09.2015 tarihinde "riskli …" şerhi konduğu, belediyece 20.10.2015 tarihinde riskli tespiti onayı, 26.10.2015 tarihinde yıkım tebligatı yapıldığı, 28.07.2016 tarihinde binanın nüfus ve eşyadan tahliyesinin istendiği, 17.12.2018 tarihinde yapılan kontrollerde ise binanın yıkılmış olduğunun anlaşıldığı, davalı kiracı tahliyeye ilişkin anahtar teslimini yazılı belge ile ispatlayamadığından kiraya verenin beyanları esas alınarak tahliyenin 2016 yılı Ocak sonu gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, kiracı tahliye tarihine kadar kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğundan davalının 2015 yılı Aralık ayı ve 2016 yılı Ocak ayı kira bedellerinin tahsili için başlatılan takiplere itirazların haksız olduğu, davalı kiracı sözleşmenin yapıldığı tarihte kiralananın riskli … vasfında olduğunu bilmediği, kusuru veya hilesini ispatlanmadığından davacı kiraya verenin de taşınmazın riskli … vasfını bilmediği, riskli … şerhi ve yıkım kararının idarenin eylem ve işlemleri neticesi alındığı ve sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ortaya çıkan durumda kiraya verenin kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle; asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davanın kabulü ile icra takiplerinin devamına, birleşen 2016/786 E. sayılı davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı. süresi içinde davalı-birleşen davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı-birleşen davada davacı vekili; aleyhlerine ticari faiz yönünden hüküm oluşturulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının icra takiplerinden birinde 15.03.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesine diğerinde ise 15.03.2010 tarihli sözleşmeye dayandığını, 15.03.2010 tarihli sözleşme olmadığını, geçersiz sözleşmeye istinaden başlatılan takibinin de geçersiz olduğunu, icra takibinde açıkça 2015 yılı Aralık ayı kirasının talep edildiğine yönelik açıklama olmadığını, faturadaki kira miktarıyla, takipteki kira miktarının farklı olduğunu, kira sözleşmesindeki kira miktarının da farklı olduğunu, dosyada iki sözleşme olup ikisinin de 10 yıllık olduğunu, davacı tarafın bizzat başvurarak binanın yıkılması işlemlerini başlattığını, bu işlemleri davacının kendisi başlattığını, taşınmazın riskli … durumunu sözleşmenin kurulduğundan beri bildiğini, sözleşmenin sonlanmasına sebebiyet verenin davacı olduğunu, davalının yıkım kararından haberdar edilmediğini, birçok eşyasını alamadığını, belediyenin 15.09.2015 tarihli yazısı ile kiralananın yıkımına karar verildiğini ve kiralananı tahliye etmesi gerektiğinin bilirkişi raporunda ifade edildiğini, bu yazı ile kiralananı takibe konu dönemlerde kullanmadığının ortada olduğu, tanıklarının dinlenilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının kötüniyetinin göz ardı edildiğini, alacağın likit olmadığını, birleşen davada davalı kiraya verenin işlemlere başladığı gibi yıkım işlemini durdurmak için hiçbir girişimde bulunmadığını, Mahkeme aracılığıyla yapılan tespitte kiralanana yapılan masraflar sebebi ile 851.476,57 TL talep edebileceğinin belirtildiğini, riskli … şerhi verilen binanın malikinin bu durumu bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, tapu müdürlüğü tarafından ilgililere 60 gün içinde taşınmazın yıkılacağına dair tebligat yapıldığını bu sebeple davalı kiracının taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, 10 yıllık kira sözleşmesi yapıp bu süre boyunca kiralananı kullanıma hazır bulunduracağına dair … verip sözleşme süresinin daha yarısında iken binanın riskli yapıdan dolayı tahliyesini sağlayan kiraya verenin kusurlu olduğunu, kötü niyet halinde ve dürüstlük kuralına açıkça aykırılık durumunda sözleşmeye değil, kanuna göre hüküm oluşturulması gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; riskli … kabul edilen binaların kamu gücüyle yıkılacağına ilişkin düzenlemenin 6306 sayılı Kanun ile getirildiği, kira sözleşmesinin ilgili hükümleri ve sona ermeden kiralananın 17.12.2018 tarihinde yıkılması nedeniyle davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceği, kiralanan bina riskli … olarak tespit edilip yıkıldığından kiraya verenin kiracı tarafından kiralanana yapılan yeniliklerden yararlanması ve sebepsiz zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı, dava konusu kiralanana ilişkin anahtarın davacı kiraya verene ne zaman teslim edildiğinin davalı kiracı tarafından yazılı belge ile ispat edilemediği, kiraya verenin beyanları esas alınarak tahliyenin 2016 yılı Ocak ayı sonu olduğunun kabul edildiği, kiracının tahliye tarihine kadar kira bedellerini ödediğini yazılı belge ile ispat edemediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı/birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı/birleşen davada davacı vekili; birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Birleşen 2016/786 E. sayılı davada uyuşmazlık, kiralananda yapılan imalatların bedelinin, tahliye sebebiyle uğranılan kar kaybı, taşınma gideri ile, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 ve 525 inci maddeleri 2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 31 inci maddesi 3. Değerlendirme 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının taşınma masrafları ile yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça; kiracı, kiralananı tahliye etmesi yani kira sözleşmesinin son bulması halinde, kiralananda yapılan ve sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli, vekaletsiz … görme kapsamında kiraya verenden talep hakkına sahiptir. İmalatların yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, kural sözleşmenin başlangıcında yapıldıkları yönündedir. 3. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Sözleşmenin süresinden önce feshi durumunda da talep edilemeyeceği belirtilmedikçe, bu kararlaştırma kira süresi sonunda gerçekleşecek tahliye hali için öngörülmüş olacağından, sözleşme süresi sona ermeden yani erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir. 4. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 15.03.2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dört katlı bina, işyeri ve depolama amaçlı kullanılmak üzere kiralanmış, sözleşmenin "Hususi Şartlar" bölümünün 3 üncü maddesinde “Kiracının mecura yaptığı ve yapacağı tadilatlara ilişkin her ne adla olursa olsun maddi talepte bulunamaz. Kiracı mecuru tam ve mükemmel bir şekilde bakıp gözetmek, kullanım dolayısıyla vuku bulacak eskime ve yıpranmaları yamanında onatıp gidermek, belli aralıklarla boya ve badanasını yapmak mükellefıyetindedir. Kiracı bundan dolayı kiralayandan hiçbir nam altında talepte bulunamaz. ” düzenlemesine yer verilmiş, kiralananın riskli … olduğu idarece tespit edilmiş ve hakkında yıkım kararı alınmış, taşınmaz kira süresi dolmadan tahliye edilmiştir. Bu durumda kira süresi dolmadığından, anılan sözleşme hükmü uyarınca faydalı ve zorunlu imaların bedelinin talep edilemeyeceği söylenmeyecektir. 5. Bunun yanı sıra 6098 sayılı Kanun'un 301 inci maddesi kapsamında kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu gibi, aynı Kanun'un 308 inci maddesine göre de kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiralananın riskli … olması hususu önemli ayıp niteliğinde bulunduğundan, davacı kiracı uğradığı kar kaybı zararını da talep edebilecektir. 6. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle 6100 sayılı Kanun'un 31 inci maddesinde hüküm altına alınan davayı aydınlatma yükümlülüğü kapsamında, birleşen 2016/786 E. sayılı davada davacı kiracının imalat bedeli ile kar kaybı taleplerinin miktarlarının ayrı ayrı açıklattırılması, ardından taraf delilleri kapsamında değerlendirme yapılması, taşınmazın tahliye tarihi ispat kuralları çerçevesinde belirlenip (kiracı tarafından yazılı delille ispatlanamaması halinde kiraya verenin kabul ettiği tarihin, böyle bir tarih olmaması durumunda da en geç yıkım tarihinin tahliye tarihi olduğu gözetilerek) alanında uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle taşınmazda yapılan ve sökülüp götürülemeyen, faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı düşülmüş bedelinin tüm kira süresini kapsadığı dikkate alınarak, tahliye tarihinden kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre ile orantılı olarak talep edilebilecek bedelin belirlenmesi, ayrıca davacı kiracının, benzer nitelikteki … yerini sözleşme koşullarında kiralayabileceği makul sürenin tespiti ile bu süreçte uğrayacağı kar kaybının ne kadar olacağı hususlarında alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile bu taleplerin tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; 1. Davalı … A.Ş. vekilinin asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davalara yönelik temyiz isteminin ayrı ayrı miktardan REDDİNE, 2. Davacı … A.Ş. vekilinin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 3. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesinin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya ilişkin kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 3- Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının birleşen 2016/786 E. sayılı dava yönünden 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı … A.Ş. yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil

6. Hukuk Dairesi         2015/8190 E.  ,  2015/10763 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 30/04/2015 NUMARASI : 2015/73-2015/512 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Davacı vekili; dava dilekçesinde ve 28.03.2014 keşide tarihli, 01.07.2014 keşide tarihli ve 12.09.2014 keşide tarihli ihtarnamelerinde kira süresinin 10 yılı aştığını ve TBK 347. Maddesi gereği yenilenmeyeceğini, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili; çekildiği bildirilen her 3 ihtarnamenin de davacılardan H.. A.. tarafından keşide edildiğini ancak ihtarnamelerin tüm hissedarlar tarafından çekilmesi gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasındaki 01/01/1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin uzayarak günümüze kadar geldiği, dava tarihine göre son uzama yılının 01/01/2014-01/01/2015 olduğu, TBK.nun yürürlüğe girdiği 01/07/2012 tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolduğundan geçici 2.maddeye göre davacının tahliye talep etme hakkının 01/07/2014 tarihini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce davalı kiracıya ihtarname keşide etmek şartı ile 01/07/2015 tarihinde doğacağı, davacının 19/01/2015 tarihinde açtığı dava nedeniyle TBK.nun 347. maddesinde yazılı şartların oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. Maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesinin, birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen on yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler yönünden 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar ‘’…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…’’yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK 347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. Kanunun bu düzenlemesinden kira sözleşmelerinin uzama tarihinde kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2014 tarihi esas alındığı bu tarihe nazaran en az üç ay önceden kiracıya ihtar gönderilmesi gerektiği sonucu çıkarılamaz. Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.01.1996 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. T.B.K'nın 347 m.si gereğince kiracı bir yıl olan sürenin bitiminden yani 01.01.1997 tarihinden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadığından sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmıştır. Kiracının fesih bildiriminde bulunmaması nedeniyle sözleşme yıldan yıla yenilerek uzama süresi on yıla ulaşmıştır. Son uzama yılı dava açıldığı tarihe nazaran 01.01.20015 tarihinde sona ermiş olup bu tarihten en az üç ay önceden 01.04.2014, 07.07.2014, 16.09.2014 tarihinde yapılan feshi ihbarlar ve 19.01.2015 tarihinde açılan dava süresindedir. Durum böyle olduğu halde T.B.K'nın Yürürlüğü ve Uygulama Şeklindeki Kanunun geçici 2.maddesine yanlış anlam vererek davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 07.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. 2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

6. Hukuk Dairesi         2015/4381 E.  ,  2015/5448 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Akyazı Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 24/12/2014 NUMARASI : 2014/476-2014/678 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, dava konusu taşınmazı 26.02.2014 tarihinde satın almış, satın alma olgusunu ve ihtiyaç iddiasını davalıya 28.02.2014 keşide tarihli ihtarname ile bildirmiş, ihtarname 02.03.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Mahkemece, 6570 Sayılı Kanunun 7/d maddesi uyarınca davacının davasının kabulüne karar verilmiştir.Davacı, davalının kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek işyeri ihtiyacı olduğunu, ayrıca taşınmazı yıktırarak yerine yeni bir bina yaptıracağını ve burada mağaza açacağını beyan etmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Davacı, davalının kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek kendi ihtiyacı nedeniyle 6570 sy'nın 7/d maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda iktisapdan itibaren 1 ay içinde davalı kiracılara ihtar tebliği tahliyeye karar verilmesi için yeterli değildir. İhtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Davacının . kapı nolu bağımsız bölümler hakkında ayrı ayrı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı görülmüştür. Mahkemece, davacı delilleri toplanarak, davacının ihtiyacı açıklattırılmalı, 11/C, D, G kapı nolu bağımsız bölümler hakkında açılan davaların birleştirilerek, açılan tüm davalar yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı, işin dava konusu bağımsız bölümlerden birinde yapılıp yapılamayacağı, ihtiyacın niteliğine göre diğer bağımsız bölümlerin de tahliyesi gerekip gerekmediği, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi gerekiyorsa bu birleştirmenin basit bir tadilatla ihtiyaca elverişli hale getirilip getirilemeyeceği konusunda mahallinde keşif yapılmak suretiyle karar verilmesi gerekir. Davalının istemin yeniden imar ve inşaa nedeniyle tahliye istemi olduğunun anlaşılması halinde ise; yeni malikin 6098 sayılı kanunun 351(6570 sayılı kanunun 7/d maddesi karşılığı) maddesindeki sürelerden faydalanarak 6098 s.k. 350/2 maddesine göre tahliye davası açamayacağı hususu gözetilerek, yapılacak inceleme ve araştırma sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. 6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi         2012/6218 E.  ,  2012/16089 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tazminat Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiralananın erken tahliyesi nedeni ile tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğinden ve davalının B.K'nun 264 maddesi gereğince 6 aylık kira parasından sorumlu olacağından bahisle 22500… tazminatın davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1.Dosya kapsamına, toplanan delillere ve hükmün dayandığı gerekçelere göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir. 2.Davalının erken tahliye nedeni ile hükmedilen tazminata yönelik temyizine gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, 01.06.1998 tarih ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile müvekkili …ile dava dışı ….'nin kiracısı bulunan davalının 16.06.2000 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini süresinden önce feshettiğinden sözleşme sonuna kadar kira bedelinden yoksun kaldığını belirterek, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, müvekkilinin kira sözleşmesindeki payına göre 22.500 … tazminatın ödenmesini talep etmiştir. Davalı, kira sözleşmesinin, sözleşmenin 5. maddesindeki düzenlemeye uygun olarak feshedildiğinden dolayı tazminat talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Taraflar arasında, kiracısının İnterbank kiraya verenlerin ise, davacı … ve dava dışı …. olan, 01.06.1998 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin davalı kiracı tarafından, süresinden önce tek taraflı fesih etme hakkı olup olmadığına ilişkindir. Kira sözleşmesinin 9. maddesinde “İş bu kira kontratı kiralayan tarafından Anıtlar kurulu, Belediye v.b. resmi mercilerde alınması zorunlu izin ruhsat ve onaylar alındıktan ve yine kiralayan tarafından kiralanan yerlerin ara duvarları döşeme tavan kaplamaları ortadan kaldırıldıktan ve moloz atımı gerçekleştirildikten sonra kiracı ve kiralayanların karşılıklı rızaları ile imzalayacakları bir yürürlük protokolü vasıtasıyla yürürlüğe girecektir ve geçerlilik kazanacaktır. Kira bedeli bu sözleşme yürürlüğe girdikten sonra kiralayanlara ödenecektir. 31/08/1998 tarihine kadar kiralayan gerekli izinleri alamaz ve mecurun iç tadilatını gerçekleştirmez ise bu tarihten itibaren kiracının kira akdinden tek taraflı olarak vazgeçme hakkı doğacaktır. Bu vazgeçmeden dolayı kiralayan kiracıya karşı herhangi bir hak iddia edemeyecektir.” denilmek suretiyle kiracılığın başlangıcı yürürlük protokolünün imzalanma tarihi olarak kabul edilmiş, kira bedelinin de yıllık olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Kira sözleşmesinin yürürlük tarihine göre belirlenen 24.08.1999-23.08.2000 dönemine ilişkin kira bedelinden davalının hissesine düşen kısmın ödendiği dosyaya ibraz edilen banka ekstresi ve dava dışı diğer kiralayan tarafından düzenlenen fatura içeriğinden anlaşılmaktadır. Davalı kiracı sözleşme süresi içinde, …18. Noterliğinin 15/06/2000 tarih 31274 Y.No'lu ihtarnamesi ile kiracısı bulunduğu taşınmazı kira kontratının 5. maddesinin verdiği yetkiye dayanarak feshettiğini ve taşınmazı 3 ay zarfında tahliye edip boş olarak kiralayanlara teslim edeceğini bildirmiş ihtarname, davalıya 16.06.2000 tarihinde tebliğ edilmiş, kiralayanın 07.08.2000 tarihinde yaptırdığı tesbit ile kiracının taşınmazı fesihten itibaren 3 aylık süre geçmeden tahliye ettiği anlaşılmıştır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde "kiracı, dilediği zaman (3) ay önceden bildirmek kaydıyla kira aktini fesh ve tahliye edebilir" hükmüne yer verilmiştir. Sözleşme gereğince 3 ay önceden sözleşmeyi feshettiğini bildiren kiracının, 3 aylık süre geçmeden mecuru tahliye ederek anahtarını teslim etmesi kiralayanın lehine olup, kiracı aleyhine sonuç doğurmaz. Bu durumda davalıya kira sözleşmesini tek taraflı feshetme hakkı tanınmış olmasına ve davalı tarafından da sözleşmenin 5. maddesi gereğince sözleşmeye uygun fesih ihbarında bulunulmuş ve 3 aylık süre sona ermeden mecurun tahliye edilmiş olmasına göre, sözleşmenin haksız feshinden ve fesih ihbarının hukuki sonuç doğurmayacağından söz edilemez. Kira sözleşmesinin sözleşmeden kaynaklanan hakka dayanılarak feshedilmiş olmasına ve kiralananın teslimine ilişkin uyuşmazlık da bulunmamasına göre davacı ancak feshi ihbarın tebliğ tarihi olan 16.06.2000 tarihinden itibaren 16.09.2000 tarihine kadar olan 3 aylık kira alacağından payına düşen kısmı talep edebilir. Davalı tarafından 24.08.1999 tarihinden 23.08.2000 tarihine kadar olan kira bedelleri de senelik peşin olarak ödendiğine göre, mahkemece 23.08.2000 tarihinden 16.09.2000 tarihine kadar olan kira parasına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetli değildir. Ayrıca, kiracı….nin hisseleri 07.01.1999 tarihinde Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'na, 2002 yılında da yönetimi ve denetimi…'ye ait … Bankası'na devredilmiştir. 5411 Sayılı Bankacılık Kanunun 140. maddesi gereğinc…'ye devredilen bankalar her türlü harçtan bağışık olduğu halde davada kabulüne karar verilen miktar üzerinden davalıdan, karar ve ilam harcı alınmasına karar verilmesi de doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 05.12.2012 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi. KARŞI OY YAZISI Taraflar arasında düzenlenen 01/06/1998 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin 5.maddesinde "kiracı, kira süresi içerisinde ve bundan sonra yenilendiği takdirde aynen geçerli olmak üzere dilediği zaman üç ay önceden bildirmek kaydıyla kira akdini feshedebilir, mecuru tahliye edebilir" hükmüne yer verilmiştir. Davalı tarafından gönderilen feshi ihbar ihtarnamesi kiralayana 16/06/2000 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı kiracı üç aylık süre sonunu beklemeden kiralananı tahliye etmiş, kiralanan 07/08/2000 tarihinde yaptırılan tespit ile kiralayanın hakimiyetine geçmiştir. 16/06/2000 tarihinde tebliğ edilen feshi ihbar ihtarnamesi tahliye tarihinden üç ay önce gönderilmediğinden sözleşmedeki feshi ihbar koşuluna uyulduğundan sözedilemez. Bu durumda davalı kiracı teslim tarihi olan 07/08/2000 tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan üç aylık feshi ihbar süresi kadar kira bedelinden sorumludur. Davalı tarafından 24/08/1999 tarihinden 23/08/2000 tarihine kadar olan kira bedelleri senelik peşin ödendiğine göre mahkemece 23/08/2000 tarihinden 07/11/2000 tarihine kadar davacı payına düşen kira bedeli hesaplanarak, bu miktar kira parasına hükmedilmesi gerekir. Çoğunluk tarafından, fesih ihbarının sözleşmeye uygun olarak yapıldığı, haksız fesihten sözedilemeyeceği kabul edilirken, davalı kiracının üç aylık kira parasından sorumlu bulunduğu kabul edilmek suretiyle bir çelişkiye düşülmektedir. Fesih ihbarı usule uygun ise, kiracının tazminatla sorumlu tutulmaması gerekir. Açıklanan nedenlerle sayın çoğunluğun bu yöne ilişkin bozma gerekçesine katılamıyorum. 05/12/2012 KARŞI OY YAZISI Uyuşmazlık, fesih ihbarının sözleşmeye uygun olarak tahliye tarihinden üç ay öncesi, davacı kiraya verene tebliğ edilip edilmediği, başka bir anlatımla taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5. maddesi hükmüne uyulup uyulmadığı hususundadır. Davalı tarafından keşide edilen fesih ihbarı kiralananın tahliye edildiği kabul edilen 07.08.2000 tarihinden üç ay öncesi davacıya tebliğ edilmediği için sözleşmede yazılı olan feshi ihbar koşuluna uyulmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı kiracı sözleşmede kararlaştırılan üç aylık feshi ihbar süresi kadar kira bedelinden sorumludur. Bu üç aylık sürenin başlangıcı ise, tüm makul süre kira tazminatlarında da uygulandığı gibi taşınmazın fiilen tahliye edildiği tarihtir. O halde davalının kiralananın tahliye edildiği kabul edilen 07.08.2000 tarihinden itibaren üç aylık sürenin sonu olan 07.11.2000 tarihine kadar kira bedeli ödemesi gerekir. Davalı tarafından 23.08.2000 tarihine kadar olan kira bedeli peşin ödendiğine göre mahkemece 23.08.2000 tarihinden 07.11.2000 tarihine kadar davacı payına düşen kira parası hesaplanarak bu miktar alacağa hükmedilmesi gerektiği kanaati ile sayın çoğunluğun bozma gerekçesine katılamıyorum. 05.12.2012