Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı hakları; sözleşmenin geçerliliğinden yasal kira artış sınırına, sözleşmenin kanunen uzamasından tahliye şartlarına kadar Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle koruma altına alınmıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; yalnızca sürenin dolması kiraya verene tahliye talep etme hakkı vermez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Kira Sözleşmesinin Kurulması ve Şekil Koşulu
Kira sözleşmeleri kanunen herhangi bir geçerlilik şekline tabi kılınmamıştır. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla sözlü olarak kurulabileceği gibi yazılı şekilde de düzenlenebilir. Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması geçerlilik bakımından zorunlu olmasa da taraflar arasında ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı temin eder.
Yasal Kira Artış Oranı ve Kira Bedelinin Tespiti
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artışa dair anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Bu yasal tavan sınırlaması, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da bağlayıcıdır. Tarafların kira artışı konusunda anlaşma sağlayamaması halinde yeni kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre tayin edilir.
Kira sözleşmesinde artış konusunda anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın nihayetinde kira tespit davası açılabilir. Bu davada yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri değerlendirilerek mahkemece hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Beş yıldan sonraki dönemler için bu usulle tespit edilen bedel, takip eden yıllarda kanuni artış ölçülerine göre güncellenebilir.
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hallerde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile aşırı ifa güçlüğüne dair yasal düzenlemeler saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıllık sürenin doldurulmasının ardından yabancı paranın değerindeki değişimler de hesaba katılarak hakkaniyet ve emsal ölçütleri doğrultusunda belirleme yapılır.
Sözleşme Süresinin Dolması ve On Yıllık Uzama Süreci
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin tamamlanması kiraya verene tahliye hakkı kazandırmaz. Belirli süreli kira ilişkilerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle uzatılmış sayılır. Bu sebeple sürenin bitimi gerekçesiyle sözleşmeyi feshetme imkânı kiracıya ait olup kiraya veren kira süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracının taşınmazı tahliye etmesini isteyemez.
Kiraya verenin herhangi bir tahliye gerekçesi göstermeksizin bildirim yoluyla kira ilişkisini sona erdirebilmesi için belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminin ardından on yıllık uzama süresinin dolması şarttır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunarak dönem sonunda sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sonlandırabilir. Kiraya veren ise belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim yetkisini ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümler çerçevesinde kullanabilir. On yıllık süre dolduktan sonra kiraya veren, her altı aylık fesih döneminin sona ermesinden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunarak dönem sonunda tahliye davası açabilir. Ayrıca kanunun genel hükümlerine göre fesih hakkının doğduğu durumlarda her iki taraf da sözleşmeyi feshedebilir.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yahut işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğuna sahipse tahliye talep edebilir. Yeni malikin bu sebeple tahliye isteyebilmesi için taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açması gerekir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Taşınmazı sonradan edinen kişi, gereksinim gerekçesiyle kira ilişkisini sona erdirme hakkını dilerse kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Güvence Bedeli, Demirbaş Giderleri ve Ayıpların Mahsubu
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito niteliğindeki güvence bedeli en fazla üç aylık kira tutarında kararlaştırılabilir. Güvence bedelinin nakit para olması halinde bu meblağın kiraya verenin rızası olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması kanunen zorunludur. Güvence bedeli kıymetli evrak olarak verildiğinde ise ilgili kıymetli evrak bankaya depo edilir.
Kiralanan taşınmazdaki demirbaş giderleri ile kiralananda ya da taşınmazın yer aldığı yapıda ortaya çıkan esaslı yapı masrafları kiraya verenin sorumluluğundadır ve kiracıya yansıtılamaz. Kiralananda ayıp veya kusur meydana gelmesi halinde kiracı, ayıbın giderilmesi amacıyla kiraya verene uygun bir süre tanımalıdır. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı gerekli masrafı üstlenerek ayıbı bizzat giderebilir ve yapılan harcamayı kira bedelinden mahsup edebilir.
Kiracının sözleşme vadesi dolmadan kiralananı tahliye etmesi halinde kira borcundan doğan yükümlülüğü kendiliğinden sona ermez. Kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca sözleşmeden doğan kira borçlarını ödemeye devam etmekle yükümlüdür.
Kira Davalarında Görev, Yetki ve Arabuluculuk Usulü
Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.
Kira uyuşmazlıklarında kira tespiti ve tahliye davaları açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması yasal bir dava şartıdır. Taraflar, sulh hukuk mahkemesinde dava ikame etmeden evvel arabuluculuk usulünü tamamlamak zorundadır.
Kira süresi dolduğunda kiracı tahliye edilmek zorunda mıdır?
Hayır, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar ve kiraya veren on yıllık uzama süresi tamamlanmadan salt süre bitimi gerekçesiyle tahliye isteyemez.
Yenilenen dönemde kira artış tavanı nasıl uygulanır?
Kira artışında yasal üst sınır, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar sözleşmede bu oranın üzerinde bir kira artışı kararlaştıramaz.
Depozito bedeli en çok ne kadar belirlenebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito tutarı en fazla üç aylık kira bedeli olarak belirlenebilir ve nakit depozito bedelinin vadeli bir banka hesabına yatırılması gerekir.
Yeni malik kiracıyı hangi sürelerde tahliye edebilir?
Taşınmazı yeni satın alan malik konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası ikame edebilir.
Kiralanandaki tamirat masrafları kiradan mahsup edilebilir mi?
Kiraya verene uygun bir süre verilmesine rağmen kiralanandaki ayıp giderilmezse kiracı bu masrafı bizzat karşılayarak ayıbı giderebilir ve ilgili harcamayı kira bedelinden düşebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy