Hak ve Nesafet İlkesinin Anlamı ve Kapsamı
Hak ve nesafet ilkesi, beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin piyasa koşullarından kopmasını önlemek amacıyla mahkemenin somut uyuşmazlığın şartlarını gözeterek adil bir tutar takdir etmesidir. Bu hukuki yöntemle tarafların menfaat dengesi korunur ve kira bedeli hakkaniyet ölçüsünde yeniden kurulur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Beş Yıllık Sürenin Dolması ve Hakkaniyete Göre Belirleme
Kira sözleşmesinin ilk beş yılındaki yenileme dönemlerinde kira bedelindeki artış anlaşmaları, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu kural, beş yıllık süre boyunca kiracıyı koruyucu bir tavan artış sınırı öngörmektedir.
Sözleşmenin beş yılı aşması veya beş yıldan sonra yenilenmesi durumunda ise taraflar arasında artış konusunda bir mutabakat bulunup bulunmadığına bakılmaksızın yeni dönem kira bedeli hâkim tarafından takdir edilir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre gerçekleşen değişim oranını, kiralanan taşınmazın güncel durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir sonuca varır.
Beş yıllık sürenin tamamlanmasıyla birlikte mahkeme yalnızca tüketici fiyat endeksi artış oranıyla bağlı kalmaz. Çevredeki rayiç kira bedellerinin genel fiyat artışlarının üzerinde yükseldiği durumlarda, hâkim tüketici fiyat endeksinin üzerinde bir kira bedeli tespit edebilir.
Hakkaniyete Dayalı Değerlendirmede Dikkate Alınan Ölçütler
Hâkim hakkaniyete uygun kira bedelini saptarken taşınmazın bulunduğu konumu, kullanım alanının büyüklüğünü ve mimari niteliklerini inceler. Aynı zamanda bölgedeki benzer nitelikteki emsal kira sözleşmeleri, güncel rayiçler ve genel ekonomik koşullar da değerlendirmeye dahil edilir.
Hak ve nesafet uygulamasında mahkemece öncelikle emsal kiralara göre rayiç kira bedeli belirlenir; ardından kiracının eski kiracı olması dikkate alınarak makul bir indirim uygulanır ve nihaî kira bedeli karara bağlanır.
Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı ve Kararın Hüküm Doğurması
Kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılan dava herhangi bir zaman sınırlaması olmaksızın her zaman açılabilir. Bununla birlikte mahkeme kararının hangi kira döneminden itibaren etki doğuracağı kanunda belirtilen sürelere ve bildirimlere bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirilip yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmışsa, belirlenen kira bedeli bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin açık bir hüküm yer alıyorsa, ihtara gerek kalmaksızın yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen kira bedeli de o dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Takip Eden Yıllardaki Artış Rejimi ve Yabancı Para Kuralı
Beşinci yılın sonunda hak ve nesafet ilkesine dayanılarak belirlenen kira bedeli, izleyen kira yıllarında Türk Borçlar Kanunu'nun genel artış ilkelerine göre güncellenir ve yeniden beş yıllık süre dolana kadar tüketici fiyat endeksi sınırına tabi olur.
Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde mevzuat hükümleri ile aşırı ifa güçlüğü kuralı saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıllık süre tamamlandıktan sonra ise yabancı paranın değerindeki değişimler de dikkate alınarak hakkaniyete uygun belirleme yapılır.
Beş yıl dolduktan sonra kira artışında TÜFE sınırı aşılabilir mi?
Evet, beş yıllık süre dolduktan sonra mahkeme tüketici fiyat endeksi tavanıyla bağlı değildir ve çevredeki rayiç kira bedelleri doğrultusunda endeksin üzerinde bir kira tespit edebilir.
Eski kiracı indirimi hak ve nesafet hesabında nasıl uygulanır?
Mahkemece öncelikle emsal incelemesiyle taşınmazın rayiç kira değeri saptanır; ardından kiracının taşınmazdaki kıdemi dikkate alınarak hakkaniyet indirimi yapılır.
Hak ve nesafet kararı sonrasındaki yıllarda artış nasıl yapılır?
Hâkim tarafından hakkaniyete göre takdir edilen yeni kira bedeli, takip eden kira yıllarında Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel artış kurallarına göre belirlenir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması, bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmış olması veya sözleşmede artış koşulu bulunması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy