Kiracı Evden Çıkmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin sona erdirilmesi için kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunması gerekir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında bu fesih bildiriminin hukuken geçerli sayılması yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Kiracı süresi içinde yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Belirli Süreli Konut Kiralarında Bildirim ve Uzama Şartları

Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 hükmüne göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca kira süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Kiraya verenin sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin feshedebilmesi, ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanması ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması koşuluyla mümkündür.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Süreleri

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi imkânı taraflar açısından farklı yasal koşullara bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 347/2 gereğince kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Buna karşılık kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçmedikçe genel hükümlere dayalı fesih bildirimi yoluyla sözleşmeyi sona erdiremez. Ayrıca genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda her iki taraf da sözleşmeyi feshetme imkânına sahiptir.

Genel hükümler kapsamında yer alan Türk Borçlar Kanunu m. 329 düzenlemesine göre bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdet bulunmadığında altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bu kural genel nitelikteki taşınmaz kiralarına ilişkin olup konut ve çatılı işyeri kiralarındaki özel yasal sürelerin yerine geçmez.

Sözleşmede Kararlaştırılan Özel Bildirim Süreleri

Kira sözleşmesinde tahliye öncesi bildirim için 60 veya 90 gün gibi daha uzun bir ihbar süresi kararlaştırılmışsa, kural olarak taraflar bu süreye bağlı kalır. Özellikle belirsiz süreli veya özel düzenleme içeren sözleşmelerde bu yöndeki kayıtlar dikkate alınır. Bununla birlikte emredici yasal düzenlemelere aykırılık teşkil eden sözleşme şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Erken Tahliye Halinde Kiracının Sorumluluğu ve Yeni Kiracı Bulunması

Kiracının sözleşme süresine veya yasal fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye etmesi halinde kira sözleşmesinden doğan borçları derhal sona ermez. Türk Borçlar Kanunu m. 325/1 uyarınca kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.

Erken tahliye durumunda kiracının kira borçlarından kurtulabilmesi Türk Borçlar Kanunu m. 325/1 kapsamında özel bir şarta bağlanmıştır. Kiracı, makul kiralama süresi tamamlanmadan önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve mevcut kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı temin ederse kira borçları son bulur. Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince kiraya veren; erken tahliye sebebiyle yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmak suretiyle elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira alacağından indirmekle yükümlüdür.

Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih

Kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı durumunda taraflardan her biri, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 331 hükmü kapsamında gerçekleştirilen bu olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını somut durum ve koşulları göz önünde tutarak hâkim karara bağlar.

Fesih Bildiriminin Şekli, Teslim İspatı ve Güvence Bedeli

Türk Borçlar Kanunu m. 348 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olabilmesi yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Fesih iradesinin ve bildirimin zamanının ispatı bakımından noter ihtarı, taahhütlü mektup veya yazılı teslim belgesi gibi yöntemler tarih ve içerik ispatı sağlayarak çıkış iradesini netleştirir. Sözlü olarak iletilen tahliye beyanları ise tek başına yeterli kabul edilmeyebilir.

Taşınmazın süresinden önce boşaltılması durumunda güvence bedeli niteliğindeki depozito derhal ve otomatik olarak iade edilmez. Kiraya veren tarafından öncelikle ödenmemiş kira borcu, tespit edilmiş zararlar, aidat ve onarım masrafları değerlendirilir. Kiralananın hasarsız teslim edildiği ve kira ilişkisinden kaynaklı herhangi bir borcun kalmadığı durumlarda depozito iadesi gündeme gelir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy