Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mı?

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması ve Kanuni Uzama

Konut ve çatily işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, kiracının taşınmazı kendiliğinden tahliye etmesi sonucunu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 gereğince kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshedemez veya tahliye talep edemez. Fesih bildirimlerinin hukuken geçerliliği ise Türk Borçlar Kanunu m. 348 uyarınca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeksizin fesih hakkını kullanabilmesi kanunda belirli bir sürenin dolmasına bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 kapsamında, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermek zorunda kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi taraflar bakımından farklı usullere tabi tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu m. 347/2 doğrultusunda kiracı her zaman fesih bildirimi yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilme hakkına sahipken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıllık süre geçtikten sonra genel hükümlere uygun fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilir.

Kiraya Verenin Gereksinimi ve Taşınmazın Yeniden İnşası

Kiralananın gereksinim nedeniyle tahliyesi kanunda sınırlı olarak sayılan hallerde mümkündür. Türk Borçlar Kanunu m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı konut ya da işyeri gereksinimiyle kullanma zorunluluğu doğduğunda tahliye davası açabilir. Yargı kararlarında bu ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması aranmakta olup bu koşulları taşımayan gereksinim iddialarına dayalı davalar mahkemelerce reddedilir.

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu imar çalışmaları sırasında taşınmazın kullanımının fiilen imkânsız bulunması durumunda da tahliye talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 350/2 hükmü, sayılan şartların gerçekleşmesi halinde kiraya verene dava yoluyla kira akdini sonlandırma imkânı tanır.

Gereksinim veya esaslı onarım ve inşa sebeplerine dayalı tahliye davalarının açılması hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 350 son fıkrası gereğince bu davalar, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 353 düzenlemesi gereğince kiraya veren, dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı ihtar göndererek dava yoluna gideceğini bildirdiği takdirde, tahliye davası açma hakkı bir kira yılı uzamış kabul edilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Koşulları

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi durumunda yeni malik de kanuni gereksinim hükümlerinden yararlanabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 351/1 gereğince kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava yoluyla sona erdirebilir.

Sonradan edinen malik, gereksinim sebebine dayalı dava hakkını alternatif bir süre içinde de ileri sürebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 351/2 uyarınca yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi feshetme hakkını, taşınmazın mevcut kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı tahliye davası yoluyla da kullanabilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri ve Takip Yolları

Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütleri kanunda özel koşullara tabi kılınmıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte taşınmazı belirli bir günde boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmasına rağmen boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun hükmünde geçerlilik için yazılı şekil yeterli görülmüş olup taahhüdün noter onaylı düzenlenmesi geçerlilik için zorunlu bir şekil şartı teşkil etmez.

Kira bedelinin vadesinde ifa edilmemesi hâlinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye söz konusu olabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 doğrultusunda, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulan kiracıya karşı kiraya veren; kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira akdini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları dahilinde oturmaya elverişli bir konutunun varlığı da bir fesih sebebidir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/3 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumdan haberdar değilse, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle kira ilişkisini sonlandırabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda ilamsız icra takibi yoluyla tahliye prosedürü de işletilebilir. Bu takipte kiracıya tebliğ edilen ödeme emrine karşı yedi gün içinde itiraz edilmemesi ve otuz günlük yasal ödeme süresi içinde kira borcunun kapatılmaması halinde borç kesinleşir; kiraya veren otuz günlük sürenin sona ermesiyle birlikte icra mahkemesine başvurarak tahliye davası açabilir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Kiracının Tazminat Hakkı

Gereksinim veya inşa ve imar amacıyla tahliye edilen taşınmazlar için kanun koyucu kiraya veren aleyhine üç yıllık tasarruf kısıtlaması getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu m. 355/1 uyarınca gereksinim sebebiyle taşınmazın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Türk Borçlar Kanunu m. 355/2 gereğince yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan yerler de haklı sebep olmaksızın eski haliyle üç yıl süreyle üçüncü kişilere verilemez.

İnşa ve imarı tamamlanarak yeniden kullanılabilir hale getirilen taşınmaz üzerinde eski kiracının öncelik hakkı mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu m. 355/2 çerçevesinde eski kiracı, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama hakkına sahiptir; bu hak kiraya verenin yazılı bildiriminden itibaren bir ay içinde kullanılmalıdır. Söz konusu öncelik hakkı usulünce sona erdirilmeden taşınmaz üç yıl boyunca bir başkasına kiralanamaz.

Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması kanun gereğince tazminat yükümlülüğü doğurur. Türk Borçlar Kanunu m. 355/3 hükmü uyarınca, yeniden kiralama yasaklarına riayet etmeyen kiraya veren, tahliye edilen eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy