Kira tespit davası, kira bedelinin kanundaki ölçütlere göre mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan davalara bakmakla görevlidir. Kira bedelinin belirlenmesine yönelik bu davayı kira sözleşmesini kuran taraflar, taşınmazın maliki veya paydaşlar açabilir; sözleşmenin malik olmayan biriyle yapılmış bulunması malikin dava açmasına engel teşkil etmez. Kiralananın birden çok kimse tarafından birlikte kiralanması hâlinde ise mecburi dava arkadaşlığı gereğince davanın kiracıların tamamına yöneltilmesi gerekir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 4Kaynağı aç
Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Kira Artış Ölçütleri
Kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlerde uygulanacak bedele ilişkin taraflarca varılan anlaşmalar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama artış oranını aşmadığı takdirde geçerlilik taşır; bu kural bir yılı aşan süreli sözleşmeler bakımından da geçerlidir. Tarafların artış konusunda mutabakata varmamış olması hâlinde ise anılan maddenin ikinci fıkrası doğrultusunda hâkim, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim sınırını aşmamak şartıyla, kiralananın fiilî durumunu değerlendirerek hakkaniyet çerçevesinde bedeli tayin eder.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Taraflar arasında anlaşma bulunup bulunmadığı dikkate alınmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beşinci yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ve izleyen her beş yıllık sürenin nihayetinde yeni dönem bedeli hâkim tarafından takdir edilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 çerçevesinde bu tespitte kiralanan taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ile tüketici fiyat endeksi veya üretici fiyat endeksi değişim ölçütleri gözetilerek hakkaniyete uygun bir sonuca varılır. Anılan yolla takdir edilen kira bedeli, takip eden beş yıldan sonraki kira yıllarında kanunun önceki fıkralarında yer verilen esaslara göre yeniden uyarlanabilir.
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hallerde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun kuralları saklı olmak üzere beş yıl dolmadıkça kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu beş yıllık değişiklik yasağının kanundaki açık istisnası ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmüdür; öngörülemeyen olağanüstü durumlar sebebiyle edimin yerine getirilmesi aşırı ölçüde güçleştiğinde borçlu beş yıllık süreyi beklemeden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir ve bu imkân yabancı para borçlarını da kapsar. Beş yıllık süre tamamlandıktan sonra ise dövizdeki değer değişimleri de hesaba katılarak Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 çerçevesinde emsal bedeller ve hakkaniyet doğrultusunda yeni kira parası saptanır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
Dava Açma Süresi ve Kararın Geçerlilik Dönemi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345/1 hükmü uyarınca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi kanunda belirli şartlara bağlanmıştır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345/2 gereğince, yeni kira devresinin başlangıcından asgari otuz gün evvel davanın ikame edilmesi durumunda hâkimin takdir edeceği tutar yeni dönemin ilk gününden itibaren kiracı açısından hüküm doğurur. Dava bu sürede açılmamışsa dahi, anılan otuz günlük zaman diliminde kiraya veren tarafından bedelin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması kaydıyla, takip eden yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de yine o yeni dönemin başlangıcından geçerli sayılır.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması durumunda ise Türk Borçlar Kanunu m. 345/3 devreye girer. Bu durumda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yargılama Usulü ve Talebin Sınırları
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yargılamada ödenecek miktar bilirkişi tarafından takdir edilmeyip bilirkişinin görevi inceleme yaparak mahkemeye rapor sunmaktan ibarettir; mahkeme yazı işleri müdürünün bilirkişi olarak görevlendirilmemesi ve dosya kapsamına göre hâkimin hakkaniyete uygun değerlendirme yaparak taşınmazın boş olarak kiralanması varsayımında hakkaniyet indirimi uygulaması esastır.
Kira tespit davaları eda davası niteliğinde görülmediğinden bu davalarda faiz talep edilemez ve mahkemece faize hükmedilemez. Aynı doğrultuda kira bedelinin tespiti istemiyle birlikte biriken kira farkının faiziyle beraber tahsiline aynı davada karar verilmesi talep edilemeyeceği gibi geçmiş döneme ilişkin talep ve dava hakkı da saklı tutulamaz.
Kiracı talep edilen kirayı ödese de tespit davası açılabilir mi?
Kiracı tarafından istenilen kira parası ödenmiş olsa dahi mahkemeden kira bedelinin tespiti talep edilebilir.
Önceki tespit davası sürerken yeni kira dönemi için dava açılabilir mi?
Evet, önceki kira tespit davası henüz sonuçlanmamış olsa bile, farklı kira dönemleri aynı dava konusu olarak kabul edilmediğinden sonraki kira dönemi için yeni bir kira tespit davası açılabilir.
Kiranın ihtirazi kayıt konulmadan tahsil edilmesi artış farkı talebini engeller mi?
Hayır, kiraya verenin artış şartı uygulanmadan ödenen kira bedellerini ihtirazi kayıt koymaksızın tahsil etmesi, kira bedelinin ödenen miktarda belirlendiği konusunda zımni bir anlaşmanın varlığını göstermez ve artış şartı uyarınca fark alacağının istenmesine engel oluşturmaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy