Kira Sözleşmesinin Devri Şartları ve Hukuki Sonuçları

MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. IV. Kiralananın kullanılmaması 1. Genel olarak

MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. III. Kira ilişkisinin devri [2]

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

3. Hukuk Dairesi         2024/4329 E.  ,  2025/3400 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2304 E., 2024/2094 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/712 E., 2022/325 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmakla, davalı tarafın duruşma isteminin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; dava konusu taşınmazın 28.01.2018 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile 15 yıl süreyle kullanılmak üzere davalıya kiralandığını, sözleşmenin (6.3.) maddesine göre kiracı tarafça verilen banka teminat mektubunun, her kira döneminde artan kira bedeline göre güncellenmesi gerektiğini, yine sözleşmenin (5.7.1.) hükmü gereği, davalının alt kira ilişkisi tesisi ve kiralananı 3. kişilere kullandırmasının müvekkilinin açık yazılı onayı ile mümkün olduğunu, işbu sözleşme hükümlerine rağmen davalının kiralananı 3. bir şirkete kullandırmakta olduğunun öğrenildiğini, anılan 3. kişi konumundaki şirketin 23.06.2020 tarihinde merkez adresini kiralanan taşınmaza taşıdığının tespit edildiğini, aykırılıkların giderilmediği takdirde sözleşmenin feshedileceğine dair yapılan yazılı bildirime ve tanınan 30 günlük süreye rağmen, sözleşmeye aykırılık oluşturan eylemlere son verilmediğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile kiralananın tahliyesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 342/1 hükmüne göre; depozito bedeli olarak 3 aylık kira bedeli ve KDV tutarını içeren teminat mektubunun düzenlenmiş olmasına rağmen davacı tarafça kabul edilmediğini, ilgili Kanun maddesinin emredici nitelikte olduğunu, kiralananın alt kiraya verildiği iddiasının gerçek olmadığını, kaldı ki sözleşmenin (5.7.2.) maddesinde; mevcut ortakların yönetim hakkına sahip olduğu veya %51’den fazla hissesine sahip oldukları şirketlerle yapılan hukuki ilişkilerin, söz konusu maddenin istisnası olarak kabul edildiğini, müvekkili ile dava dışı kiralananı kullandığı iddia edilen şirketin ortaklık yapısı ve yönetiminde söz sahibi olan şirket yetkililerinin incelenmesi halinde istisna hükmün uygulanacağının sabit olduğunu, ayrıca davacının kullanım hakkının devredildiğini kanıtlayamadığını, adres bilgisinin değiştirilmiş olmasının sadece tebligat alma anlamında yapılan bir değişiklik olduğunu, ortakları ve yetkilileri aynı olan iki şirketin yönetiminin kolaylaştırılması adına yapıldığını, dava dışı şirketin söz konusu taşınmazı alt kiralama, devir veya herhangi bir nam altında kullanımının söz konusu olmadığını, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin feshi için kiracının borçlarını ağır, esaslı bir şekilde ihlal etmesi yani kiralananı esaslı olarak sözleşmeye uygun olmayan şekilde veya özensiz olarak kullanması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerektiği, davalı kiracının sözleşmeyle üstlendiği depozito bedelini ödememiş olmasının, doğrudan kiralananın kullanımı ile ilgili olmadığından akde aykırılık nedeniyle tahliye sonucu doğurmayacağı, sözleşmenin (5.7.) maddesi ile davacı kiraya verenin açık yazılı onayı olmadan, kiralananın alt kiraya verilmesi veya başkalarına kullandırılmasının yasaklandığı, ancak 25.06.2020 tarihli Ticaret Sicil Gazetesine göre sözleşmenin tarafı olmayan dava dışı şirketin adresinin, dava konusu kiralanan olduğu ve sunulan yoklama fişine göre bahsi geçen şirket adresinin 28.12.2020 tarihi itibariyle başka bir adrese nakledildiği, kiralananın başka bir şirkete kullandırılması veya kiralananda başka bir şirketin merkez veya şubesinin bulundurulmasının, doğrudan kiralananın kullanılmasıyla ilgili olup, önemli bir akde aykırılık nedeni olduğu, her ne kadar davalı tarafça sözleşmenin (5.7.2.) maddesi ile mevcut ortakların yönetim hakkına sahip olduğu veya %51’den fazla hissesine sahip oldukları şirketlerle yapılan hukuki ilişkilerin söz konusu maddenin istisnası olarak kabul edildiği ileri sürülse de; bahsi geçen istisnanın sadece kiracı şirketin ortaklık yapısındaki değişikliklere ilişkin olduğu, buna göre mevcut ortakların yönetim hakkına sahip olduğu veya %51’den fazla hissesine sahip oldukları şirketlere yapılacak devirler veya kiracı şirketteki ortaklık yapısı veya yönetim hakkındaki değişikliklere ilişkin kiracı şirkete istisnalar getirildiği, dolayısıyla ortakları veya yöneticileri kiracı şirket ile aynı dahi olsa, tamamen başka bir 3. şirkete kiralananın kullandırılmasına izin verildiği anlamı taşımadığı, kaldı ki davacı kiraya verenin açık yazılı onayı olmadan kiralananın alt kiraya verilmesi veya başkalarına kullandırılmasının 6098 sayılı Kanun ile de yasaklandığı, 3. kişi konumundaki şirketin sicilde adres bilgisinin değiştirilmiş olmasının sadece tebligat alma anlamında yapılan bir değişiklik olduğu ileri sürülmüş ise de, sicilde görünen resmi tebligat adresinde şirketin bulunduğu ve adresteki taşınmazı kullandığı, faaliyetini bu adreste gerçekleştirdiği hususlarının kabul edilmesi gerektiği, tamamen bağımsız bir tüzel kişiliğe sahip, sözleşmede kullanma hakkı tanınmayan bir şirketin adresinin kiralanan olarak gösterilmesinin sözleşmeye aykırılık olup 6098 sayılı Kanun'un 316. maddesi gereği tahliye nedeni sayılacağı, davalıya akde aykırılığı gidermesi ve kiralananı 3. kişilere kullandırmaması yönünde … . Noterliğinin 23.07.2020 tarihli ve … yevmiye nolu ihtarnamesinin gönderildiği, akde aykırılığı gidermesi için davalıya yasal 30 günlük süre tanındığı, ihtarnamenin 24.07.2020 tarihinde davalı şirkete tebliğ edildiği, fakat 30 gün içinde akde aykırılığın giderilmediği, yasal 30 günlük süre geçirildikten ve dava açıldıktan sonra akde aykırılığın giderilmiş olmasının sonuca etkili olmadığı gerekçesiyle; davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, dosyaya sunulan uzman görüşü ile arasındaki bu çelişkilerin giderilmesi gerektiğini, alt kiracı olduğu kabul edilen şirket ile müvekkili şirketin, aile şirketi olup ortaklık yapılarının aynı olduğunu, Derece Mahkemelerince sözleşmenin (5.7.2.) maddesinin yanlış yorumlandığını, ilgili maddenin 1. fıkrasında sadece kiracı şirket hisselerinin %49’dan fazlasının ve/veya yönetim hakkının bir başka şahsa devrinin yasaklandığını, diğer bir anlatımla kiralananı kullanan kiracı şirketin çoğunluk hisselerinin veya yönetim hakkının izinsiz olarak 3. kişilere devrinin yasaklandığını, bu durumun ise somut olayda söz konusu olmadığını, uyuşmazlık konusunun aynı maddenin 2. fıkrası ile ilgili olduğunu, kiracının veya ortaklarının yönetim hakkına sahip olduğu veya %51’den fazla hissesine sahip olduğu şirketlere kiralananın izinsiz olarak devrine imkan sağlandığını, müvekkili kiracı şirketin hem ortağı hem de yöneticisinin, kiralananı kullandığı kabul edilen dava dışı şirketin hem tek hissedarı hem de yöneticisi olduğunu, bu durumda, kiralanın bu şirkete devrine, sözleşmeyi devrine veya ona alt kiracı olarak kullandırılmasına hiçbir engel bulunmadığını, davacının sözleşme ile kiracılık sıfatının bu şekilde devredilmesine izin vermiş olmasına rağmen, yani dava dışı şirket asıl kiracı olabilecek iken, alt kiracı olmasına izin verilmediğinin ileri sürülmesi ve buna dayalı olarak fesih ve tahliye talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, kaldı ki bahsi geçen şirketin kiralanan adreste hiçbir faaliyet göstermediğini, ilgili şirketin ticari defter ve kayıtlarının incelenmesi halinde durumun anlaşılacağını, kaldı ki davacı tarafça yeni kira dönemine ilişkin uygulanacak kira artışının belirlenmesi amacıyla daha sonradan düzenlenen ihtarnamede fesih hakkının saklı tutulmadığını, davacı kiraya verenin uyandırdığı güvene aykırı davranarak fesih ve tahliye talepli dava açmış olmasının hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırılık iddiasına dayalı tahliye istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin (5.7.2.) maddesi ile kiracı şirketin bünyesindeki mevcut ortaklık yapısına ilişkin devir ve değişikliklerin, kiraya verenin yazılı onayına bağlandığı, ilgili maddenin istisnası olarak ise; kiracı şirketin sözleşmenin imzalandığı tarihteki mevcut ortaklarının yönetim hakkına sahip olduğu veya %51’den fazla hisseye sahip oldukları şirketlere yapılacak devirlerin gösterildiği, bahsi geçen istisnanın sadece kiracı şirketin ortaklık yapısındaki değişikliklere ilişkin olduğu, kiraya verenin açık yazılı onayı olmadan kiralananın alt kiraya verilmesi veya başkalarına kullandırılmasının sözleşme ve Kanunla yasaklandığı, davalının tacir olup, basiretli davranmakla yükümlü bulunduğu, ticaret sicil gazetesine bildirilen tebligat adreslerinin, şirketler için resmi olarak görünen adreste faaliyet gösterdiği yönünde karine oluşturacağı; dava dışı şirketin adresinin kiralanan olarak gösterilmesinin sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği, düzenlenen ihtarname ile davalıya tanınan yasal 30 gün süre içerisinde aykırılığın giderilmediği anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.