Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış kabul edilir. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kanunda açıkça düzenlenen sürelere ve haklı tahliye sebeplerine dayanması zorunludur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Çıkarılması
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ilk bir yıllık dönem sözleşmenin başlangıç süresidir. On yıllık uzama süresi bu ilk yılın tamamlanmasının ardından başlayan uzama yıllarının birikmesiyle toplamda on bir yılı (1+10 yıl) bulur. Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 hükmü gereğince kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira ilişkisini sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sonlandırabilirken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere uygun fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkına kavuşur.
Gereksinim ve İmar Sebebiyle Tahliye Süreleri
Kiraya verenin şahsı, eşi, alt ve üst soyu ile kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri yönünden taşınmazı kullanma zorunluluğu doğduğunda, Türk Borçlar Kanunu m. 350 gereğince tahliye davası açılabilir. Belirli süreli sözleşmelerde bu davanın dönem bitimini izleyen bir ay içinde açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemleri esas alınarak asgari üç ay önceden yazılı bildirim yapılmalı, belirlenen sürenin sona ermesini takip eden bir ay içinde dava yoluna başvurulmalıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımı fiilen imkânsız hale geliyorsa kiraya veren; belirli süreli kira ilişkilerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Gereksinim sebebiyle tahliyesi sağlanan konut, Türk Borçlar Kanunu m. 355/1 hükmü gereğince haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da haklı sebep olmaksızın eski hâli ile üç yıl geçmedikçe üçüncü kişilere kiralanamaz. Yeniden inşa edilen taşınmazda eski kiracının yeni durum ve kira bedeli üzerinden öncelik hakkı mevcuttur ve bu hak yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Yeniden kiralama yasağına aykırı hareket eden kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Süreci
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Türk Borçlar Kanunu m. 351/1 uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı dava yoluyla sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Yeni malik ayrıca seçimlik bir hakka da sahiptir. Türk Borçlar Kanunu m. 351/2 uyarınca dilerse gereksinim sebebiyle tahliye hakkını, mevcut sözleşme süresinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Süreler
Kiracının kiralananı fiilen teslim almasından sonraki bir tarihte serbest iradesiyle imzaladığı ve boşaltma tarihini açıkça gösteren tahliye taahhüdü geçerlidir; kira sözleşmesi kurulurken eş zamanlı alınan taahhütler hukuken geçersiz sayılır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira ilişkisini sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt ve İki Haklı İhtar
Kiracı vadesi gelen kira bedelini veya yan gideri ödemediğinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca yazılı süre vererek borcun ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tanınacak bu ödeme süresi en az otuz gün olup kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç
Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtara sebep olmuşsa sözleşme feshedilebilir. Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 uyarınca kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Tahliye Davası Açma Süresinin Uzaması
Türk Borçlar Kanunu m. 353 uyarınca kiraya veren, en geç tahliye davasının açılması için öngörülen kanuni sürede kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim sayesinde hak düşürücü sürenin korunması sağlanır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Başka Konutun Bulunması, İflas ve Hukuka Aykırı Fiili Tahliye
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda, ev sahibi sözleşme kurulurken bu durumu bilmiyorsa Türk Borçlar Kanunu m. 352/3 uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Kiracının iflas etmesi hâlinde ise kiraya veren doğacak kira bedelleri için uygun bir süre vererek güvence talep edebilir; güvence verilmediği takdirde sözleşmeyi feshedip tahliye talep etme hakkı doğar.
Mahkeme ilamı veya icra dairesi aracılığı olmaksızın kiracının fiilen evden çıkarılması hukuka aykırıdır. Kapı kilidini değiştirmek, elektrik veya su aboneliğini kapatmak ya da kiracının eşyalarını dışarı atmak gibi tek taraflı müdahaleler kiracının zilyetliğine ve kullanım hakkına haksız saldırı teşkil eder.
Ev sahibi kiracıyı 5 yıl dolunca sebepsiz olarak evden çıkarabilir mi?
Hayır, kiracının taşınmazda beş yılı doldurmuş olması kiraya verene tek başına sözleşmeyi feshetme veya tahliye talep etme yetkisi vermez; evden çıkarma için kanunda sayılan özel sebeplerden birinin varlığı şarttır.
İhtiyaç sebebiyle kiracısı çıkarılan ev yeniden kiraya verilebilir mi?
Kiralananın gereksinim nedeniyle boşaltılması hâlinde haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına verilemez; yasağa aykırılık kiraya verenin en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödemesine yol açar.
Tahliye taahhütnamesi bulunan kiracı ne kadar sürede tahliye edilir?
Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya mahkemede tahliye davası açmalıdır.
Yeni satın alınan evin kiracısı ne kadar sürede çıkarılabilir?
Evi sonradan edinen kişi gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak altı ay sonra tahliye davası açabilir veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkını kullanabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy