Kira tespit davası, taraflar arasında geçerli ve devam eden bir kira sözleşmesi bulunması hâlinde kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu davanın açılabilmesi için kira ilişkisinin fiilen sürmesi ve davacının hukuki yararının bulunması zorunludur; tahliye edilmiş veya feshedilmiş sözleşmeler bakımından tespit davası açılamaz. Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk
Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurulmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi kanuni bir zorunluluktur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında dava şartı olarak düzenlenen bu aşama yerine getirilmeden doğrudan mahkemede dava açılması hâlinde, dava usulden reddedilir.
Kira Bedelinin Kanuni Belirlenme Ölçütleri
Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin serbestçe yaptıkları anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerini de kapsar. Taraflar arasında kira artışına dair geçerli bir anlaşma yapılmamışsa, aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince kira bedeli bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre tayin edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın nihayetinde, taraflar arasında artış anlaşması bulunup bulunmadığına bakılmaksızın yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bu belirlemede TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın fiziki ve konumsal durumu ile emsal kira bedelleri hakkaniyete uygun biçimde dikkate alınır. Sözleşmenin her kira yılında yenilenmiş olması beş yıllık süreyi kendiliğinden sıfırlamaz; ilk sözleşmeden itibaren geçen toplam süre esas alınır. Ancak kira sözleşmesinin yenilenmesi sırf kira bedelini emsal ve rayiç seviyesine çekmek gayesiyle yapılmışsa beş yıllık süre söz konusu yenileme tarihinden itibaren hesaplanır.
Beş yılı aşan sözleşmelerde emsal kira bedelleri üzerinden yapılacak belirlemede kiracının kullanım süresi ve eski kiracılık sıfatı dikkate alınarak hak ve nesafet ilkesi doğrultusunda mahkemece indirim uygulanır. Bu kapsamda emsal rayiç bedel üzerinden kiracının taşınmazdaki durumu gözetilerek yüzde 5 ile yüzde 20 arasında değişen oranlarda hakkaniyet indirimi yapılması öngörülmektedir.
Yabancı Para Cinsi Kiralar ve Aşırı İfa Güçlüğü
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlarda 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu'nun 138 inci maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğü düzenlemesi saklıdır. Yabancı para üzerinden yapılan sözleşmelerde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik talep edilemez. Beş yıl tamamlandıktan sonra ise yabancı paranın değerindeki değişimler de değerlendirilerek emsal kira, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçütlerine göre bedel tespiti yapılır. Bununla birlikte sözleşmenin kuruluşunda öngörülmeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü olguların borcun ifasını dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede güçleştirmesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu'nun 138 inci maddesi gereğince sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
Dava Açma Süresi ve Kararın Geçerlilik Tarihi
Türk Borçlar Kanunu'nun 345 inci maddesinin birinci fıkrası gereğince kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı kanundaki bildirim ve dava sürelerine bağlıdır. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre zarfında kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunulup izleyen kira dönemi sonuna kadar dava açılırsa mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin açık bir hüküm yer alıyorsa, ihtara gerek kalmaksızın yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen kira bedeli de o dönemin başından itibaren yürürlük kazanır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Yargılama Usulü, Kira Ödeme Borcu ve Tahliye Davaları
Kira bedelinin taşınmazın özellikleri ve piyasa şartları karşısında tespiti teknik nitelik taşıdığından yargılama esnasında bilirkişi incelemesi yapılması esastır. Kira tespit davasının açılmış olması, kiracının devam eden sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu mevcut kira bedelini ödeme borcunu askıya almaz veya ortadan kaldırmaz. Kiracı yargılama sürerken yürürlükteki sözleşme bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Öte yandan kanuni tahliye koşulları oluştuğu takdirde, kira tespit davası derdest iken tahliye davası açılması veya her iki davanın birlikte yürütülmesi önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır.
Kararın Kesinleşmesi ve Kira Farkının Tahsili
Kira tespit davası neticesinde verilen karar eda hükmü içermeyip tespit niteliğinde olduğundan, mahkeme kararı kesinleşmeden icraya konulamaz. Dava sonucunda ortaya çıkan geriye dönük kira farkı alacağı kararın kesinleşmesiyle birlikte muaccel hâle gelir ve fark tutarlara ilişkin yasal faiz kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Tespit ilamı kesinleştikten sonra biriken kira farklarının tahsili için alacaklı tarafından ayrı bir alacak davası açılabileceği gibi doğrudan ilamlı icra takibi başlatılması da mümkündür.
Kira tespit davası açabilmek için kira ilişkisinde beş yılın dolması şart mıdır?
Hayır, kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak ilk beş yıl içinde yapılacak tespitte artış oranı Türk Borçlar Kanunu gereğince TÜFE on iki aylık ortalamalar sınırı ile bağlıdır, beş yıl dolduktan sonra ise emsal kira bedelleri ve hakkaniyet esas alınır.
Tespit davası devam ederken kiracı kira ödemeyi durdurabilir mi?
Hayır, dava açılmış olması kira ödeme borcunu askıya almaz; kiracı yargılama sonuçlanana kadar sözleşmedeki mevcut kira bedelini düzenli olarak ödemekle yükümlüdür.
Kira tespit kararı ile belirlenen geriye dönük kira farkı ne zaman icraya konulabilir?
Mahkeme kararı tespit hükmü niteliğinde olduğundan kesinleşmeden icra edilemez; kira farkı alacağı kararın kesinleşmesiyle muaccel olur ve kesinleşme tarihinden itibaren doğrudan ilamlı icra takibiyle veya alacak davasıyla talep edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy