Kira Sözleşmelerinin COVID-19 Salgını Nedeniyle Uyarlanması

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. F. Takas I. Koşulları 1. Genel olarak

6. Hukuk Dairesi         2015/4013 E.  ,  2015/6417 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 10/07/2013 NUMARASI : 2012/54-2013/353 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından açılmış kira bedelinin indirilmesi (tespiti) istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, delillerin mahkemece değerlendirilererek karar verilmiş olmasına göre davacının temyiz itirazı yerinde değildir. 2-Davalının temyiz itirazına gelince; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, taraflar arasında 15.09.2004 tarihinde, 5 yıllık uzun süreli kira sözleşmesi akdedildiğini, söz konusu sözleşme ile kira bedelinin aylık 125.000 USD+KDV olarak kararlaştırıldığını, davaya konu sözleşmenin taraflar arasında yapılan ilk sözleşmeden sonra şartların sürekli kiracı aleyhine ağırlaştırıldığını, müvekkilinin ise ruhsat alımı için büyük çabalar harcadığından ve binaya girdikten sonra yüklü masraflar üstlendiğinden dolayı mecurdan tahliye edilmemek adına önüne getirilen tüm ek sözleşmeleri imzalamak zorunda kaldığını, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde 5 yıl süre dolduğundan, yapılan ek protokollerle sözleşme şartlarının kiracı aleyhine değiştirildiğini belirterek kira bedelinin aylık net 196,500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece 01.01.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık 239.598 TL + KDV olarak tespitine karar verilmiştir Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir, işte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK.md.4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir.Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında MK.'nun 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin Önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir, işte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şarlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağan üstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.09.2004 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile mecurun aylık kira bedeli 125.000 USD kabul edilmiştir. Bu sözleşmeden sonra 01/07/2006, 15.09.2009, 30.03.2009, 01.04.2009, tarihlerinde yapılan ek sözleşme ve protokollerle ilk sözleşmenin bazı maddelerinde ve kira parasında düzenlemeler yapılmıştır. Yine taraflar arasında en son yapılan kira miktarının belirlenmesine ilişkin düzenlenen Ocak 2011 Tarihli Ek Protokolde (15 Eylül 2004 Tarihli Kira Sözleşmesi Eki), aylık kira bedelinin, 29/01/2010 tarihli ek sözleşme ile belirlenen artışların uygulanması sonucunda 226.990 TL + KDV olarak belirlendiği, ancak ekonomik ve global kriz nedeniyle sadece 2011 yılına mahsus olmak üzere aylık 226.990 TL + KDV kira bedelinden 26.990 TL iskonto yapılarak, aylık kira bedelinin 200.000 TL + KDV olarak ödenmesini, 2012 yılında kira artış oranı uygulanırken önceki dönem kirasının iskontosuz hali olan 226.990 TL + KDV rakamının esas alınarak, akitte yazılı TEFE / ÜFE artış oranı ortalaması hesaplanarak arttırılacağı şartını tarafların karşılıklı beyan kabul ve taahhüt ettikleri anlaşılmaktır. Kira bedelinin indirilmesi talep edilen dönemde yukarda anlatıldığı gibi ekonomik koşullarda olağanüstü değişmeler olmaması, işlem temelinin çökmesi ile ilgili bir delil sunulmaması, yine kiralananın bulunduğu semte özgü ekonomik koşullarda olağandışı bir değişiklik yaşanmaması karşısında uyarlama koşullarının gerçekleşmediği anlaşıldığından bu nedenle kira bedelinden indirim istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kira bedelinden indirim yapılması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 25/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 389- (1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. (2) Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır. İhtiyati tedbir talebi