6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesi uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu yasal sınırlama, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Sözleşmede Artış Hükmü Bulunmaması Durumu
Kira sözleşmesinde artış oranına yer verilmemiş olması akdin geçerliliğini zedelemez; kira bedelinde yapılacak artışın sözleşmede yazılması zorunlu bir şekil şartı değildir. Taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Sözleşmede artış maddesi bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıllık sürenin ardından yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın nihayetinde yeni kira yılında geçerli olacak bedel mahkemece takdir edilir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralanan taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir sonuca varır.
Beş yıllık dönemin bitiminde hâkim tarafından hakkaniyete göre hükme bağlanan kira bedeli, takip eden kira yıllarında Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin önceki fıkralarında yer alan genel artış esaslarına göre değiştirilebilir.
Yabancı Para Cinsinden Kararlaştırılan Kira Bedelleri
Kira bedelinin yabancı para birimi üzerinden kararlaştırıldığı hallerde; 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile aşırı ifa güçlüğüne ilişkin kanuni düzenlemeler saklı kalmak üzere, kural olarak beş yıl dolmadıkça kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra ise yabancı paranın değerindeki değişimler ve emsal ölçütler göz önünde tutularak hakkaniyete göre yeni bedel tespiti yapılır.
Yasal Sınırın Aşılması ve Fazla Ödeme Talepleri
7409 sayılı Kanun kapsamında geçmiş dönemde yalnızca konut kiralarına yönelik uygulanan azami yüzde yirmi beşlik artış tavanı işyeri kiralarını kapsamamış olup 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Yürürlükteki yasal çerçevede kanuni üst sınırı aşan kira artış oranları geçersiz sayılır; kiracının bu yasal tavanı aşan fazlalığı ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Kira Tespit Davası ve Belirlenen Bedelin Geçerlilik Zamanı
Fahiş kira artışı taleplerine veya artış oranına dair çıkan uyuşmazlıklara karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 345 inci maddesinin birinci fıkrası doğrultusunda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde de yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflarca hesaplanan yeni kira bedeli ise kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibaren geçerlilik kazanır.
Kira artış oranının yasal üst sınırı nedir?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak azami kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesi uyarınca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa kira artışı nasıl belirlenir?
Sözleşmede artış oranı bulunmaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; tarafların anlaşamaması durumunda hâkim, tüketici fiyat endeksi oniki aylık ortalama tavanını aşmamak kaydıyla kiralananın durumuna ve hakkaniyete göre bedeli belirler.
Beş yıllık kira süresi dolduğunda kira bedeli nasıl tespit edilir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedeli, tüketici fiyat endeksi oniki aylık ortalamaları, kiralananın niteliği ve emsal kira bedelleri esas alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde her yıl zam yapılır mı?
Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda, yasal istisnalar saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak belirlenecek yeni bedelin ilgili kira dönemi başından itibaren geçerli olabilmesi için sözleşmede artış şartı bulunması ya da yeni dönemden en az otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılmış olması aranır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy