Kira Tespit Davasında İhtarname Şartı ve Hukuki Niteliği
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345/1 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir. Bu kapsamda ihtarname gönderilmesi kira tespit davası açılması bakımından mutlak bir dava şartı değildir. İhtarname, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını sağlayan bir hukuki işleve sahiptir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Yazılı Bildirim Süresi ve Kararın Geçerlilik Zamanı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345/2 hükmüne göre dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunulup izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılırsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Bu kapsamda geçerli bir yazılı bildirimin yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce yapılması ve kira bedelinin artırılacağı iradesini açıkça ortaya koyması gerekir.
Yeni kira döneminden en az otuz gün önce davanın açılmaması ve bu süre zarfında yazılı bildirimin de iletilmemesi durumunda mahkemece saptanan bedel kural olarak ancak bir sonraki kira döneminde sonuç doğurur. Verilen karar geriye dönük kira farkı meydana getirmeyip esas olarak geleceğe dönük sonuç tesis eder.
Sözleşmede Artış Hükmü Bulunması Durumu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345/3 uyarınca, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli ayrıca ihtara gerek kalmaksızın bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Bedelinin Belirlenmesinde Esas Alınan İlkeler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 gereğince yenilenen dönemlerde geçerli olacak kira bedeline dair tarafların uzlaşması, geçmiş kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı aşılmadığı sürece hüküm ifade eder. Söz konusu kural bir yılı aşan kira mukavelelerinde de geçerliliğini korur. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise aynı maddenin ikinci fıkrası doğrultusunda, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama artış oranı üst sınır kabul edilerek kiralananın nitelikleri ve hakkaniyet ışığında kira bedeli hâkim tarafından tayin edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 uyarınca, taraflar arasında herhangi bir mutabakat olup olmadığı dikkate alınmaksızın beş yılı aşan yahut beşinci yılın ardından uzayan kira sözleşmelerinde ve takip eden her beş yıllık sürenin bitiminde yeni bedel mahkemece takdir edilir. Bu tespitte tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı, taşınmazın mevcut vaziyeti ile emsal bedeller nazara alınarak hakkaniyetli bir sonuca varılır. Bu usulle belirlenen kira tutarı, izleyen kira yıllarında maddenin önceki fıkralarında öngörülen esaslara göre yeniden uyarlanabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/4 uyarınca, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile aşırı ifa güçlüğü hali saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır ve bedel buna göre belirlenir.
Davanın Kapsamı, Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Şartı
Kira bedelinin belirlenmesi davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir; tarla, arsa, taşıt veya taşınır malların kiralanmasına ilişkin sözleşmeler bu kapsamda dava konusu edilemez.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 f. 1-a uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B f. 1-a gereğince ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 4Kaynağı aç
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B f. 2 gereğince kira uyuşmazlıklarında müzakere neticesinde uzlaşmaya varılırsa anlaşma belgesi, taşınmaza dair mevzuatta öngörülen sınırlamalar ile usul ve esaslar dikkate alınarak hazırlanır. Aynı maddenin üçüncü fıkrası kapsamında bu belgenin icra edilebilirliğine dair şerhin alınması zorunlu olup şerh, taşınmazın yer aldığı mahaldeki sulh hukuk mahkemesinden talep edilir. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı denetimde anlaşma içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini, kanunlarda yer alan sınırlamalara ve usul kurallarına uygunluğunu inceler.
Kira tespit davası açılmadan önce ihtar çekilmesi zorunlu mudur?
Kira tespit davasının açılması bakımından ihtarname mutlak bir dava şartı olmayıp dava her zaman açılabilir. Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yöneltilmiş olması, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması şartıyla mahkemece belirlenecek tutarın o dönemin başından itibaren geçerli olmasını temin eder.
Süresinde dava açılmaz veya yazılı bildirim yapılmazsa karar ne zamandan itibaren geçerli olur?
Yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılmamış ve aynı süre içinde yazılı bildirim yapılmamışsa, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli kural olarak ancak bir sonraki kira döneminde sonuç doğurur.
Kira sözleşmesinde artış maddesi varsa ayrıca ihtarname gerekir mi?
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli ayrıca ihtara gerek kalmaksızın bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy