Kira Tespit Davası Süresi ve Hukuki Sonuçları

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı2

6. Hukuk Dairesi         2016/2047 E.  ,  2016/2452 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : İtirazın kaldırılması ve tahliye İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar davacı ve davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davacı alacaklı tarafından, davalı borçlular aleyhine kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine davalı borçluların kısmi itiraz etmesi üzerine, davacı alacaklı vekili icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş, mahkemece itirazın kaldırılması isteminin kabulüne ve tahliye konusuz kaldığından bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karar davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Davacı alacaklı 15/02/1993 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli işyeri kira sözleşmesine istinaden 18/01/2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile 15/02/2008 ila 14/02/2013 dönemine ait toplam 277.865,68 TL kira fark bedelinin tahsilini istemiştir.15/02/2012-14/02/2013 dönemi kira bedeli aylık brüt 28.873,00 TL olarak …. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/22 – 229 sayılı , 02/04/2013 günlü mahkeme kararı ile tespit edilmiş ,karar 13/03/2014 tarihinde dairemizce onanarak kesinleşmiştir. Kira tespit kararlarının asıl amacı sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. 12.11.1979 gün 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir. Mahkemece; 15/02/2012-14/02/2013 dönemine ait aylık kira bedelinin tespitine ilişkin karar henüz kesinleşmeden 18/01/2013 tarihinde başlatılan icra takibine dayalı olarak açılan itirazın kaldırılması davasında 15/02/2012-14/02/2013 dönemini kapsayan istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Öte yandan davalılar vekilince davanın reddi ile asıl alacağın %20 sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı da talep edildiğine göre mahkemece icra inkar tazminatı istemine yönelik olumlu-olumsuz karar verilmemesi dava kısmen kabul edildiğine göre, davalılar yararına reddedilen kısma yönelik vekalet ücretine de karar verilmemesi doğru değildir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.03.2016tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

6. Hukuk Dairesi         2012/6075 E.  ,  2012/9952 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : İtirazın kaldırılması Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira parasının tahsili için tahliye istemli olarak yapılan icra takibine davalı borçlunun itiraz etmesi üzerine davacı alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve icra inkar tazminatı isteminde bulunulmuş, icra mahkemesince davanın kısmen kabulü ile 3.854.169 TL asıl alacak ve 253.741.59 TL işlemiş faizi olmak üzere toplam 4.017.910.56 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına, davalı borçlunun % 40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine, fazlaya ilişkin istemin ve koşulları oluşmadığından davalı borçlunun tazminat talebinin reddine karar dair verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karara ilişkin her iki tarafın temyiz isteminin Dairemizin 6.2.2012 gün ve 2012 / 1696-1853 sayılı ilamı ile reddine karar verilmesi üzerine bu defa her iki taraf vekili tarafından yasal süresi içinde karar düzeltme isteminde bulunulmuş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davacı alacaklı taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 28.1.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak davalı borçlu hakkında 16.7.2008 tarihinde … İcra Müdürlüğü'nün 2008 / 7483 sayılı dosyasında başlatmış olduğu icra takibi ile, 28.1.2004- 28.1.2005 arası bir yıllık kira parası 3.854.169 TL ve işlemiş faizi 3.114.062.96 TL olmak üzere toplam 6.968.231.96 TL'nin tahsilini talep etmiş, takibe davalı borçlunun yasal süresinde itiraz etmesi nedeniyle de açmış olduğu işbu dava ile itirazın kaldırılması ve icra inkar tazminatı isteminde bulunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın kısmen kabulü ile 3.854.169 TL asıl alacak ve 253.741.59 TL işlemiş faizi olmak üzere toplam 4.017.910.56 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına, davalı borçlunun % 40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine, fazlaya ilişkin istemin ve koşulları oluşmadığından davalı borçlunun tazminat talebinin reddine karar verilmesi üzerine karar her iki taraf vekilince de temyiz edilmiştir. Ne var ki icra takibinin konusu 6.968.231.96 TL, karar altına alınan miktar toplam 4.017.910.56 TL olmasına karşın Dairemizce maddi hata sonucu bu miktar 4.017 TL olarak değerlendirilerek 4.420 TL olan yasal temyiz sınırının altında kaldığından söz edilerek her iki tarafın temyiz isteminin miktar yönünden reddine karar verilmiştir. Oysa gerek takip konusu edilen, gerek karar altına alınan miktarların 4.420 TL olan yasal temyiz sınırının çok üzerinde olduğu bu defaki incelemeden Anlaşılmakla her iki taraf vekilinin karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 6.2.2012 gün ve 2012 / 1696-1853 sayılı miktar yönünden temyiz isteminin reddine dair kararının kaldırılmasına oybirliği ile karar verilip her iki tarafın temyiz itirazları yönünden dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. 1-Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre temyiz eden davalı borçlu vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacı alacaklı vekilinin faiz başlangıcına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ; İcra takibinde ve davada dayanılan ve karara esas alınan 28.1.2000 başlangıç tarihi ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık 1.000.000 TL kira parasının onikinci ayın son günü ödeneceği belirtilmiş, sözleşmenin özel şartlar 2. maddesinde de, kira artışının her yıl yasal oranda yapılacağı kararlaştırılmıştır. Kiracılık süreci içinde davacı alacaklı tarafından açılan davada Ankara 4. Sulh Hukuk Mahkemesi, 8.3.2007 gün ve 2004 / 1887 esas 2005 / 443 karar sayılı ile kararı ile önceki dönemde yine mahkeme kararı ile belirlenen 2.918.000 TL kira parasının 28.1.2004 tarihinden itibaren 3.854.169 TL olarak tespitine karar vermiş ve bu hüküm 22.10.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Bu aşamadan sonra davacı alacaklı … İcra Müdürlüğü'nün 2008 / 7483 E sayılı dosyası ile 16.7.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile 28.1.2004- 28.1.2005 yılı kira parası 3.854.169 TL ile işlemiş faizi 3.114.062.96 TL olmak üzere toplam 6.968.231.96 TL'nin tahsilini talep etmiştir. Davalı borçlunun takibe yasal süresi içinde itiraz etmesi üzerine açılan işbu davada da mahkeme alınan bilirkişi raporu doğrultusunda kira tespit kararlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağını belirterek, itirazın 3.854.169 TL asıl alacak ve 253.741.59 TL işlemiş faizi üzerinden kaldırılmasına karar vermiştir. Bununla birlikte davacı alacaklı yapmış olduğu icra takibi ile kira farklarını değil 28.1.2004- 28.1.2005 yılı kira parasının tamamını istemektedir. Sözleşmede de takip konusu kira parasının onikinci ayın son günü olan 31.12.2004 tarihinde ödeneceği düzenlenmiştir. Bu durumda davacı alacaklının önceki kira parası 2.918.000 TL'yi ödeme tarihi olan 31.12.2004 ile icra takibi tarihi olan 16.7.2008 tarihi arasındaki yasal faizi ile istemesi, kira tespit kararı ile belirlenen miktarın bakiyesi olan 936.169 TL'ye de kira tespit kararının kesinleştiği tarih 22.10.2007 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması gerekir. Buna karşın mahkemenin bilirkişi raporu doğrultusunda tüm alacağa kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz uygulayarak itirazın kaldırılmasına karar vermesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ:Davacı alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın yukarıda ( 2 ) No'lu bentte yazılı nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan karar düzeltme ve temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 03.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.