Kira Depozitosunun İadesinde Temel Kurallar ve Yasal Sınır
Kira depozitosu, kira ilişkisinin sona ermesiyle birlikte taşınmazın boşaltılması ve anahtarların usulüne uygun teslim edilmesi şartıyla geri alınır. Sözleşmede aksine açık bir hüküm kararlaştırılmamışsa güvence bedeli başlangıçta hangi para türü ve miktarı üzerinden verilmişse aynı şekilde iade edilir. Güvencenin yabancı para üzerinden belirlendiği hallerde de iade borcu aynı döviz tutarı üzerinden yerine getirilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinin birinci fıkrası uyarınca bu tutar en fazla üç aylık kira bedeline kadar belirlenebilir. Kanunun çizdiği bu sınırın üzerindeki güvence talepleri yasal düzenlemeye aykırılık oluşturur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 342Kaynağı aç
Kiralananın İadesi, Eskime ve Kesinti Yasakları
Kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmenin başında ne durumda teslim almışsa süre sonunda o durumda geri vermekle yükümlüdür. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı, taşınmazın sözleşmeye uygun biçimde olağan kullanımından meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz. Kiralananın olağan kullanımı sonucu oluşan yıpranmalar gerekçe gösterilerek depozitodan kesinti yapılması hukuka aykırıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 334Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kiracının sözleşmenin sona ermesi halinde yalnızca sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları tazmin etme yükümlülüğü geçerlidir. Bunun haricinde kiracının başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin her türlü sözleşme hükmü kanunen geçersiz sayılır.
Kira sözleşmesi yürürlükte kaldığı müddetçe depozito bedeli kiracı tarafından tek taraflı iradeyle kira borcuna mahsup edilemez. Kiracının depozitoya güvenerek kira ödemesini aksatması halinde kiraya veren, tahsil edilemeyen kira bedeli için icra takibi başlatma hakkına sahiptir.
Banka Hesabındaki Güvence Bedelinin İade Usulü
Güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması durumunda Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinin ikinci fıkrası özel bir koruma usulü öngörmektedir. Buna göre kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek kaydıyla nakit parayı vadeli tasarruf hesabına yatırmak, kıymetli evrakı ise bankaya depo etmekle yükümlüdür. İlgili banka bu güvenceyi ancak tarafların karşılıklı anlaşmasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş bir mahkeme ilamına dayanarak iade edebilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içerisinde kiraya veren, kira ilişkisinden kaynaklı bir dava açtığını ya da icra veya iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının başvurusu üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Elden veya Havale Yoluyla Ödenen Depozitonun İadesi
Depozito bedeli kiraya verene elden veya banka havalesiyle verilmişse, kiracının taşınmazı boşaltıp anahtarı teslim etmesiyle birlikte kiraya veren depozitoyu derhal iade etmekle yükümlüdür. Kiralanan taşınmazın sözleşmeye uygun biçimde teslim edilmesinden sonra bu iade için üç aylık bir süre beklenmeksizin ödemenin gecikmeksizin yapılması gerekir.
İade Edilmeyen Depozito İçin İcra Takibi ve Dava Yolları
Kiraya veren haksız gerekçelerle depozitoyu iade etmediği takdirde kiracı, kira sözleşmesi ve depozitonun ödendiğini gösteren belgelere dayanarak icra müdürlüğü aracılığıyla genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiraya verene tebliğ edilen ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilmediği takdirde takip kesinleşir ve haciz işlemlerine geçilebilir.
Kiraya verenin süresi içinde ödeme emrine itiraz etmesi durumunda başlatılan icra takibi kendiliğinden durur. Takibin durması üzerine kiracı, itirazın haksız olduğunu ileri sürerek alacağın tahsilini temin etmek için itirazın iptali davası açabilir.
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu dava şartı haline gelmiştir. Depozito bedelinin tahsiline ilişkin itirazın iptali veya alacak davalarında mahkemeye başvurulmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Uyuşmazlığın arabuluculuk sürecinde anlaşmayla sonuçlanmaması halinde kiracı, taşınmazın usulüne uygun teslim edildiğini ve kesintinin haksız olduğunu belirterek sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir ve depozito tutarının yasal faiziyle birlikte ödenmesini isteyebilir.
Depozito kiraya mahsup edilebilir mi?
Hayır, kira sözleşmesi devam ederken kiracı depozito bedelini tek taraflı olarak kira borcuna sayamaz; aksi durumda ödenmeyen kira için icra takibi başlatılabilir.
Bankadaki vadeli depozito hesabı ne zaman çözülür?
Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren üç ay içinde kiraya veren dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse banka kiracının talebiyle güvenceyi iade eder.
Elden ödenen depozito ne zaman geri alınır?
Taşınmazın tahliyesi ve anahtar tesliminin ardından, olağan kullanım dışı bir hasar veya borç yoksa kiraya veren depozitoyu gecikmeksizin derhal iade etmekle yükümlüdür.
Depozito iade edilmezse hangi yollara başvurulur?
Kiracı ilamsız icra takibi başlatabilir veya zorunlu arabuluculuk sürecinin ardından sulh hukuk mahkemesinde faiz istemli dava açabilir.
Olağan eskime ve yıpranmalar depozitodan kesilebilir mi?
Hayır, kiracı sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamayacağı için bu gerekçelerle depozitodan kesinti yapılamaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy