Kira Süresi Dolmadan Kiracı Nasıl Çıkarılır

Kira sözleşmesinin süresi dolmadan sona erdirilmesi, taraflardan birinin dilediği anda bildirim yapmasına bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi, kira ilişkisinin devamını taraf için çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunması ve yasal fesih bildirim süresine uyulması koşuluyla fesih imkânı tanımaktadır. Bu yol, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 331Kaynağı aç

MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi
için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi
yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih
bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
2. Kiracının iflası

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7331, K. 2015/9163Kaynağı aç

6. Hukuk Dairesi         2015/7331 E.  ,  2015/9163 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	: İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ	: 11/12/2013
NUMARASI	: 2013/657-2013/740
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde davacı tarafından ise süresi geçtikten sonra temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık davacı kiralayanın kira sözleşmesinin kendisi için çekilmez hale geldiği iddiasına dayalı tahliye davasına ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Hüküm temyiz isteminde bulunan davacı vekiline 04/02/2014 tarihinde tebliğ olunmuş, temyiz dilekçesi sekiz günlük yasal süre geçtikten sonra 6/3/2014 tarihinde verilmiş olduğundan davacı vekilinin HUMK.nun 432/4.maddesi ve 1.6.1990 gün 1989/3,1990/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince temyiz istemi süresinde değildir.
2-Davalı vekilinin temyizine gelince; Davacı vekili dava dilekçesinde davalı hakkında kira parasının ödenmemesi üzerine takip başlattığını ve kira parasının takipten sonra ödendiğini, ayrıca site aidatının ödenmemesi nedeniyle site yönetimi tarafından da kiracı aleyhine icra takibi başlattıklarını, ayrıca bir yıllık olan kira sözleşmesinin süresi dolmasına ve kendisine sözleşmenin feshedildiğinin bildirilmesine rağmen tahliye edilmediğini bildirerek kira sözleşmesinin kendisi için çekilmez hale geldiğini belirterek TBK'nun 331. maddesi gereğince kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.
Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan biriside TBK. 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir . Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
Somut olaya gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 9/7/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan yer konut olup 6098 sayılı TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayanmıştır. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK'nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir.. Bundan ayrı olarak  TBK'nun 352/2 maddesinde  kira bedelinin veya yan giderin gününde ödenmemesi halinde iki haklı ihtar nedeniyle fesih hali düzenlemiştir. Davcı taraf bu tahliye nedenlerine dayanmamaktadır. Bu nedenle mahkemece davacının dayandığı sebep (TBK'nun 331.mad.) nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın temerrüt nedeniyle tahliye davası olarak nitelendirilmek suretiyle kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenle davacının temyiz itirazın süresinde olmadığından temyiz talebinin REDDİNE, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde taraflardan peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 27/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Olağanüstü feshin hukuki niteliği

Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkândır. Olağan fesihten ayrılan yönü, geçerliliğinin sözleşmeden veya kanundan doğan bir haklı sebebe dayanmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi, önemli sebep ve çekilmezlik koşullarını bütünleşik bir ifadeyle düzenlemiştir: kira ilişkisinin devamını taraf için çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunmalıdır. Hüküm her iki tarafa tanındığından hem kiraya veren hem kiracı, bu şartlar gerçekleştiğinde yasal bildirim süresine uyarak fesih yoluna başvurabilir.

Birlikte aranan üç koşul

Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine dayanan feshin kullanılabilmesi için üç koşul birlikte aranmaktadır. Önce taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Ardından sözleşmenin devamını ilgili taraf bakımından beklenemez kılan haklı sebepler olmalıdır. Son olarak fesih bildirimi, yasal fesih bildirim süresine uygun biçimde yapılmalıdır.

Fesih bildirim süreleri

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E. 2015/7331, K. 2015/9163 sayılı kararında, 331. maddeye dayalı fesih için taşınmaz kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun 329. maddesi uyarınca üç aylık, taşınır kiralarında 330. madde uyarınca üç günlük bildirim süresine uyulması gerektiği belirtilmiştir. Kanun metninde de bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesinin üç gün önceden yapılacak bildirimle her zaman feshedilebileceği düzenlenmiştir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 330Kaynağı aç

MADDE 330- Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira
sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman
feshedebilir.
Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da
özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç
aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle
sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme
hakkı yoktur.
III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler2

Türk Borçlar Kanunu'nun 329. maddesi, taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin olağan fesihte bildirimin yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için yapılmasını; böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonuna göre uygulanmasını ve her iki durumda üç aylık fesih bildirim süresine uyulmasını öngörmektedir. Bu dönem sonu koşulunun olağanüstü fesihte de aynı biçimde uygulanıp uygulanmayacağı söz konusu karar metninde ayrıca ele alınmamış olup dönem sonu koşulu olağan feshe ilişkin hükmün kendi bağlamıyla aktarılmaktadır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 329Kaynağı aç

MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir
yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu
için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin
sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
3. Taşınır kiralarında

Türk Borçlar Kanunu'nun 330. maddesinin ikinci fıkrası, kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınır malda kiracıya farklı bir fesih imkânı tanımaktadır: kiracı bu durumda üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kanun bu hâlde kiraya verenin zararının giderilmesini isteyemeyeceğini de açıkça belirtmiştir. Söz konusu fıkra yalnızca bu özgün kapsamdaki taşınırlar için geçerlidir; genel taşınır kirasında ise birinci fıkradaki üç günlük bildirim süresi uygulanır.

Feshin parasal sonuçları

Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesinin ikinci fıkrası, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hâkimin durum ve koşulları göz önünde tutarak karara bağlamasını öngörmektedir. Hüküm, bu sonuçların türünü veya hesap yöntemini ayrıca sıralamamaktadır; değerlendirme somut durum ve koşullara bırakılmıştır.

Kira ve yan giderin ödenmemesinde ayrı hükümler

Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüdü, Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinde ayrıca düzenlenmiştir. Kiraya veren, muaccel borcun ödenmemesi hâlinde kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede de ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimde tanınan süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira
bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya
yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi
feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında
ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi
izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
II. Özenle kullanma ve
komşulara saygı gösterme borcu

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan iki haklı yazılı ihtara ayrı bir dava yolu bağlamaktadır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtarın kira süresi içinde yapılmış olması ve dava açmanın kira süresinin bitimini izleyen bir ay içinde gerçekleşmesi gerekir. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar aranmakta; kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya
verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği
hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir
ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;
bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir
kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı
olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira
süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının
bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona
erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye
sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya
veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin
bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
3. Dava süresinin
uzaması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E. 2015/7331, K. 2015/9163 sayılı kararında kira bedelinin geç ödenmesi ve aidat borcunun, Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi ile 352. maddesinin ikinci fıkrasında özel olarak düzenlenmiş sebepler olduğu vurgulanmıştır. Davacı bu tahliye nedenlerine dayanmadığı hâlde ilk derece mahkemesi davayı temerrüt nedeniyle tahliye davası olarak nitelendirmiş ve kabul etmiştir. Yargıtay bu kararı bozarak, ödeme sorunlarının 331. madde kapsamında çekilmezlik gerekçesi olarak ileri sürülemeyeceğini ve söz konusu sebebin özel hükümlerin uygulama alanına girdiğini belirlemiştir. Bu karar bir bozma kararıdır; yeniden yargılama sonucu karar metninde yer almamaktadır.

Yazılı tahliye taahhüdü ve başka konut

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlenmişse bu durum ayrıca değerlendirilir. Kiracı üstlendiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu imkân, 331. maddedeki önemli sebepten bağımsız bir sona erme yoludur.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa ayrı bir dava yolu gündeme gelir. Bu hâlde sözleşme, bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirilebilir.

Sık sorulan sorular

Kira süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Her koşulda değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi, kira ilişkisinin devamını taraf için çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunmasını ve yasal fesih bildirim süresine uyulmasını birlikte aramaktadır. Bu koşullar gerçekleştiğinde sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde bu yola başvurulabilir.

Ödenmeyen kira bedeli 331. madde kapsamında ileri sürülebilir mi?

Kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi ile 352. maddesinin ikinci fıkrasında özel olarak düzenlenmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7331, K. 2015/9163 sayılı kararında bu sebeplerin 331. madde kapsamında çekilmezlik gerekçesi olarak ileri sürülemeyeceğini belirlemiştir; ödeme sorunlarında bu özel hükümlere göre hareket edilmesi gerekmektedir.

Olağanüstü fesih için kaç günlük bildirim süresi uygulanır?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E. 2015/7331, K. 2015/9163 sayılı kararında 331. maddeye dayalı fesihte taşınmaz kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun 329. maddesi uyarınca üç aylık, taşınır kiralarında 330. madde uyarınca üç günlük bildirim süresi esas alınmıştır. Taşınmaza ilişkin olağan fesihte bu üç aylık sürenin yerel âdetteki dönem sonuna ya da altı aylık kira döneminin sonuna bağlı olduğu 329. madde hükmünde düzenlenmekte; ancak bu dönem sonu koşulunun olağanüstü fesihte de aynı biçimde uygulanıp uygulanmayacağı anılan karar metninde ayrıca ele alınmamıştır.

İki haklı ihtardan sonra dava ne zaman açılmalıdır?

Kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Bir yıldan uzun süreli kirada bir aylık süre, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren işlemeye başlar. Bir yıldan kısa sözleşmede ise iki haklı yazılı ihtarın kira süresi içinde yapılmış olması gerekmektedir.

Yazılı boşaltma taahhüdü nasıl sonuç doğurur?

Kiracı teslimden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Bu yol, 331. maddedeki önemli sebep koşulundan bağımsız olarak Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasında ayrıca düzenlenmiştir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoy İletişim ve randevu

Kira hukuku