Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yazılı boşaltma taahhüdü, iki yazılı haklı ihtar ve başka konut sebepleri aynı yola bağlanmamıştır. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira bedelinin ödenmemesi yüzünden yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olunması ile kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması hâllerinde öngörülen yol davadır. Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, 325. maddeye göre sözleşmeden doğan borçlar, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 325Kaynağı aç
Yazılı boşaltma taahhüdü
Bu sebebin işlemesi için kiralananın önce teslim edilmiş olması gerekir. Kiracı, teslimden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı biçimde üstlenmiş olmalı ve o tarihte kiralananı boşaltmamalıdır. Üç unsurdan biri eksikse bu fıkraya dayanılarak sözleşmenin sona erdirilmesi mümkün değildir.
Şartlar tamamlandığında kiraya verenin önünde iki seçenek bulunur: icraya başvurmak veya dava açmak. Seçeneklerden biri, boşaltılacağı yazılı olarak üstlenilen tarihten başlayan bir ay içinde kullanılmalıdır. Süre sözleşme tarihinden değil, taahhütte gösterilen boşaltma tarihinden işlemeye başlar. Yazılı biçim ve belirli tarih, hükümde açıkça aranan koşullardır.
İki yazılı haklı ihtar
Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına yol açmışsa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bir yıldan kısa sözleşmede iki ihtarın kira süresi içinde gerçekleşmesi gerekir. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ihtarlar, bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olmalıdır.
Davanın açılacağı bir aylık süre, kira süresinin bitiminden başlar. Bir yıldan uzun süreli kirada bu süre, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden işlemeye başlar. Bu sebep bakımından hükümde gösterilen yol davadır; ihtarların yazılı olması da ayrıca şarttır.
Kiracının veya eşinin başka konutu
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için yeterli değildir. Kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında bu konutu bilmemesi de gerekir. Bilmeme şartı varsa kiraya veren, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
Değerlendirmede konutun oturmaya elverişli olması ile aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunması birlikte aranır. Birlikte yaşama koşulu eş yönünden geçerlidir. Süre sözleşmenin bitiminde başlar ve bu sebep için öngörülen yol davadır.
Dava açma süresinin yazılı bildirimle uzaması
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesine göre kiraya veren, dava açmak için öngörülen sürenin en geç sonuna kadar dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin yazılı olması ve öngörülen sürenin sonuna kadar yapılması gerekir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Süresinden önce geri verme
Kiracı, kararlaştırılan süre dolmadan veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse sözleşmeden doğan borçları derhal sona ermez. Borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca sürer. Hüküm bu süreyi gün veya ay olarak sabit bir ölçüye bağlamaz.
Kiracı makul süre dolmadan yeni bir kiracı bulursa borçlarının sona ermesi üç niteliğin bir arada bulunmasına bağlıdır. Yeni kiracının, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek biri olması, ödeme gücüne sahip bulunması ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerekir. Bu niteliklerin somut olayda hangi ölçütlerle saptanacağı hükümde ayrıca açıklanmamıştır.
Kiraya verenin kira bedelinden düşmesi gereken kalemler iki gruptadır. Birincisi, erken çıkış nedeniyle artık yapmak zorunda kalmadığı giderlerdir. İkincisi, kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararlar ile böyle bir yararı elde etmekten kasten kaçındığı kazançlardır.
Sık sorulan sorular
Yazılı boşaltma taahhüdünde bir aylık süre ne zaman başlar?
Süre, kiracının boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belirli tarihten başlar. Kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
İki haklı ihtardan sonra icra yolu da var mıdır?
Hayır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki yazılı haklı ihtara dayanan sona erdirme dava yoluyla yapılır. Bir yıldan uzun kirada dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
Kiracının başka konutu hangi sınır içinde dikkate alınır?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde ve oturmaya elverişli olmalıdır. Kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa bitimden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Dava açma süresi yazılı bildirimle uzar mı?
Kiraya veren, dava açmak için öngörülen sürenin en geç sonuna kadar dava açacağını yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Erken çıkan kiracının borcu ne zaman sona erer?
Borçlar, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Kiracı bu süre dolmadan, kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve ilişkiyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçlar sona erer.
Kiraya veren erken çıkışta indirim yapmak zorunda mıdır?
Evet. Yapmaktan kurtulduğu giderleri, kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararları ve elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy