İhtiyaç Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorundaysa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekliyse ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa aynı dava yolu bu sebebe de dayanabilir.

Kimler için gereksinim ileri sürülebilir

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kullanma zorunluluğunu yalnızca kiraya verenin kendi ihtiyacına bağlamaz. İhtiyaç kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu başka kişiler için de doğabilir. Konu konut olabileceği gibi işyeri de olabilir; hüküm her iki kullanımda da gereksinim nedeniyle kullanmanın zorunlu olmasını arar.

Maddede sayılan kişi çevresinin dışına çıkılmasını haklı gösteren bir hüküm bu metinde yoktur. İhtiyacın hangi belgelerle ve hangi somut olay ölçüsüyle ispat edileceği de ayrıca düzenlenmez. Bu nedenle kişi çevresi, maddenin açık sayımıyla sınırlı biçimde anlaşılmalıdır.

Yeniden yapım ve esaslı çalışma

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrası, gereksinimden farklı bir sona erdirme sebebi kurar. Kiralananın yeniden yapılması veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli olmalıdır. Ayrıca bu çalışmalar devam ederken kiralananın kullanılması imkânsız olmalıdır.

Hüküm, hangi işlerin esaslı sayılacağını tek tek tanımlamaz. Sona erdirme için hem çalışmanın yeniden yapım veya imar amacıyla gerekli olması hem de kullanımın bu sırada imkânsız hâle gelmesi birlikte aranır. Metinde bulunmayan bir iş türünü kapsam dışında saymak bu hükümden çıkarılamaz.

Davanın açılma zamanı

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine dayanan davada süre, sözleşmenin belirli veya belirsiz olmasına göre değişir. Belirli süreli sözleşmede başlangıç noktası sürenin sonudur ve dava bu tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede önce kira ilişkisinin genel hükümlerindeki fesih dönemi ile bildirim sürelerine uyularak bir tarih belirlenir; bir aylık süre bu tarihten işlemeye başlar.

350. madde, belirsiz süreli sözleşmede başvurulacak genel hükümleri ayrıca listelemez. Taşınmaz veya taşınır yapı kiralarında yerel âdet bulunmuyorsa, genel fesih kuralı altı aylık kira döneminin sonunu ve üç aylık bildirim süresini esas alır. Bu genel kuralın her gereksinim davasına kendiliğinden uygulanacağı ise ilgili hükümde açıkça söylenmez.

Taşınmazı sonradan edinen kişinin seçenekleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı daha sonra edinen kişiye ayrı koşullar öngörür. Edinen kişi, kendisi veya 350. maddede sayılan kişi çevresi için konut ya da işyeri gereksinimi bulunduğunu, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirmelidir. Bu koşulla sözleşmeyi, bildirimden bağımsız olarak altı ay geçtikten sonra açacağı davada sona erdirebilir.

Yeni malik aynı hakkı başka bir zamanda da kullanabilir. Dilerse davayı, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilir. Hüküm bu ikinci yolu birinciye seçenek olarak tanır; seçeneğin yalnız belirli süreli sözleşmelerde geçerli olduğunu ayrıca belirtmez.

Sürenin uzaması ve on yıllık fesih rejimi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış kabul edilir. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi bitiremez. Bu sonuç Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenir.

On yıllık uzama süresinin ardından kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunursa sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Bu imkân, on yıllık sürenin dolmasına ve üç aylık bildirime bağlıdır. Hüküm, gereksinim davasının şartlarını düzenleyen bir kural değildir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkı kullanılabildiğinde hem kiraya veren hem kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Hangi olayların bu hakkı doğurduğu bu hükümde sayılmaz.

Boşaltmadan sonra kiralama yasağı ve öncelik

Gereksinim sebebiyle boşaltılan yer, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl dolmadan eski kiracı dışındaki bir kişiye kiralanamaz. Yeniden yapım veya imar için boşaltılan taşınmaz da eski durumuyla ve haklı sebep olmaksızın aynı üç yıllık sınırdan önce başkasına kiralanamaz. Haklı sebebin kapsamı bu hükümde tanımlanmaz.

Yeniden yapılıp imar edilen taşınmazda eski kiracının, yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden öncelikli kiralama hakkı vardır. Kiraya verenin yazılı bildiriminden sonra bu hak bir ay içinde kullanılmalıdır. Hak sona ermeden taşınmaz, üç yıl dolmadan bir başkasına kiralanamaz. Öncelik, gereksinim nedeniyle boşaltılan yer için değil, yeniden yapım ve imar için tanınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya tazminat öder. Tazminat, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Hüküm üst sınırı ve hesap yöntemini göstermez.

Mahkemenin görevi ve birden çok davalı

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi, sulh hukuk mahkemesine kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bakımından genel bir görev verir. Bu görev dava değerine bağlı değildir ve kira alacağı davalarını da kapsar. Aynı hüküm, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız icra yoluyla tahliyeyi bu görev kuralının dışında bırakır. İhtiyaç nedeniyle tahliye maddede ayrı bir adla anılmaz.

Birden fazla davalı varsa dava, kural olarak bunlardan birinin yerleşim yerindeki mahkemede açılabilir. Kanunda dava sebebine göre bütün davalılar için ortak yetkili bir mahkeme gösterilmişse dava orada görülür. Bu düzenleme ihtiyaç tahliyesine özel bir yetki kuralı değildir.

Dava, davalılardan birini sırf kendi yerleşim yeri mahkemesi dışında bir mahkemeye çekmek için açılmışsa ilgili davalı itiraz edebilir. Delil veya belirtiler bu amacı gösterdiğinde mahkeme, yalnız o davalıya ilişkin davayı ayırır ve yetkisizlik kararı verir. Hüküm ret türünü ayrıca nitelendirmez ve tahliye davasına özgü değildir.

Çatısız arsada yeni iktisap ve ihtiyaç istemi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/5585 esas ve 2017/15002 karar sayılı, 01.11.2017 tarihli kararında kiralanan arsa niteliğinde ve çatısız olduğu için genel hükümlere tabi kabul edilmiştir. Karar, bu nitelikteki kiralanan hakkında yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine dayanılarak dava açılamayacağı sonucuna varmıştır. Sonuç, kararda kabul edilen arsa ve çatısız nitelikle sınırlıdır.

Aynı kararda ilk derece mahkemesinin genel hükümlere göre tahliye şartlarını değerlendirerek karar vermesi gerektiği belirtilmiştir. Davanın kabul edilmesi bu nedenle doğru bulunmamış ve hüküm bozulmuştur. Bozma, tahliye isteminin kesin olarak reddedildiği anlamına gelmez.

Sık sorulan sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy