Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse kira sözleşmesinden doğan borçları hemen ortadan kalkmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre bu borçlar, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Madde, bu süreyi belirli bir gün veya ay sayısıyla göstermez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 325Kaynağı aç
Erken geri vermede borcun devamı
Erken geri verme, kiracının sözleşmeden doğan borçlarının makul süre boyunca sürmesi sonucunu doğurur. Sürenin ölçüsü, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesidir. Kanun metni bu sonucu sabit bir cezaya, önceden belirlenmiş cezai şarta veya bütün kira ilişkilerinde aynı uzunlukta bir döneme bağlamaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2016/9799 esas ve 2016/6337 karar sayılı oyçokluğu, süre dolmadan tahliyede kiracının kural olarak kira süresinin sonuna kadar kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu olduğunu kabul etmiştir. Aynı oyçokluğu, kiraya verenin zararın artmasına neden olmaması gerektiğini ve borçların Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca benzer koşullarla kiraya verilebilecek makul süreyle sınırlandığını belirtir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/9799, K. 2016/6337Kaynağı aç
Uygun yeni kiracıyla borcun sona ermesi
Makul süre dolmadan borcun sona ermesi, kiracının herhangi bir kişiyi önermesine bırakılmamıştır. Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunmasını birlikte arar. Bu koşullar gerçekleşirse kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/8930 esas ve 2018/1992 karar sayılı kararında, taşınmazı kiralamak isteyen kişi kendi adına değil ortağı adına kiralamak istemiştir. Daire, kiraya veren ile bu ortak arasında anlaşmadan söz edilemeyeceğini, dolayısıyla kiracının uygun yeni kiracı bularak borcunun sona erdiğinin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. Değerlendirme bu kiralama girişimine ilişkindir; her yeni kiracı adayının uygun sayılmayacağı yönünde genel bir kural değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8930, K. 2018/1992Kaynağı aç
Kira bedelinden indirilecek gider ve yararlar
Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, kiraya verene kira bedelinden indirim yükümlülüğü de yükler. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri indirir. Kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararlar ile elde etmekten kasten kaçındığı yararlar da kira bedelinden indirilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin anılan oyçokluğunda ayrıca kiraya verenin zararın artmasına neden olmaması gerektiği kabul edilmiştir. Bu kabul, indirilecek gider ve yararlara ilişkin kanun hükmünün yerine geçen ayrı bir hesap yöntemi oluşturmaz; sürenin sonuna kadarki sorumluluk değerlendirmesinin yanında yer alır.
Makul sürenin belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi makul süreyi, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği süre olarak tanımlar. Metinde bir ay, belirli bir gün sayısı veya bütün uyuşmazlıklara uygulanacak sabit bir dönem yoktur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/8930 esas ve 2018/1992 karar sayılı kararında, başka bir dosyada düzenlenen raporda taşınmazın aynı bedelle yeniden kiraya verilme süresinin bir ay olarak belirlendiği hususunun gözetilmesi istenmiştir. Daire, gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak makul sürenin belirlenmesini ve bu miktar kira kaybı alacağına hükmedilmesini gerekli görmüştür. Bir ay, Dairenin her olay için benimsediği sabit süre değil, o raporda belirlenen süredir.
Aynı kararda ilk derece mahkemesinin davanın reddine ilişkin hükmü, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428. maddesi uyarınca davacı yararına bozulmuştur. Karar oybirliğiyle verilmiştir. Bozma, yeniden yapılan yargılama sonunda kira kaybı alacağına kesin olarak hükmedildiği anlamına gelmez.
Kalan aylar kirasını muaccel kılan sözleşme hükmü
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2016/9799 esas ve 2016/6337 karar sayılı oyçokluğu, erken tahliyede sorumluluğu kira süresinin sonuna kadarki zarar, zararın artırılmaması ve Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesindeki makul süre çerçevesinde ele alır. Kararın karşı oyunda ise sözleşmede süre dolmadan tahliyede kalan aylar kirasının muaccel olacağı yönündeki kararlaştırma, geçerli bir cezai şart olarak değerlendirilmiştir. Karşı oy çoğunluk hükmü değildir; bu iki değerlendirmeden biri, sözleşmedeki her benzer hüküm için kesin sonuç diye uygulanamaz.
Sık sorulan sorular
Erken çıkınca kira borcu hemen biter mi?
Hayır. Sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan kiralanan geri verilirse borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için devam eder.
Yeni kiracı bulmak borcu sona erdirir mi?
Her aday için sona erdirmez. Yeni kiracının, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerekir.
Kiraya veren kurtulduğu gideri indirecek midir?
Evet. Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananın başka şekilde kullanılmasıyla sağlanan veya sağlanmasından kasten kaçınılan yararlar kira bedelinden indirilir.
Makul süre bir ay mıdır?
Kanun makul süreyi bir ay olarak belirlemez. Bir aylık belirleme, başka bir dosyadaki raporda aynı bedelle yeniden kiraya verilme süresi olarak yer almış; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi gerekirse yeniden inceleme ile makul sürenin belirlenmesini gerekli görmüştür.
Kalan ayların peşin istenmesi kesin kural mıdır?
Hayır. Oyçokluğu, sorumluluğu süre sonuna kadarki zarar ve makul süre sınırıyla birlikte değerlendirmiştir. Kalan aylar kirasını muaccel kılan sözleşme hükmünün geçerli cezai şart sayılması karşı oyda yer alır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy