Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Ek Düzenleme Yasağı

MADDE 340- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. C. Kullanma giderleri

23. Hukuk Dairesi         2016/1237 E.  ,  2018/5656 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre müvekkiline 12 tam 1 yarım bağımsız bölüm teslim edileceği ve arsa sahibine % 30 oranına denk gelecek sayıda konut verilmesi gerekliliği karşısında müvekkiline 14 adet bağımsız bölüm verilmesi ve inşaatın bitim süresinin 24 ay olduğu ve inşaatın süresinde bitmemesi halinde süre uzatım talebi ve cezai şart hususunun sözleşmeye eklenebileceği konusunda anlaştıklarını, davalı şirket tarafından 60.000,00 TL cezai şartın 15.08.2011 tarihinde sözleşmede belirlenen şekil ve vadelerde müvekkiline ödendiğini, şirketin teslim etmiş olduğu daire sayısının 6 adet olduğunu, şirketin üzerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle toplamda 1339 günlük gecikme bulunduğunu bildirerek ileri sürerek davalı şirketin edimini yerine getirmekte gecikmesi nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 100.000,00 TL cezai şartın ve cezai şartla karşılanmayan zararın kusurlu davalı şirketten tahsiline, mahkemece aksi düşünüldüğü takdirde uğranılan kira kaybına ilişkin olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 100.000,00 TL kira kaybı tazminatının davalı şirketten 17.10.2012 tarihinden itibaren ticari işlerde uygulanan avans faizi oranında tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; tarafların ana sözleşme ve 1. ek sözleşmeden sonra düzenlenen 2. ek sözleşmede davacının önceki sözleşmeden kaynaklanan durumları da kabullendiği ve bu tarihe kadarki gecikmeye ilişkin cezai şart ücreti olarak 60.000,00 TL'yi davalı taraftan tahsilmesi nedeniyle süre uzatım sonucu kararlaştırılan teslim süresi 15.08.2012 tarihine kadar zararının karşılandığı, dolayısıyla dava tarihine kadar teslim edilmeyen daireler için 1. ek sözleşmedeki gecikme cezasını talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. Kararı davalı vekili temyiz etmiştir. Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir. Protokol ve ek sözleşme resmi şekilde yapılmadığı ve taraflara esas sözleşmede yer almayan hak ve borçlar yüklediği için geçersizdir. Bu nedenle 26.3.2007 tarihli protokolde belirlenen cezai şarta değer verilmesi de mümkün değildir. Sözleşmede yazılı olmasa dahi yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi kira tazminatı talep edebilecektir. Geçersiz 15.08.2011 tarihli ek sözleşmede belirlenen 15.08.2012 teslim tarihi mahkemece tazminata esas alınmış olup davacı tarafından bu husus temyiz edilmediği için kesinleşerek teslim tarihi yönünden usuli kazanılmış hak doğmuştur. Bu nedenle mahkemece 15.08.2012 ile dava tarihi olan 03.01.2013 arası teslim edilmeyen daireler için rayiç kira tazminatına hükmedilmesi gerekirken geçersiz sözleşmedeki belirlenen cezai şartın ödenmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2015/8104 E.  ,  2015/9006 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Fatsa Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 14/01/2015 NUMARASI : 2013/245-2015/32 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, sözleşmenin feshi nedeniyle peşin ödenen kira parasının iadesi ve kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı kiracı vekili dava dilekçesinde; davacı şirketin halen dershanecilik ve eğitim faaliyetleri konusunda hizmet verdiğini, bu amaçla davalılara ait binayı 23.10.2011 tarihli sözleşme ile kira bedelinin 2000 TL'lik kısmını peşin ödemek suretiyle kiraladığını, kiralananda yapılan tadilatların akabinde ruhsat işlemleri için Belediye'ye başvurulduğunda kiralananın inşaat ve iskan ruhsatının olmadığının müvekkili tarafından 13.03.2012 tarihinde öğrenildiğini, davalıların kiralananı kullanım amacına uygun olarak tam ve eksiksiz teslim etme yükümlülüğüne uymadıkları için kira sözleşmesinin başlangıçtan itibaren geçersiz olup, davalıların kira bedeli talep etmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, peşin ödenen 2000 TL kira parasının iadesini, kiralananın dershane olarak kullanılması amacıyla yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedelleri olan 22.000 TL'nin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tahsilini talep etmiştir. Davalılar vekili taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.10.2011 tarihinde başlayıp 01.04.2012 tarihinde kiralananın anahtarın teslimi ile sona erdiğini, kiralananın iskan ruhsatının olmamasının kira sözleşmesinin geçersizliği sonucunu doğurmayacağını, bu durumun ancak hukuki ayıp olarak nitelendirilebileceğini, kiracının hukuki ayıbı sözleşme başlangıcından 3 gün sonra 04.10.2011 tarihinde öğrenmesine rağmen makul sürede haklarını kullanmayarak, kiralananı yedi ay boyunca tasarrufun da bulundurup, tadilat yaptığını ve davanın reddini savunmuştur. 6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nun 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.10.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Davacı vekili her ne kadar davalıların yerine getirmediklerini, davacının kiralananın inşaat ve iskan ruhsatı olmadığını 13.03.2012 tarihinde öğrendiğini iddia etmiş ise de davacı kiracı şirket yetkilisi tarafından işyeri ve yapı kullanım belgesi verilmesi için Fatsa Belediye Başkanlığına 04.10.2011 tarihinde başvuru yapıldığı, ruhsat başvuru evraklarının ruhsat denetim müdürlüğü havalesi bulunmasına rağmen geri alındığı belediye yazı cevabı ile bildirildiğine göre davacı kiracının kiralanandaki ayıbı 04.10.2011 tarihinde öğrendiğinin kabulü gerekir. Kiracı kiralanandaki ayıbı öğrendikten sonra kiralananı mevcut hali ile kabul ederek, tadilatlar yapmış Yasadan kaynaklanan hakkını kullanarak sözleşmeyi feshetmemiş ve 01.04.2012 tarihine kadar kiralananı tasarrufunda bulundurmuştur. Hukuki ayıbın davacının bildirdiği 13.03.2012 tarihinde öğrenildiği kabul edilse dahi davacı kiracı tacir olup, basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir. Davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğundan söz edilemeyeceğinden kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup, peşin ödediği kira bedelinin iadesini isteyemez. Öte yandan davacının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerini TBK. 526. ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince, kiralayandan talep etmesi mümkün ise de kira sözleşmesinin 10. Maddesinde "Kiracıların kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı iyileştirme giderlerinin tamamen kendisine ait olacağı ve sözleşme sona erdiğinde hiçbir bedel ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere kiralanan inşaatın tamamının kiraya verenlerin olacağı" kararlaştırılmış olup, geçerli olan ve tarafları bağlayan bu düzenleme nedeniyle davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı imalat bedellerini de davalıdan isteyemez. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şeklide karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak

Hukuk Genel Kurulu         2017/967 E.  ,  2021/804 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ümraniye (Kapatılan) 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın kabulüne karşı davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı-Karşı Davalı İstemi: 4. Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; davalının kendisine ait iş yerinde kiracı olduğunu, kendisine haber vermeden işyerini terk ettiğini, işyerini terk ederken gayrimenkulüne büyük zararlar verdiğini, cam, pencere, kapı ve yer seramiklerini tahrip ettiğini, ayrıca kendisine haber vermeden bölmeler yaptırdığını, Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/229 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığını ileri sürerek iki adet cam takılması ve cam kapı otomatik mekanizma bedeli olarak 1.600TL, boya ve badana bedeli olarak 3.000TL ve seramik döşeme bedeli olarak 150TL olmak üzere toplam 4.750TL hasar bedelinin dava tarihinden itibaren en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı-Karşı Davacı Cevabı: 5. Davalı-karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; müvekkili şirketin davacıya ait işyerini boş olarak kiraladığını, kiralanan yeri kullanım amacına uygun hâle getirmenin davacının yükümlülüğünde olduğunu, kiralanan yerin kullanılabilir hâle getirilmesi için alçıpan duvarlama şeklinde bölmeler yapıldığını ve gerekli camların taktırıldığını, yapılan işlere ilişkin 15.000TL masrafın müvekkili şirketçe karşılandığını, davacı tarafın bu eklentilerin yapılmasına rızasının bulunduğunu, davacının zarar ve ziyana ilişkin tazmin isteğinin ve buna dair tespitlerin haklı bir dayanağının olmadığını, tespit dosyasında bilirkişinin hasar olarak belirttiği durumların müvekkili şirketin davacı tarafın yararına işyerinin kullanım alanını ve amacını arttırmak için yaptırdığı ilave bölmeler, cam, kapı ve bölmelere ait boya işleriyle ilgili olduğunu belirterek davacının davasının reddine, karşı davasının kabulü ile bakiye hak ve alacakları saklı kalmak kaydıyla 1.000TL sebepsiz zenginleşme bedelinin davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah dilekçesi ile talebini 10.191,28TL’ye yükseltmiştir. Mahkeme Kararı: 6. Ümraniye (Kapatılan) 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 01.03.2012 tarihli ve 2009/805 E., 2012/194 K. sayılı kararı ile; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6. maddesinde kiracının gayrimenkulü, içinde bulunan demirbaş eşya ve teferruatı ile birlikte iade ile mükellef olduğu, kiraladığı şeyi ne hâlde buldu ise mal sahibine o hâlde teslim etmesi gerektiğine ilişkin düzenleme bulunduğu, 12. maddesinde ise kiracının kiralanan şeyde yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağının düzenlendiği, davalı kiracının tahliye sırasında kiralanana zarar verdiği sabit olup, yapılan keşif ve toplanan deliller göz önüne alındığında, davacının talep ettiği kadar zararının bulunduğu gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, karşı dava yönünden ise, yapılan keşif, dinlenen tanık beyanları ve mevcut sözleşme hükümleri göz önüne alındığında, davalı kiracının ancak yapılan ilave ve tesislerin kiralanana kattığı değer kadar talepte bulunabileceği gerekçesiyle karşı davanın kısmen kabulü ile 1.500TL’nin davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 20.02.2013 tarihli ve 2012/10860 E., 2013/2811 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına, göre davalı- karşı davacının asıl davaya yönelik temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı-karşı davacının, karşılık davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince, davalı karşı davacı, karşı davasında; davalıya ait taşınmazı 04.01.2005 (04.10.2005) başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle boş iş yeri olarak kiraladığını, taşınmazda kullanım amacına uygun olarak ofis şeklinde alçıpan duvarlarla 8 adet bölme oda yaptığını, gerekli cam ve kapılarını taktırdığını, ayrıca otomatik kapı tertibatını da kendisinin yaptırdığını, yapılan tadilatları, kiralananı tahliye ettiğinde kiralayana bıraktığını, yapılan tadilatların faydalı ve zorunlu olduğu gibi, davalı kiralayan tarafından da benimsendiğini, yapılan tadilatlar nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 1.000 TL'nin dava tarihinden itibaren davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, alınan bilirkişi raporu sonrasında 20/02/2012 tarihli ıslah dilekçesi ile taleplerini 9.191,28 TL arttırarak, 10.191,28 TL nin davacı-karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir. Karşı davalı, söz konusu tadilatların karşı davacı kiracı tarafından kendi ihtiyacı için yapıldığını, giderken de sökülmediğini, taşınmazı esaslı tadilat gerektirecek şekilde ve zarar vererek tahliye ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, alınan bilirkişi raporunda yapılan tadilatların faydalı tadilat şeklinde olduğunun belirtilmesi üzerine, yapılan ilave tesislerin kiralanana sağladığı katkının 1.500,00 TL olduğu, karşı davacının ancak bu miktarı talep edebileceği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 1.500,00 TL'nin karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karşı dava, kiralanana yapılan faydalı masrafların tahsili istemine ilişkin olup, davacı kiracının, kiralanana bir kısım tadilat ve yenilemeler yaptığı, tespit raporu ve diğer delillerden anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesi gereği davacı tezyinat bedelini isteyemez ise de kiralanana yaptıkları faydalı ve zorunlu masrafları, BK. 414. maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalıdan isteme hakkı vardır. Bu durumda mahkemece, dosyanın bilirkişiye verilerek kiracı tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan faydalı ve zaruri gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerleri tespit ettirilip, bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kiralananda satış söz konusu olmadığı halde yapılan tadilatların kiralanana katkısı oranında, tazminat talep edebileceğinden bahisle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. ” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. İstanbul Anadolu 13. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.07.2013 tarihli ve 2013/346 E., 2013/740 K. sayılı kararı ile; sözleşmenin 12. maddesinde kiracının yaptığı masrafları talep edemeyeceğine ilişkin hüküm bulunduğu, faydalı masrafların da tüm masraflar içinde kabul edilmesi gerekeceğinden sözleşmeye nazaran hiç tazminat istenemeyecekken, mahkemece hak ve nesafet gereği “taşınmaza kattığı değer” üzerinden hüküm kurulduğu, bu hükmün ve dayanağı raporun satış bedeline katkı olmadığı, taşınmaza kattığı artı değer olduğu, bu nedenle davacı-karşı davalının bu masraflar karşılığında zenginleştiği miktara hükmedildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davalı-karşı davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları isteyip isteyemeyeceği buradan varılacak sonuca göre dosyanın bilirkişiye tevdi edilerek kiracı tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan faydalı ve zaruri gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerlerinin tespit ettirilip, bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır. 13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan ve somut olaya uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. 16. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra sebepsiz zenginleşme kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır. 17. Borcun kaynaklarından biri olarak öngörülen sebepsiz zenginleşme, BK’nın 61 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Benzer hükümler TBK’nın 77 ve devamı maddelerinde de yer almaktadır. BK’nın 61. maddesi; “Haklı bir sebep olmaksızın aharın zararına mal iktisabeden kimse, onu iadeye mecburdur. Hususiyle muteber olmayan veya tahakkuk etmemiş bulunan bir sebebe yahut vücudu nihayet bulmuş olan bir sebebe müsteniden ahzolunan şeyin, iadesi lazımdır.” hükmünü haizdir. Buna göre borcun kaynağı olarak öngörülen sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun illiyet bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir haklı sebebe dayalı olmaması gerekmektedir. 18. Sebepsiz zenginleşmeden bahsedilebilmesi için diğer şartların yanında en önemlisi zenginleşenin mal varlığında meydana gelen artışın haklı bir sebebe dayanmamasıdır. Zira zenginleşmeyi doğuran sebep, kazandırma veya zenginleşenin müdahalesi ya da umulmayan bir olay olabilir. Zenginleşme bu olaylardan hangisinden kaynaklanırsa kaynaklansın mutlaka haklı bir sebebe dayanması gerekir. Aksi hâlde sebepsiz zenginleşme söz konusu olacaktır. Bu itibarla BK’nın 61. maddesinde özellikle “haklı bir sebep olmaksızın” ifadesine yer verilmiş ve haklı olmayan sebep teşkil edecek hususlar örnek olarak sayılmıştır. Buna göre kazandırmaya (edime) dayanan sebepsiz zenginleşme; “geçerli olmayan sebebe” veya “gerçekleşmemiş sebebe” veyahut da “sona ermiş sebebe” dayalı olarak gerçekleşebilir. 19. Bu durumda sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olduğu ilk hâl zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayandığı hâldir. Buradaki “geçerli olmayan sebep” ifadesinden hukukî sebebin mevcut olmaması veya irade beyanlarının birbirine uygun bulunmaması ya da onay, izin, ehliyet, vb. geçerlilik ve etkinlik unsurlarından birinin mevcut olmaması sebebiyle zenginleşmeye esas teşkil eden hukukî işlemin kurulamaması, eksik kurulması ya da geçersiz kurulması sonucunu doğuran sebepler anlaşılmalıdır. Bu durumda zenginleşmeye esas teşkil eden hukukî işlemin geçersizliği nedeniyle ortadan kaldırılmasından sonra taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 900). 20. Sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olduğu bir diğer hâl ise zenginleşmenin gerçekleşmemiş bir sebebe dayalı olmasıdır. Bir edimin ifası, gelecekteki bir olayın gerçekleşme ihtimaline binaen yapılmışsa ve bu ifadan sonra şart gerçekleşmezse edimi ifa eden aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiş olur. Bu durum özellikle koşula bağlı sözleşmelerde karşımıza çıkmaktadır. Zira koşula bağlı alacağın koşul gerçekleşmeden önce ödenmesi durumunda koşul gerçekleşmezse fakirleşen zenginleşmenin iadesini isteyebilir (Eren, s. 901). 21. Hukukî sebebin ortadan kalkmış olması hâlinde de sebepsiz zenginleşme söz konusu olmaktadır. Başka bir deyişle başlangıçta mevcut olmakla birlikte sonradan ortadan kalkan hukukî bir sebep de kazandırmayı sebepsiz zenginleşmeye dönüştürebilir. Kazandırmanın yapıldığı zaman geçerli olan bir sebep bulunmasına rağmen sonradan bu sebep ortadan kalkarsa, ortada sebepsiz zenginleşme olduğundan iadesi istenebilir. 22. Görüleceği üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğmakta olup, bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir. 23. Sebepsiz zenginleşme nedeniyle iade borcunun kapsamı ve yapılmış olan giderlerden hangilerinin geri istenebileceği zenginleşen kimsenin iyiniyetli ya da kötüniyetli oluşuna göre farklılık göstermekte ise de, geri alma hak ve borcunun doğumu için öncelikle malvarlıklarında birinin yararına diğerinin ise zararına olmak üzere karşılıklı zenginleşme ve fakirleşme olgusunun gerçekleşmesi aranır. Geri alma hakkı, bu zenginleşme ve fakirleşme sonucu doğmakta olup, bu olgu gerçekleşmeden geri alma söz konusu edilemeyeceği gibi iade borcunun kapsamı da anılan hak ve borcun doğduğu tarihten önce belirlenemez. Özellikle, uyuşmazlık konusu olayda olduğu gibi dava tarihinden çok önce yapılan ve kiracı tarafından kullanılmak suretiyle istifade edilen giderler nedeniyle sebepsiz zenginleşme borçlusunun giderlerin yapıldığı tarihte zenginleştiği, giderleri yapan kişinin de o anda fakirleştiğinden söz edilemez. Malvarlıklarındaki azalma ve çoğalmanın, diğer bir deyişle sebepsiz zenginleşme olgusunun dava konusu taşınmazın karşı tarafa teslim edildiği tarihte gerçekleşeceği açıktır. Dolayısıyla, giderlerin yapıldığı taşınmaz malike teslim edilmediği sürece iade borcunun doğduğundan da bahsedilemez. 24. Hâl böyle olunca, Özel Dairece, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların mülga 818 sayılı BK’nın 414. maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine istenebileceği belirtilmiş ise de, kiracının yaptığı kullanım amacına uygun hâle getirmeye yönelik değişiklikler ile yapılan yararlı ve zorunlu giderler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu hâlde de kiralayan/malikin, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu giderler yönünden bu bedele yansıyan oranda sebepsiz zenginleştiğinin kabulü gerekir. 25. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı-karşı davalı kiraya veren ile davalı-karşı davacı kiracı arasında 04.10.2005 tarihli ve 6 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralananın boşaltılarak davacı-karşı davalı malike teslim edildiği, kiraya veren malik tarafından kiralanana zarar verildiği iddiasıyla tazminat davası açıldığı, bunun üzerine kiracı tarafından da zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olarak karşı dava açıldığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin 12. maddesinde “Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır.” şeklindeki hüküm mahkemece ilk karara ve direnmeye dayanak alınmışsa da bu hüküm tezyinat giderleri ile ilgilidir. Davalı-karşı davacının talebi ise zorunlu ve faydalı giderlere yöneliktir. Sözleşmenin 12. maddesinin tezyinat masraflarına ilişkin olması nedeniyle, zorunlu ve faydalı masrafların da bu madde kapsamında değerlendirilmesi kabul edilemez. Davalı-karşı davacı, kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları kiraya veren malikten isteyebilecektir. 26. Bu durumda mahkemece, dosyanın konusunda uzman bilirkişilere verilerek davalı-karşı davacı (kiracı) tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan zorunlu ve faydalı gider ve eklentilerinin imal tarihindeki değerleri tespit ettirilip, bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre karar verilmelidir. 27. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 12. maddesinde “Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır.” hükmünün bulunduğu, buna göre kiracının sadece tezyinat masrafları için değil zorunlu ve faydalı masraflar dahil her türlü masraf için tazminat isteme hakkının bulunmadığı, kiracının yaptırdığı inşaatın tamamının kiraya verene (malike) ait olacağı, davalı-karşı davacı (kiracı) yaptığı masraflar için hiçbir şey isteyemez ise de, yerel mahkemece kiracı lehine verilen tazminat davacı-karşı davalı (malik) tarafından temyiz edilmediğinden, temyiz edenin sıfatına göre direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. 28. O hâlde, direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 22.06.2021 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

Hukuk Genel Kurulu         2018/137 E.  ,  2022/243 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı … Genel Müdürlüğü (İdare) arasında imzalanan kira sözleşmesiyle, mülkiyeti davalı İdareye ait İstanbul ili Kadıköy ilçesi Caferağa Mah. Halis Efendi Sok. 14 (yeni 12) kapı nolu tarihi eser niteliğindeki taşınmazın müvekkili tarafından kiralandığını, mecur müvekkiline kiralandığında yıkık, dökük, kullanılamaz ve tamire muhtaç bir vaziyette olduğunu, yetkili kurullarca koruma altına alınmış eserin bakımsızlık ve ilgisizlikten kaderine terk edildiğini, kiralanan bu hâldeyken davalı İdare tarafından, bakım ve onarım şartıyla müvekkiline kiralandığını, müvekkilinin kiraladıktan sonra dört yıl boyunca mecurdan hiç yararlanmadan, projelerin oluşturulması, onaylattırılması, plan ve projelere göre bakım, tamir ve tadilat işleriyle uğraştığını, kiralananın tarihi eser niteliğine yakışır bir şekilde restore edildiğini, ancak kiralanan için harcadığı tüm mesai ve masraflarından dolayı maddi olarak dar boğaza düştüğünü, kira borcunu ödeyemez hâle geldiğinden davalı İdare tarafından önce temerrüde düşürüldüğünü, ardından hakkında tahliye davası açılarak tahliye kararı alındığını, Kadıköy 3. İcra Müdürlüğünün 2009/14047 E. sayılı dosyası ile 12.10.2011 tarihinde tahliye edilerek mecurun müvekkilinden geri alındığını, imar, restorasyon, rölve ve diğer tüm işler için toplam 1.500.000TL harcandığını, yapılan harcamalar sonucunda mecurun değerinin arttığını ve davalı İdare lehine haksız zenginleşme oluştuğunu, yapılan işlerin Kadıköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/328 D. İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 13.03.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 619.509TL olarak artırmıştır. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın müvekkili İdare adına kayıtlı olduğunu, müvekkili İdare ile davacı Fısıltı Turizm Organizasyon Tic. Ltd. Şti. (eski unvanı Doğulular Tur. Dan. Org. İnş. Oto. ve Dış Tic. Ltd. Şti.) arasında Beyoğlu 21. Noterliğinin 03.07.2002 tarihli ve 16559 yevmiye numaralı kira sözleşmesi düzenlendiğini, davacı şirketin, kiralamış olduğu tamire muhtaç vaziyetteki ahşap ev vasıflı binayı tüm projeleri kendileri tarafından yapılmak üzere tamir etmek ve kafe-lokanta olarak kullanıma devam etmek için müvekkili idareye başvurduğunu, davacının bu talebi üzerine resmi kurumlarla yazışmalar yapılmakta iken davacı şirketin isim değişikliği yaptığını, bunun üzerine müvekkili İdare ile davacı şirket arasında aylık 1.000TL kira bedeli üzerinden 01.04.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşmede herhangi bir onarım şartı bulunmamasına karşın her iki tarafın iradesi dahilinde 14.01.2005 tarihli bir protokol imzalandığını, kiracının bu protokol ile kiralanan ahşap evin 15.10.2003 tarihli ve 6697 sayılı koruma kurulu kararı doğrultusunda restorasyon yapılması işini üstlendiğini, davacı tarafından onarıma başlandığı ve 03.12.2007 tarihli dilekçe ile onarımın bittiği belirtilerek gerekli iskan ve ruhsatla ilgili işlemlerin yapılmasının talep edildiğini, yapılan başvurular sonucunda yapının onaylı restorasyon projesine uygun hâle getirilmesi koşuluyla iskan verilmesinin uygun olduğunun belirtildiğini, bu durumun davacıya bildirildiğini, Kadıköy Belediye Encümenin kararı ile, verilen süre içerisinde ruhsata aykırı imalatlar düzeltilmediği gerekçesiyle müvekkili İdareye 10.000TL idari para cezası verildiğini, dava konusu kira sözleşmesinin bakım ve onarım şartıyla yapılmadığını, davacının taşınmazı devir yoluyla kiraladığını ve kiraladığı zaman taşınmazın durumunu bildiğini, tamirat ve tadilatı tamamen kendi kullanımı için yaptığını, dava konusu taşınmazla ilgili restorasyonu ise müvekkili İdare ile imzaladığı 14.01.2005 tarihli protokol kapsamında yapmış olup, herhangi bir bedel isteme hakkının bulunmadığını, protokolün 9. maddesinde Vakıflar Genel Müdürlüğünden herhangi bir hak talep edilemeyeceğinin belirtildiğini, kira sözleşmesinin 21. maddesine (doğrusu 15. maddesine) göre de davacının yapacağı inşaat ve ilavelerin Vakfa bağış sayılacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı: 6. İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesinin 08.05.2014 tarihli ve 2012/901 E., 2014/143 K. sayılı kararı ile; kira sözleşmesine göre davaya konu taşınmazın tamire muhtaç ahşap ev vasfında olduğu, davacı şirketin 14.01.2005 onay tarihli protokol ile 15.10.2003 tarihli ve 6697 sayılı koruma kurulu kararı doğrultusunda restorasyonunu yapmayı üstlendiği, taşınmazın davacının kira bedellerini ödemede temerrüdü nedeniyle 12.10.2011 tarihinde tahliye edildiği, tahliyeden sonra davalı tarafça ibraz edilen 06.12.2011 başlangıç tarihli kira akdinden taşınmazın “4 katlı ahşap bina vasfı ile” kafeterya olarak aylık 4.800TL kira bedeli ile dava dışı Yusuf Kurtoğlu isimli kişiye kiralandığı, dosya içerisinde bulunan onarım sırasında ve önceye ait resimlerinden taşınmazın kullanılamaz ve harap bir hâlde bulunduğunun anlaşıldığı, restorasyon işleri neticesinde taşınmazın onarım yapılmaksızın kullanılabilir hâle getirilmek suretiyle yeniden kiraya verildiği, bilirkişi heyeti tarafından sunulan raporda, taşınmazda yapılan onarımın zorunlu ve faydalı onarım olduğunun ve eski esere tarihsel nitelik açısından yeni bir vasıf kazandırmamakla birlikte kullanım, konfor, ticarî, maliyet ve bina restorasyon değerleri açısından artı değer kattığının belirtildiği, davanın 18.06.2012 tarihinde açıldığı, davacı şirketin tahliye tarihi göz önüne alınarak 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 321. maddesinin dava konusu olayda uygulanmasının mümkün bulunmadığı, 14.01.2005 tarihli protokolün 9. maddesi gereğince sözleşmeye dayanarak davacı tarafın yapmış olduğu harcamaları talep edemeyeceği anlaşılmışsa da, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) sebepsiz zenginleşmeye ilişkin 62. maddesi gereğince taşınmaz değerinde artış meydana getiren restorasyon ve onarıma ilişkin malzeme ve işçilik bedellerinin talep edilebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 28.01.2016 tarihli ve 2015/7961 E., 2016/574 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 31.12.2004 bitiş tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede taşınmazın ahşap ve tamire muhtaç ev olduğu, lokanta olarak kiralandığı yazılmıştır. Kira sözleşmesi genel şartlar 21. maddesinde "idareden yazılı izin alarak kiracının yapacağı her türlü inşaat ve ilaveler vakfa bağışlanmış sayılır ve sökülemez. Bu inşaat ve ilaveler taşınmazın serbestçe yeniden kiraya verilmesine engel olabilecekse, kiracı bunları eski hale getirmekle yükümlüdür" düzenlemesi bulunmaktadır. Taraflar arasında imzalanan 14.01.2005 tarihli protokolün incelenmesinden konusunun davaya konu taşınmazda restorasyon yapılması olduğu, harcamaların karşılanması başlıklı 9. maddesinde "onarım işi veya iş için gerekli olan nakit, mal ve hizmet şeklindeki tüm harcamalar kiracıya aittir. Fiyatların, nakliye ve işçilik ücretlerinin artması gibi nedenlerle idareden herhangi bir bedel talep edilmeyecektir" şeklinde düzenleme olduğu anlaşılmaktadır. Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme (BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle davacı kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda bedelin tazmini talep edilebilir. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşmenin genel şartlar 21. maddesi ve ek protokolün 9. maddesi uyarınca davacı kiracının taşınmaza yapmış olduğu imalat bedellerini talep edemeyeceğinin anlaşılmasına göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.05.2016 tarihli ve 2016/196 E., 2016/375 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davacı kiracının, taşınmaza yaptığı restorasyon ve onarım masraflarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır. 13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan ve somut olaya uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. 16. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra sebepsiz zenginleşme kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır. 17. Borcun kaynaklarından biri olarak öngörülen sebepsiz zenginleşme, BK’nın 61 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Benzer hükümler TBK’nın 77 ve devamı maddelerinde de yer almaktadır. BK’nın 61. maddesi; “Haklı bir sebep olmaksızın aharın zararına mal iktisabeden kimse, onu iadeye mecburdur. Hususiyle muteber olmayan veya tahakkuk etmemiş bulunan bir sebebe yahut vücudu nihayet bulmuş olan bir sebebe müsteniden ahzolunan şeyin, iadesi lazımdır.” hükmünü haizdir. Buna göre borcun kaynağı olarak öngörülen sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun illiyet bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir haklı sebebe dayalı olmaması gerekmektedir. 18. Sebepsiz zenginleşmeden bahsedilebilmesi için diğer şartların yanında en önemlisi zenginleşenin mal varlığında meydana gelen artışın haklı bir sebebe dayanmamasıdır. Zira zenginleşmeyi doğuran sebep, kazandırma veya zenginleşenin müdahalesi ya da umulmayan bir olay olabilir. Zenginleşme bu olaylardan hangisinden kaynaklanırsa kaynaklansın mutlaka haklı bir sebebe dayanması gerekir. Aksi hâlde sebepsiz zenginleşme söz konusu olacaktır. Bu itibarla BK’nın 61. maddesinde özellikle “haklı bir sebep olmaksızın” ifadesine yer verilmiş ve haklı olmayan sebep teşkil edecek hususlar örnek olarak sayılmıştır. Buna göre kazandırmaya (edime) dayanan sebepsiz zenginleşme; “geçerli olmayan sebebe” veya “gerçekleşmemiş sebebe” veyahut da “sona ermiş sebebe” dayalı olarak gerçekleşebilir. 19. Bu durumda sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olduğu ilk hâl; zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayandığı hâldir. Buradaki “geçerli olmayan sebep” ifadesinden hukukî sebebin mevcut olmaması veya irade beyanlarının birbirine uygun bulunmaması ya da onay, izin, ehliyet, vb. geçerlilik ve etkinlik unsurlarından birinin mevcut olmaması sebebiyle zenginleşmeye esas teşkil eden hukukî işlemin kurulamaması, eksik kurulması ya da geçersiz kurulması sonucunu doğuran sebepler anlaşılmalıdır. Bu durumda zenginleşmeye esas teşkil eden hukukî işlemin geçersizliği nedeniyle ortadan kaldırılmasından sonra taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 900). 20. Sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olduğu bir diğer hâl ise zenginleşmenin gerçekleşmemiş bir sebebe dayalı olmasıdır. Bir edimin ifası, gelecekteki bir olayın gerçekleşme ihtimaline binaen yapılmışsa ve bu ifadan sonra şart gerçekleşmezse edimi ifa eden aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiş olur. Bu durum özellikle koşula bağlı sözleşmelerde karşımıza çıkmaktadır. Zira koşula bağlı alacağın koşul gerçekleşmeden önce ödenmesi durumunda koşul gerçekleşmezse fakirleşen zenginleşmenin iadesini isteyebilir (Eren, s. 901). 21. Hukukî sebebin ortadan kalkmış olması hâlinde de sebepsiz zenginleşme söz konusu olmaktadır. Başka bir deyişle başlangıçta mevcut olmakla birlikte sonradan ortadan kalkan hukukî bir sebep de kazandırmayı sebepsiz zenginleşmeye dönüştürebilir. Kazandırmanın yapıldığı zaman geçerli olan bir sebep bulunmasına rağmen sonradan bu sebep ortadan kalkarsa, ortada sebepsiz zenginleşme olduğundan iadesi istenebilir. 22. Görüleceği üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğmakta olup, bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir. 23. Sebepsiz zenginleşme nedeniyle iade borcunun kapsamı ve yapılmış olan giderlerden hangilerinin geri istenebileceği zenginleşen kimsenin iyiniyetli ya da kötü niyetli oluşuna göre farklılık göstermekte ise de, geri alma hak ve borcunun doğumu için öncelikle malvarlıklarında birinin yararına diğerinin ise zararına olmak üzere karşılıklı zenginleşme ve fakirleşme olgusunun gerçekleşmesi aranır. Geri alma hakkı, bu zenginleşme ve fakirleşme sonucu doğmakta olup, bu olgu gerçekleşmeden geri alma söz konusu edilemeyeceği gibi iade borcunun kapsamı da anılan hak ve borcun doğduğu tarihten önce belirlenemez. 24. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait tarihi eser niteliğindeki dava konusu taşınmazla ilgili olarak davacı şirket ile davalı İdare arasında Beyoğlu 21. Noterliğinin 03.07.2002 tarihli ve 16559 yevmiye numaralı kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı şirketin, kiralamış olduğu tamire muhtaç vaziyetteki ahşap ev vasıflı binayı restore etmek ve kafe-lokanta olarak kullanıma devam etmek için davalı İdareye başvurduğu, bu sırada davacı şirketin isim değişikliği yaptığı, bunun üzerine davalı İdare ile davacı şirket arasında 01.04.2004 başlangıç tarihli ve aylık 1.000TL bedelli kira sözleşmesi imzalandığı, daha sonra da 14.01.2005 tarihli bir protokol düzenlendiği, davacının bu protokol ile, kiralanan ahşap evin 15.10.2003 tarihli ve 6697 sayılı koruma kurulu kararı doğrultusunda restorasyon yapılması işini üstlendiği, plan ve projelere göre taşınmazı restore ettiği, bu arada davacı şirket kira bedellerini ödeyemediğinden davalı İdare tarafından temerrüde düşürüldüğü ve hakkında tahliye davası açılarak tahliye kararı alındığı, Kadıköy 3. İcra Müdürlüğünün 2009/14047 E. sayılı dosyası ile 12.10.2011 tarihinde tahliye edilerek taşınmazın davalı İdareye teslim edildiği anlaşılmaktadır. 25. Davacı vekili, imar, restorasyon, rölve ve diğer tüm işler için toplam 1.500.000TL harcandığını, yapılan harcamalar sonucunda mecurun değerinin arttığını ve davalı İdare lehine haksız zenginleşme oluştuğunu belirterek 619.509TL tazminat talebinde bulunmuştur. 26. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi incelendiğinde; sözleşmenin 15. maddesinde “İdareden yazılı izin alarak kiracının yapacağı her türlü inşaat ve ilaveler ile bağ, bahçe bostan gibi yerlerde ekilmiş, dikilmiş veya aşı yapılarak iyileştirilen ağaçlar vakfa bağışlanmış sayılır ve sökülemez. Ancak bu inşaat ve ilaveler taşınmaz malın başka bir yoldan kullanılmasına ve serbestçe kiraya verilmesine engel olabilecek şekilde ise kiraya verilen yeri kiracı eski durumuna getirmekle yükümlüdür.” hükmü, 14.01.2005 tarihli protokolün 9. maddesinde ise “Onarım işi veya iş için gerekli olan nakit, mal ve hizmet şeklindeki tüm harcamalar ilgiliye aittir. Fiyatların yükselmesi, nakliye ve işçi ücretlerinin artması gibi nedenlerle Vakıflar Bölge Müdürlüğünden herhangi bir hak ve bedel talep edilmeyecektir.” hükmü bulunmaktadır. Bu sözleşme hükümleri geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmenin 15. maddesinde açıkça, İdareden yazılı izin alarak kiracının yapacağı her türlü inşaat ve ilavelerin vakfa bağışlanmış sayılacağı, protokolün 9. maddesinde de onarım işi veya iş için gerekli olan nakit, mal ve hizmet şeklindeki tüm harcamaların kiracıya ait olacağı ve davalı İdareden herhangi bir hak ve bedel talep edilemeyeceği düzenlenmiştir. Anılan maddeler birlikte değerlendirildiğinde, davacının kiralanana yaptığı imalat nedeniyle tazminat isteyemeyeceğinin kabulü gerekir. 27. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 27. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davalı İdare vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun'un 440/III-2. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 03.03.2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

11. Hukuk Dairesi         2013/8627 E.  ,  2013/22475 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :TİCARET MAHKEMESİ Taraflar arasında görülen davada Konya 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 07.02.2013 tarih ve 2012/23-2013/25 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü: Davacı vekili, taraflar arasında işletme devrine ilişkin olarak akdedilen 09/12/2004 tarihli protokol kapsamında müvekkiline devredilmesi gereken …Konut Yapı kooperatifinde bulunan 1 adet villanın devredilmediğini, bu kapsamda icra takibi başlatılmış ise de, davacının gecikmiş itirazının icra mahkemesince kabulü üzerine takibin durduğunu, davalının kötü niyetli olduğunu, taahhüt ettiği devri yapmadığı gibi bedelini de ödemediğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamına, icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin davacıdan devraldığı işletmenin bulunduğu yapının yapı kullanım izin belgesinin bulunmadığının ve binanın taşıyıcı kolon eksikliği nedeniyle yıkılma tehlikesinin olduğunun tespit edildiğini, protokolün mutlak imkansızlık sebebiyle geçersiz hale geldiğini, bu konuda dava açılmış olduğunu belirterek davanın reddini, kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonunda iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen 09/12/2004 tarihli protokol ile ilgili olarak Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/89 Esas sayılı dosyası kapsamında mutlak imkansızlık sebebiyle protokolün geçersiz olduğunun tespiti, verilenlerin iadesi ve tazminat istemlerine ilişkin olarak açılan davanın reddine karar verildiği, kararın kesinleştiği, taraflar arasındaki protokolün haricen düzenlenmiş olduğu, yasada resmi şekilde düzenlenmesi kararlaştırılan edimler içermesi ve gerek taşınmaz devri, gerekse araç devrine ilişkin sözleşmelerin resmi daireler ve noterlerce yapılması geçerlilik koşulu olmasına rağmen geçerlilik koşuluna uygun olarak yapılmış bir sözleşme niteliğinde bulunmadığı, davaya konu alacağın protokolden kaynaklanan ve protokolün ifa edilmemesi haline özgü cezai şart niteliğinde olduğu, cezai şart kaydının asıl borcun bağlı olduğu şekle tabi bulunduğu ve bu kapsamda cezai şartın geçersiz olduğu, alacağın yargılamayı gerektirmesi ve likit olmaması sebebiyle tarafların icra inkar ve kötüniyet tazminatı taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, işletme devri sebebiyle yapılan sözleşme kapsamında davacıya devredilmesi kararlaştırılan taşınmazın devredilmediği ve bedelinin de ödenmediği iddiasına dayalı itirazın iptali istemine ilişkin olup, davalı tarafça işletme devrine ilişkin sözleşmenin mutlak imkansızlık sebebiyle geçersiz hale geldiği, bu kapsamda Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/89 Esas sayılı dosyası ile işletme devrinin geçersiz olduğunun tespiti ile yapılan ayni ödemelerin aynen, olmadığı takdirde nakden iadesinin talep edildiği, bu davanın sonucunun beklenmesi gerektiği savunulmuş, mahkemece Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/89 Esas sayılı dosyası bekletici mesele yapılarak sonuç itibariyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiştir. Bekletici mesele yapılan Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/89 Esas sayılı dosyasında, davacının uzun sayılabilecek bir süre sessiz kalarak ve dava konusu edilen işyerinde iki yıldan fazla bir süre oturduktan sonra 06.03.2007 dava tarihinde bu kez kira sözleşmesi ve protokolün mutlak imkansızlık sebebiyle geçersiz olduğunu ileri sürerek haksız iktisap hükümlerine göre alacağın istirdadı talebinde bulunmasında iyi niyetli olmadığı ve davacının mahkeme kararı ile haksız bulunarak işyerinden tahliye edildiği de dikkate alınarak protokolün ileriye dönük hükümlerinin kalmadığı gerekçesiyle sözleşmenin feshi talebi ile davacının diğer taleplerinin reddine karar verilmiş ve karar kesinleşmiştir. Buna göre, somut uyuşmazlıkta, mahkemece bekletici mesele yapılan ve kesinleşen karar ile protokolün geçersiz olduğuna ilişkin kararın kesin delil niteliğinde görüldüğü ve sözleşmenin geçersizliğinin kesinleşen mahkeme kararı ile sabit olduğu gerekçesi ile kesinleşen kararın tam tersine olacak şekilde değerlendirme yapılması doğru olmadığı gibi, davada cezai şarta ilişkin bir talep bulunmaması ve taraflar arasında resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmenin haricen yapılmış olması halinde tarafların diğer edimlerinin yerine getirmesinden sonra son kalan edim yönünden şekle aykırılık iddiasının ileri sürülmesinin MK'nın 2. maddesi anlamında dürüstlük kuralına aykırı olacağı da gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıdaki bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 10.12.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. II. Belirlenmesi2[3][4]

MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. F. Takas I. Koşulları 1. Genel olarak