Konut ve iş yeri kiralarında yenilenen dönem kira artışı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Tarafların bu tavanı aşan kira artışına ilişkin mutabakatları hukuken geçerlilik taşımaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Kira Sözleşmelerinde Değişiklik Yasağı ve Yasal Tavan
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 343. maddesi gereğince kira sözleşmelerinde kira parasının belirlenmesi haricinde kiracı aleyhine herhangi bir düzenleme yapılamaz. Yenilenen kira dönemlerinde yürürlüğe girecek kira bedeline yönelik sözleşme hükümleri, bir önceki dönemin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla bağlayıcıdır. TBK m. 344/1 uyarınca bu yasal sınır, süresi bir yılı aşan kira sözleşmelerine de uygulanır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 343Kaynağı aç
Konut kiralarında belirli bir dönem için istisnai mevzuatla yürürlüğe sokulan yüzde yirmi beş oranındaki kira artış tavanı, geçerlilik süresinin dolması sebebiyle uygulanamaz hale gelmiştir. Konut ve iş yeri kiralarındaki periyodik kira artışlarında genel yasal ölçüt tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama artış oranıdır.
Sözleşmede Artış Şartı Olmaması ve Hâkim Tarafından Kira Tespiti
Kira sözleşmesinde dönemsel artışa ilişkin bir hüküm kararlaştırılmamışsa yeni dönem kira bedeli Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hâkim tarafından tayin edilir. Hâkim, kiralanan taşınmazın durumunu değerlendirerek hakkaniyete göre bir bedel tayin eder; ancak saptanacak tutar bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını hiçbir koşulda geçemez.
Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Sözleşmede artış koşulu bulunup bulunmadığı dikkate alınmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve takip eden her beş yıllık sürecin bitiminde yeni kira parası mahkemece takdir edilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca mahkeme, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın fiziksel ve çevresel özelliklerini ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun biçimde karar verir.
Mahkemece beş yıllık sürenin nihayetinde hakkaniyete dayanılarak saptanan yeni kira bedeli, müteakip kira dönemlerinde yine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınırı dikkate alınarak artırılabilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi ve İhtar Şartı
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinin ilk fıkrası uyarınca kira bedelinin belirlenmesine yönelik tespit davası her zaman açılabilir. Mahkeme kararının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurabilmesi için davanın, yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce açılması veya bu zaman aralığında kiraya veren tarafından artışa ilişkin yazılı bildirimin kiracıya iletilmesi ve davanın izleyen kira dönemi sonuna kadar ikame edilmesi gerekir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair açık bir madde bulunması halinde, ihtar şartı aranmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak tespit davasında takdir edilen bedel, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli kabul edilir.
Yabancı Para Cinsinden Kiralar ve Aşırı İfa Güçlüğü
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak saptanmış olması durumunda, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıllık sürenin doldurulmasının ardından yeni bedelin tayininde yabancı paranın değerindeki oynamalar da gözetilerek emsal bedel ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda belirleme yapılır.
Yabancı para veya Türk lirası sözleşmelerde, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü olayların cereyan etmesi halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uygulanabilir. Borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ifanın dürüstlük kuralına aykırı biçimde aşırı derecede güçleşmesi ve borcun ifa edilmemiş veya hak saklı tutularak ödenmiş olması kaydıyla borçlu, mahkemeden sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını, bunun imkânsızlığı halinde sözleşmeden dönme veya fesih hakkını talep edebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
Hatalı Kira Ödemelerinin Hukuki Boyutu
Kiracının yenilenen dönemde yapacağı ödemeyi yasal tavan olan tüketici fiyat endeksi ortalamasının altında tutması veya hiç artış yapmaksızın eski bedel üzerinden ödemeye devam etmesi borçlu temerrüdüne yol açar. Temerrüt halinin oluşması kiraya verene tahliye davası açma imkânı tanır.
Buna karşılık yasal üst sınırın üzerinde yapılan kira artış ödemeleri hukuken sebepsiz zenginleşme olarak değerlendirilir. Kiracı, yasal tavanı aşan fazladan kira ödemelerini on yıllık genel zamanaşımı süresi boyunca kiraya verenden geri talep etme ve dava yoluyla tahsil etme hakkına sahiptir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Bildirim Süresi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı müddetçe kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl süreyle yenilenmiş sayılır. Kiracının tahliye hakkını hukuken geçerli biçimde kullanabilmesi için fesih bildiriminin sözleşme süresi bitmeden en az on beş gün önce kiraya verene fiilen ulaşmış olması şarttır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranı nedir?
Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Yasal tavanın üzerinde ödenen fazla kira parası nasıl geri alınır?
Yasal sınırın üzerinde ödenen tutarlar sebepsiz zenginleşme teşkil eder ve kiracı tarafından on yıllık genel zamanaşımı süresi içinde kiraya verenden geri istenebilir.
Kira tespit davasında mahkeme kararının yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için ne yapılmalıdır?
Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce davanın açılması veya aynı sürede yazılı artış bildirimi yapılması şartıyla yeni dönem sonuna kadar davanın açılması gerekir; ayrıca sözleşmede artış şartı varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy