Kira sözleşmesi, taraflara birbirini dengeleyen hak ve yükümlülükler doğuran bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanunu bu sözleşme türünü ayrıntılı biçimde düzenlemekte; kiralananın teslimi, kullanımı, iadesi, kira bedelinin belirlenmesi ve taraflara getirilemeyecek ek yükümlülükler gibi kritik konularda çeşitli hükümler içermektedir. Aşağıda kiracı ile kiraya verenin bilmesi gereken temel hukuki çerçeve sunulmaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 334Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 346Kaynağı aç
Kiralananın Tesliminde Ayıp Sorumluluğu
Kiralananın teslim anında önemli ayıplarla verilmesi durumunda kiracı, TBK m. 304/1 uyarınca borçlunun temerrüdüne ya da kiraya verenin sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Teslim anındaki ayıp önemli değilse, TBK m. 304/2 gereğince kiracı kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesine ilişkin hükümler çerçevesinde talepte bulunabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 304Kaynağı aç
Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi
Kiralanan kullanım sırasında sonradan ayıplı bir hâle gelirse kiracının birkaç seçeneği bulunmaktadır: TBK m. 305/1'e göre kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Zararın tazminini talep etmek diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez. Ayıp önemli nitelikte ise kiracının sözleşmeyi fesih hakkı da saklıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 305Kaynağı aç
Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapma
Kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapmak istiyorsa bunu ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir (TBK m. 321/1). Kiraya veren bu değişikliklere rıza göstermişse, aksine yazılı bir kararlaştırma olmadıkça kira süresi sonunda kiralananın eski hâliyle iade edilmesini talep edemez (TBK m. 321/2). Kiracı ise aksine yazılı bir anlaşma bulunmadığı sürece, kiraya verenin rızasıyla yaptığı değişiklikler nedeniyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m. 321/3).
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 321Kaynağı aç
Alt Kiralama ve Kullanım Hakkının Devri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322/2). Bu iki kategori dışındaki kiralarda ise kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen ya da kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da devredebilir (TBK m. 322/1).
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 322Kaynağı aç
Alt kiracının, kiralananı kendisine kiracı tarafından tanınandan farklı biçimde kullanması hâlinde asıl kiracı kiraya verene karşı sorumluluğunu sürdürür. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya ya da kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir (TBK m. 322/3).
Kira Bedelinin Artırılması ve Yasal Sınır
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraf anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir.
Taraflarca kira artışı konusunda anlaşma yapılmamışsa TBK m. 344/2 uyarınca kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun yeni bedeli belirler. Bu son fıkradaki belirleme, taraflarca konu hakkında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın uygulanır (TBK m. 344/3).
Kiracıya Getirilemeyecek Ek Yükümlülükler
TBK m. 346'ya göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair sözleşme hükümleri geçersizdir. Bu hükmün uygulama alanının tam kapsamı, maddenin yer aldığı bölüm başlığı ve kira türleri bakımından dikkatle değerlendirilmelidir.
Kiralananın İadesi: Kiracının Yükümlülükleri
Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan ise kiracı sorumlu değildir (TBK m. 334/1). Öte yandan kiracının, sözleşme sona erdiğinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334/2).
İade Sırasında Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü
Kiralananın iadesi sırasında kiraya verenin önemli bir yükümlülüğü devreye girer: Kiraya veren, iade sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ile ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK m. 335). Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Bununla birlikte, teslim sırasında olağan bir incelemeyle belirlenemeyen nitelikteki eksiklik ve ayıplar söz konusu olduğunda kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bu tür eksiklikleri belirlediğinde de kiracıya derhal yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 335Kaynağı aç
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde yenilenen dönemde artış oranı ne kadar olabilir?
Yenilenen kira dönemlerinde taraflarca kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Taraflar kira artışı konusunda anlaşmazsa ne olur?
Kira artışı konusunda taraflarca anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/2).
Beş yıldan uzun kira sözleşmelerinde kira bedeli nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni kira yılı bedeli, tarafların bu konuda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3).
Kiracı kiralananı başkasına kiraya verebilir mi?
Bu sorunun yanıtı kira sözleşmesinin türüne göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322/2). Bu iki kategori dışındaki kiralarda ise kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla alt kiralama ya da devir yapabilir (TBK m. 322/1).
Kiraya veren iade sırasında hasar bildirimini yapmayı unutursa ne olur?
Kiraya veren, kiralananın iadesi sırasında kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları derhal yazılı olarak bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Yalnızca olağan incelemeyle belirlenemeyen nitelikteki eksiklikler bu kuralın dışında tutulmuştur; kiraya veren bunları sonradan tespit ettiğinde yine derhal yazılı bildirim yapmak zorundadır (TBK m. 335).
Kiralananda tadilat ya da değişiklik yapılabilir mi?
Kiracı ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik veya değişiklik yapabilir. Kiraya veren rıza göstermişse, aksine yazılı bir kararlaştırma olmadıkça kira sonunda eski hâle getirme yükümlülüğü doğmaz. Öte yandan kiracı da yaptığı değişikliklerden doğan değer artışı için, aksine yazılı bir anlaşma bulunmadıkça, herhangi bir karşılık talep edemez (TBK m. 321).
Kiralananın ayıplı çıkması hâlinde kiracı ne yapabilir?
Teslim anında önemli bir ayıp varsa kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin sonradan ayıplı duruma gelmesine ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK m. 304/1). Teslim anındaki ayıp önemli değilse kiracı, sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümler çerçevesinde talepte bulunabilir (TBK m. 304/2). Sonradan ortaya çıkan ayıplarda ise kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinden orantılı indirim yapılmasını ya da zararının tazminini talep edebilir; ayıp önemliyse sözleşmeyi feshetme hakkı da saklıdır (TBK m. 305).
Kira sözleşmesinde ceza koşulu hükmü geçerli midir?
TBK m. 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair sözleşme hükümleri geçersizdir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy