Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ile yan giderler haricinde başkaca bir mali borç yüklenemez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi gereğince, kira bedelinin vadesinde ödenmemesi durumunda ceza koşulu kararlaştırılmasına veya gelecek kira bedellerinin muacceliyet kazanacağına dair hükümler geçersizdir. Ödemelerin aksaması hâlinde gecikme faizi uygulanması kanunen geçerli görülürken, kiracı aleyhine ceza öngören düzenlemeler kural olarak hükümsüz kabul edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 346Kaynağı aç
Sözleşmeye Konulan Ceza Hükümlerinin Kapsamı ve Geçersizlik Halleri
Kira sözleşmesinde kiracının belirli bir davranışı sebebiyle birden fazla kira bedeli tutarında ceza ödemesini öngören sözleşme hükümleri kiracı aleyhine cezai şart kapsamında değerlendirilir ve kural olarak geçersiz sayılır. Benzer şekilde, kiralananın sözleşmeye aykırı biçimde kullanılması durumunda kiracıdan yüksek tutarlı bir ceza talep edilmesini öngören düzenlemeler de kiracı aleyhine cezai şart niteliğindedir.
Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesi veya kiralanan taşınmazı tahliye etmesi durumunda yüksek tutarlı ceza ödenmesini kararlaştıran hükümler de cezai şart sayılmaktadır. Erken tahliye hâlinde kiraya veren uğradığını ileri sürdüğü bir zararı genel hükümlere göre ispatlayarak tazminat yoluyla isteyebilir. Buna karşın, fiilî bir zararın doğup doğmadığı gözetilmeden önceden belirlenmiş bir ceza tutarının kiracıdan tahsil edilmesi hukuken kabul edilmez.
Tacir ve Tüzel Kişi Kiracılar Bakımından Geçici Uygulama
Kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi gereğince Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin de aralarında yer aldığı belirli hükümler 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu kapsamdaki işyeri kiralarında, ilgili maddelerde belirtilen konular hakkında sözleşmede hüküm bulunması hâlinde sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur; sözleşmede düzenleme bulunmayan hâllerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
6217 sayılı YARGI HİZMETLERİNİN HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN m. geçici 2Kaynağı aç
Bağlantılı Sözleşme Yasağı ve Tahliye Kurallarının Korunması
Kiracıyı koruyucu kurallar yalnızca doğrudan cezai şart maddeleriyle sınırlı tutulmamıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 340. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesinin, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanması durumunda bağlantılı sözleşme geçersizdir. Kanun'un 354. maddesi uyarınca ise dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kanun hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 340Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 354Kaynağı aç
Geçersiz Cezai Şartın Hükümleri ve İade Usulü
Sözleşmede yer alan cezai şart hükmünün geçersiz sayılması durumunda bu hüküm yerine kanuni düzenlemeler uygulanır. Kiraya veren alacağını ya da uğradığını belirttiği zararı ancak genel hükümler doğrultusunda ileri sürebilir. Kira sözleşmesindeki ceza kaydının kiracı aleyhine ağır sonuçlar doğurması veya kanuna aykırılık taşıması hâlinde mahkemece bu hükmün uygulanmamasına karar verilebilir.
Geçersiz bir cezai şart düzenlemesine dayanılarak kiracıdan hukuki dayanak bulunmaksızın tahsil edilen bedellerin iadesi gerekir. Hukuki dayanağı olmayan ödemelere maruz kalan kiracı, fazla tahsil edilen tutarın geri alınması amacıyla alacak davası açabilir veya icra takibi yoluna başvurabilir.
Kira borcunun gecikmesi hâlinde cezai şart istenebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır. Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi uyarınca kira bedelinin vadesinde ödenmemesi sebebiyle ceza koşulu veya muacceliyet öngören anlaşmalar geçersizdir ve gecikmeler için faiz istenebilir; ancak tacir veya tüzel kişi kiracıların taraf olduğu işyeri kiralarında kanuni istisnalar saklıdır.
Erken tahliye gerekçesiyle sözleşmedeki ceza tutarı tahsil edilebilir mi?
Kural olarak tahsil edilemez. Kiracının erken tahliyesi durumunda maktu ceza öngören hükümler kiracı aleyhine cezai şart sayılmakta olup kiraya veren ancak genel hükümlere göre ispatladığı zararını talep edebilir; kanuni erteleme kapsamındaki belirli işyeri kiraları bu kuralın istisnasını oluşturabilir.
Hukuka aykırı ödenen cezai şart bedeli nasıl geri alınır?
Hukuki dayanağı bulunmayan geçersiz cezai şart ödemelerinin iadesi zorunludur; kiracı bu alacağı tahsil etmek amacıyla icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy