Kira sözleşmelerinde değişiklik yapılması kural olarak tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerine dayanır. Sözleşme ilişkisi kurulduktan sonra taraflardan birinin tek taraflı talebi veya bildirimiyle hükümlerin değiştirilmesi hukuken sonuç doğurmaz; değişikliğin geçerli olabilmesi için her iki tarafın açık kabulü aranır. Bununla birlikte sözleşme serbestisi sınırsız değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi gereğince, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu emredici kural uyarınca taraflar mutabakata varsalar dahi kiracının aleyhine olan düzenlemeler kanuni sınırlandırmaya tabidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 343Kaynağı aç
Sözleşme Şartlarında Değişiklik Yapılabilecek Alanlar
Kira ilişkisi sürerken taraflar karşılıklı anlaşmaya vararak kira bedelinde artış veya indirim yönünde değişiklik yapabilirler. Kira bedelinin artırılması söz konusu olduğunda Türk Borçlar Kanunu ile belirlenen yasal artış sınırlarının dikkate alınması zorunludur. Bunun yanında kiralanan taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacı da tarafların anlaşması suretiyle sonradan değiştirilebilir.
Kira süresi, tarafların karşılıklı mutabakatı ile uzatılabileceği gibi belirli şartlar dahilinde kısaltılabilir. Buna karşılık özellikle kiracı aleyhine tek taraflı olarak sözleşme süresinin kısaltılması veya kira ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik tek yanlı adımlar, kiracıyı koruyan kanuni düzenlemeler karşısında geçersiz sayılabilir.
Sözleşmede yer alan yan giderlerin ve masrafların hangi tarafça üstlenileceği tarafların ortak iradesiyle düzenlenebilir veya bu konuda değişiklik yapılabilir. Ancak kanunen kiraya verene ait olması gereken gider türlerinin kiracıya yüklenmesi mümkün değildir. Taşınmazın büyük onarım giderleri, yapısal yenilemeleri veya değer artırıcı harcamalarının kiracıya aktarılmasını öngören düzenlemeler, taraflarca kararlaştırılmış olsa dahi hukuken geçersiz kabul edilmektedir.
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı ve Bağlantılı Sözleşmeler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bunun yanında, kiracının haklarını sınırlayan veya yükümlülüklerini ağırlaştıran ek sözleşmelerin de taraflarca imzalanmış olsa dahi hukuki geçerlilik kazanmayacağı kabul edilmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 340Kaynağı aç
Kira sözleşmesine sonradan kiracı aleyhine cezai şart eklenmesi kanunla sınırlandırılmıştır. Kira bedelinin vaktinde ödenmemesi durumuna bağlı fahiş cezai şartlar öngörülmesi ya da kiracıya olağan kira borçları haricinde ek mali yaptırımlar getirilmesi, kiracıyı korumaya yönelik düzenlemelere aykırılık teşkil edebilir. Kanuna aykırı bir değişiklik yapıldığında sözleşmenin tamamı değil, yalnızca kanuna aykırı olan ilgili hüküm geçersiz sayılır.
Yenilenen Dönemlerde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Sınırları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline dair anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerlilik taşır ve bu düzenleme bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulur. Kanun hükmü anlaşmanın geçerliliğini bu oranın aşılmaması koşuluna bağlarken, kararlaştırılan artış oranının yasal sınırı aşması halinde sözleşmedeki artışın tamamen hükümsüz mü sayılacağı yoksa yalnızca kanuni sınırı aşan kısmın mı geçersiz kabul edilerek yasal sınır dahilinde uygulanacağı hususunda farklı değerlendirmeler yer almaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Taraflarca yenilenen kira dönemine ilişkin bir artış anlaşması yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken kiralananın durumunu göz önüne alır ve hakkaniyete göre takdir eder.
Taraflar arasında bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın nihayetinde yeni kira yılı bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu tespitte tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun biçimde karar verir. Her beş yıldan sonraki kira yıllarında ise bu yöntemle saptanan kira bedeli, kanundaki artış ilkeleri çerçevesinde yeniden değiştirilebilir.
Yabancı Para Kirası ve Aşırı İfa Güçlüğü
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hallerde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü kuralı saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıllık sürenin dolmasından sonraki belirlemede ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek beş yıllık döneme ilişkin yasal kurallar uygulanır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında yabancı para borçlarında da geçerli olan aşırı ifa güçlüğü kuralı, olağanüstü koşullarda sözleşmeye müdahale olanağı tanır. Sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse borçlu uyarlama talep edebilir. Bunun için borcun henüz ifa edilmemiş olması ya da aşırı güçlükten doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş bulunması gerekir. Hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir; bu mümkün olmadığı takdirde borçlu sözleşmeden dönme yetkisine sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak dönme yerine fesih hakkı kullanılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
Kira Bedelinin Tespiti Davası ve Uygulanma Zamanı
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bununla birlikte mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedelinin hangi andan itibaren kiracıyı bağlayacağı belirli sürelere bağlanmıştır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına yönelik yazılı bildirimde bulunarak davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa, belirlenen yeni bedel bu dönemin başından itibaren geçerli olur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin açık bir hüküm yer alıyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de söz konusu yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Fazla Yapılan Kira Ödemelerinin İadesi
Kanunun emredici sınırlarını aşan geçersiz sözleşme değişikliklerine dayanılarak kiracıdan fazla ödeme tahsil edilmesi halinde kiracının iade isteme hakkı doğar. Bu kapsamda yapılan yersiz ödemelerin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak ileri sürülebilir. Gerekli koşulların mevcudiyeti halinde kiracı, fazladan tahsil edilen tutarın geri alınması için icra takibi başlatabilir veya dava yoluna başvurabilir.
Kira sözleşmesinde yapılacak değişikliklerin yazılı olması şart mıdır?
Kira sözleşmesinde yapılacak her değişiklik için kanunen yazılı şekil zorunlu olmamakla birlikte, sözleşmede kararlaştırılan değişikliğin içeriğinin açıkça belirlenmesi ve tarafların imzasını taşıyan bir belgeye bağlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve ispat kolaylığı açısından önem taşır.
Kira artış oranı tarafların anlaşmasıyla serbestçe kararlaştırılabilir mi?
Hayır, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kanuni sınırı aşan anlaşmalarda ise kanunda belirlenen oranın aşılmaması şartı aranmakta olup, bu sınırın üzerindeki artış oranının bağlayıcı olmayarak kanuni sınır dahilinde geçerli sayılacağı değerlendirilmektedir.
Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bunun yanı sıra, kanunen kiraya verene ait olması gereken büyük onarım veya değer artırıcı masrafların kiracıya aktarılması ya da fahiş cezai şartlar öngörülmesi gibi düzenlemelerin de kiracıyı koruyucu kurallara aykırılık teşkil edebileceği ve hukuken geçersiz sayılabileceği değerlendirilmektedir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy