AVM İşyeri Kira Sözleşmesinde Hukuki Çerçeve

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

3. Hukuk Dairesi         2021/1139 E.  ,  2021/11528 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : RİZE 1. SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen uyarlama davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 16/11/2021 tarihinde davacı vekilleri Av. … ile Av. … geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; imzaladığı kira sözleşmesi ile davalılara ait iş yerini AVM olarak kullanmak üzere kiraladığını, kira süresinin 5+5 yıl olmak üzere toplam on yıl olacak şekilde belirlendiğini, sözleşmeyle beş yılın bitiminde kira bedelinin yıllık 120.000 USD karşılığı Türk Lirası şeklinde kararlaştırıldığını, ancak dolar kurunda yaşanan öngörülemez nitelikteki aşırı artış nedeniyle sözleşme şartlarının katlanılamayacak hale geldiğini, bu durum nedeniyle sözleşmeye bağlı kalmasının beklenmesinin hakkaniyete aykırılık teşkil edeceğini, TBK'nın 344 üncü maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca mahkemece uygun kira bedelinin belirlenmesi zarureti doğduğunu, öte yandan Türk Parasının Kıymetinin Korunması Hakkındaki Kanun uyarınca çıkartılan Cumhurbaşkanlığı Kararı uyarınca dövizle yapılan sözleşme bedellerinin Türk Lirasına çevrilmesi zorunluluğunun bulunduğunu ileri sürerek; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin uyarlanarak yeni kira bedelinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı …; kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin belirli olması nedeniyle mahkemece tespiti gereken bir bedeli bulunmadığını, asıl olanın sözleşmeye bağlılık olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı …; kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin halihazırda belirli olduğunu, bu durumda kira bedeli tespitinin istenemeyeceğini, ülkede ekonomik kriz, devalüasyon ya da pahalılık yaşanmasının sorumlusunun da kendileri olmadığını, kaldı ki kira bedelinin dava sonrasında yatırıldığını savunarak davanın reddini istemiştir. Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir. İlk derece mahkemesince; kiralananın iş yeri, kiracının ise tacir olduğu, TBK'nın geçici 2 nci maddesi gereğince aynı Kanun'un 344 üncü maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, kaldı ki kira bedelinin sözleşmede kademeli olarak artırıldığı, asıl olanın taraf iradeleri ile sözleşmeye bağlılık ilkesi olduğu, davacının tacir olması nedeniyle sözleşmedeki artış şartının geçerli bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. Bölge adliye mahkemesince; kiralananın iş yeri, kiracının tacir olması ve kira sözleşmesinde kira bedelinin sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflarca belirlenmiş olduğu dikkate alındığında, TBK'nın 344 üncü maddesinin uygulanma imkanının bulunmadığı, sözleşmede hüküm bulunmayan durumlarda kira bedelinin nasıl belirleneceğinin kanunla düzenlendiği, normlar hiyerarşisi bakımından kanunla düzenleme yapılması gereken bir hususta Cumhurbaşkanlığı kararıyla düzenleme yapılması olanağının bulunmadığı, kaldı ki kamu kurum ve kuruluşlarınca döviz üzerinden yapılan kira ve benzeri sözleşmelerin dahi Türk Lirası üzerinden yeniden belirlenmesi yoluna gidilmediği gözetildiğinde, Cumhurbaşkanlığı kararı uyarınca kira bedelinin yeniden belirlenmesinin mümkün olmadığı, davacının kendi özgür iradesi ile sözleşmenin ilk beş yıllık dönemine ilişkin kira bedelini Türk Lirası olarak, devam eden ikinci beş yıllık dönem için Amerikan Doları üzerinden kiralama yapma yoluna gittiği, dolar üzerinden kira ödenmesinin kararlaştırıldığı döneme kadar sözleşmeyi benimseyerek ödemelerini yaptığı, basiretli davranmakla yükümlü olan davacı tacirin ilerleyen yıllarda dövizde ödeme güçlüğü doğuracak dalgalanmalarla karşılaşabileceğini öngörebilir durumda olduğu, somut olayda öngörülemezlik koşulunun gerçekleştiğinden söz edilemeyeceği gibi sözleşmenin imzalanmasından sonra değişen koşulların ödeme güçlüğü doğurmasının tek başına sözleşmenin uyarlanması için yeterli olmadığı gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davacı vekilinin kira sözleşmesindeki döviz cinsinden olan kira bedelinin Türk Parasına göre yeniden belirlenmesi talebine yönelik temyiz istemine gelince; Sözleşmelerde şekil özgürlüğü TBK'nın 12 nci maddesinde; " Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz." şeklinde, İçerik bakımından özgürlük ise TBK'nın 26 ncı maddesinde; "Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler." şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmeden doğan borçlar bakımından ülke parası ile ödeme hususu, TBK'nın 99 uncu maddesinde: "Konusu para olan borç Ülke parasıyla ödenir. Ülke parası dışında başka bir para birimiyle ödeme yapılması kararlaştırılmışa, sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça borç, ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parasıyla da ödenebilir. Ülke parası dışında başka bir para birimiyle belirlenmiş ve sözleşmede aynen ödeme ya da bu anlama gelen bir ifade de bulunmadıkça, borcun ödeme gününde ödenmemesi üzerine alacaklı, bu alacağının aynen veya vade ya da fiilî ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parası ile ödenmesini isteyebilir" şeklinde hüküm altına alınmıştır. 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun'un 1 inci maddesi ise; "Kambiyo, nukut, esham ve tahvilat alım ve satımının ve bunlar ile kıymetli madenler ve kıymetli taşlarla bunlardan mamul veya bunları muhtevi her nevi eşya ve kıymetlerin ve ticari senetlerle tediyeyi temine yarıyan her türlü vasıta ve vesikaların memleketten ihracı veya memlekete ithalinin tanzim ve tahdidine ve Türk parasının kıymetinin korunması zımnında kararlar ittihazına Cumhurbaşkanı salahiyetlidir." düzenlemesini içermektedir. 1567 sayılı Kanun'un 1 inci maddesinde verilen yetkiye istinaden Devlet Bakanlığının 07/08/1989 tarihli ve 55251 sayılı yazısı üzerine, Bakanlar Kurulunca aynı tarihte verilen 89/14391 sayılı kararla "Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar" ın yürürlüğe konulması kararlaştırılmış, söz konusu Bakanlar Kurulu kararı 11/08/1989 tarihli ve 20249 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bakanlar Kurulunun kabulü ile yürürlüğe giren Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar gereğince tesbiti Bakanlığa bırakılan konular hakkında Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından düzenlenen "Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)" 28/2/2008 tarihli ve 26801 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Bu aşamada, Cumhurbaşkanı Kararının açıklanmasında yarar bulunmaktadır. Cumhurbaşkanı Kararı, mevzuatımıza 2017 Anayasa değişikliği ile girmiştir. Zira, 2017 Anayasa değişikliğine kadar, Cumhurbaşkanının tek başına yapabileceği işlemler Anayasa ve kanunlarda tahdidi olarak gösterilmiş, bunların dışındaki bütün kararların, yürütme yetkisinin Bakanlar Kurulunda olduğuna dair parlamenter rejime ilişkin karşı imza kuralı ilkesi gereğince, başbakan veya ilgili bakan tarafından imzalanması temel bir kural olarak uygulanmıştır. 2017 Anayasa değişikliği ile parlamenter sistemde değişikliğe gidilmesi sonrasında yürütme organı tek başlı hale gelmiş, Anayasa'da yürütme yetkisi ve görevi Cumhurbaşkanına verilmiş ve karşı imza kuralı ortadan kalkmıştır. Bu nedenle, 1567 sayılı Kanun'un 1 inci maddesiyle Bakanlar Kuruluna verilen düzenleme yapma yetkisi, 2017 Anayasa değişikliği ile Cumhurbaşkanlığı Hükumet Sistemine geçiş sonrası çıkartılan 02/07/2018 tarihli ve 700 sayılı KHK'nin 8 inci maddesiyle, bu fıkrada yer alan "Bakanlar Kurulu" ibaresi "Cumhurbaşkanı" şeklinde değiştirilmek suretiyle Cuumhurbaşkanına verilmiştir. Ülkemizdeki ekonomik koşullara bağlı olarak döviz kurlarında yaşanan ani yükseliş ve düşüşler nedeniyle, 1567 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kanun'un 1 inci maddesinin verdiği yetki gereğince 7/8/1989 tarihli Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Bakanlar Kurulu kararında değişiklik yapılmasına dair 12/09/2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 13/09/2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu karar ile 7/8/1989 tarihli ve 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararın 4 üncü maddesine; "(g) Türkiye'de yerleşik kişilerin Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz." bendi; "Geçici Madde 8 – Bu Kararın 4 üncü maddesinin (g) bendinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenir." maddesi eklenmiştir. Açıklanan bu değişikliklerle, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden ve dövize endeksli yapılamayacağı, ayrıca halen ifası devam eden sözleşmelerden kaynaklanan döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedellerin Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunluluğu getirilmiştir. Cumhurbaşkanının karar çıkartma yetkisi mevcut yasalardan kaynaklanmaktadır. Anılan Cumhurbaşkanı kararı ise, yasal dayanağını 1567 sayılı Kanun'un 1 inci maddesinde verilen yetkiden almaktadır. Bir yasadan yetki almaksızın, sözleşmelere müdahale eder şekilde karar çıkartılması mümkün değildir. Cumhurbaşkanı kararı ile 32 sayılı kararda yapılan değişiklik ile gerekli düzenlemelerin yapılmasında yetkili kılınan Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından hazırlanarak 06/10/2018 tarihli ve 30557 sayılı Resmi Gazete'de Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’de Değişiiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/51) yayımlanmıştır. Bakanlığın bu tebliği ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara ilişkin 2008-32/34 sayılı (Hazine ve Maliye Bakanlığının) tebliğinin 8 inci maddesi "Döviz Cinsinden ve Dövize Endeksli Sözleşmeler" başlığı ile birlikte yeniden düzenlenmiştir. Anılan maddenin değiştirilen (2) numaralı fıkrası; "Türkiye’de yerleşik kişiler; kendi aralarında akdedecekleri, konusu serbest bölgeler dahil yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar,"; Değiştirilen (23) numaralı fıkrası; "Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedellerin Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunludur.", düzenlemesini içermekte olup, bu hükümler ile halen ifası yapılan sözleşmelerde taraflara döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenen bedellerin Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunluluğu getirilmiş, taraflarca sözleşmelerde belirlenen bedelin yeniden belirlenmesinde mutabakata varılamadığında uygulanacak usul ise aynı maddenin (24) numaralı fıkrasında düzenlenmiştir. Hazine ve Maliye Bakanlığı 2018-32/51 sayılı Tebliğ sonrasında, 16/11/2018 tarihli ve 30597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (TEBLİĞ NO: 2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/52)" ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’in 8 inci maddesi değiştirilerek son hali verilmiştir. 28/2/2008 tarihli ( 2008-32/34) Tebliğin 8 inci maddesinde yapılan bu değişiklikle; (2) numaralı fıkrası; "Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar."; (27) numaralı fıkrası; "Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedellerin 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunludur.", (28) numaralı fıkrası; "Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedeller 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir. 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir. Ancak, Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir yıl geçerli olmak üzere; anılan paragraf uyarınca Türk parası olarak belirlenen kira bedeli, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir. Bir sonraki kira yılı Türk parası cinsinden kira bedeli ise, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir ve belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olur. Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde tahsili yapılmış veya gecikmiş alacaklar ile gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitolar ve sözleşmelerin ifası kapsamında dolaşıma girmiş kıymetli evraklar için bu fıkra hükmü uygulanmaz.” halini almıştır. Bu düzenlemeyle istisna getirilmeyen (muvafiyet konusu olmayan) istisnalar kapsamında kalmayan konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırma yasağı ile halen uygulanmakta olan mevcut sözleşmelerde yer alan bu döviz cinsinden veya dövize endeksli bedellerin Türk parası olarak öncelikle tarafların mutabakatı ile yeniden belirlenmesi zorunluluğu getirildiği gibi bu yeniden belirlemenin mutabakatla yapılmaması halinde uygulanacak usul ve yöntem gösterilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 01/02/2014 başlangıç tarihli iş yeri kira sözleşmesinde " kiralama süresi beş+beş yıl olarak 10 yıldır. İlk beş yıl bitiminde yıllık kira bedeli net 120.000 $ karşılığı TL yıllık olarak ödenecektir. " düzenlemesi mevcut olup sözleşmede ilk beş yıl kiralarının ise "TL" cinsinden belirlendiği konusunda anlaşmazlık bulunmamaktadır. Bu düzenleme şekline göre; 10 yıl süreli kiralamada, ikinci beş yıllık dönemin başlayacağı 01/02/2019 tarihinden itibaren kira bedeli yabancı paraya endeksli (Dolar) olarak belirlendiği gibi dövize endeksli kira bedelinin dövizle kira yasağının yürürlüğe girdiği 13/09/2018 tarihi sonrasında "TL" cinsiyle sözleşme taraflarınca mutabakatla yeniden belirlenmediği tartışmasızdır. Dava tarihi itibariyle kira sözleşmesinin "TL" cinsinden yıllara göre artışlı kiranın belirlendiği ilk beş yıla ait dönemin ifası yapılmakta ise de sözleşme hükümlerine göre ikinci beş yılın başlayacağı 01.02.2019 tarihi sonrasında ise döviz cinsinden kira ödenmesi sözleşmede öngörülmüştür. 13/09/2018 tarihi öncesinde akdedilmiş olan ve halen ifası devam eden sözleşmelerdeki döviz cinsinden olan kira bedellerinin Türk parası cinsinden yeniden belirlenmesi için 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının yürürlüğe girdiği tarihten ( 13/09/2018) itibaren 30 günlük süre öngörülmüş olup bu sürede tarafların mutabakatı ile kira bedelinin Türk parası cinsinden yeniden belirlemesi yapılabilecekse de bu yükümlülük yerine getirilmediğine göre bu konudaki uyuşmazlığın Hazine ve Maliye Bakanlığının 2018-32/52 sayılı tebliği ile değişik 8 inci maddesinin (27) ve (28) numaralı fıkralarında gösterilen usulde kanun, karar ve tebliğlere göre işin esasına girilerek Türk Lirası dönüşümünün yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu itibarla; taraflar arasında 01/02/2014 tarihinde akdedilen, dava tarihi itibariyle ifası devam etmekte olan kira sözleşmesinin "Özel Şartlar" başlıklı kısmının 1 inci maddesindeki; ilk beş yıl bitiminde kira bedelinin yıllık net 120.000 $ karşılığı TL yıllık olarak ödenecektir. " şeklinde dövize endeksli olarak belirlenen bu kira bedelinin Türk Lirasına göre yeniden belirlenmesinde zorunluluk olmakla sözleşme taraflarınca bu konuda mutabakata varılarak yeniden belirleme yapılmadığından ilk derece mahkemesince yukarıda belirtilen ilgili mevzuat hükümleri uyarınca değerlendirme yapılıp gerekirse alanında uzman bilirkişi raporu alınmak suretiyle sözleşmede dövize endeksli olarak belirlenen kira bedelinin 01/02/2019 tarihinden geçerli olmak üzere Türk parası cinsinden yeniden belirlenmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle davanın reddine hükmedilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, iş bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, 3.050 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 16/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. F. Takas I. Koşulları 1. Genel olarak