Kira Hukuku

Kira Sözleşmesinde Artış, Kefalet ve Tahliye Esasları

by Avukat Erdal Ersoy
Kira Sözleşmesinde Artış, Kefalet ve Tahliye Esasları

Kira Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Borçları

Kira sözleşmelerinde taşınmazın hangi amaçla tahsis edildiği tarafların mutabakatıyla açıkça kararlaştırılabilir. Özellikle işyeri kiralarında kiralananın sözleşmede gösterilen özgülenme amacının dışına çıkarılarak kullanılması sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve bu aykırılık tahliye sebebi olarak ileri sürülebilir. Kiracının kiralanan yeri kullanırken özen gösterme borcu sözleşme hükümleriyle çerçevelenebilir.

Sözleşmelerde kiralananın kullanım yetkisinin üçüncü kişilere devredilmesini veya alt kiraya verilmesini engelleyen kayıtlar yer alabilmektedir. Sözleşmede bu yönde açık bir devir ve alt kira yasağı bulunması durumunda, bu yasağın ihlali kiraya verene fesih, tahliye veya cezai şart talep etme yetkisi tanıyan sözleşmesel bir yaptırıma bağlanabilir. Ayrıca kira bedelinin vadesinde ödenmemesi durumunda kiracının ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşeceği ve gecikmeler için yıllık yüzde 20 oranında gecikme bedeli üstlenileceği de sözleşme hükümleri kapsamında düzenlenebilmektedir.

Kiralanan üzerinde yürütülecek tadilat ve dekorasyon işlemleri bakımından kiracının mesuliyeti genişletilebilmektedir. Kiracının, çalışanlarının ya da yardımcı şahıslarının gerek çalışmalar esnasında gerekse sonrasında ana yapıya veya üçüncü kişilere verebileceği zararlardan ötürü kusuru bulunmasa dahi kiracının müteselsilen sorumlu tutulacağına ilişkin sözleşmesel kayıtlar kararlaştırılabilmektedir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Artış Düzenlemeleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin artışına yönelik taraf anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla hukuki geçerlilik taşır. Kanun koyucu bu artış tavanını bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri açısından da zorunlu kılmıştır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

Sözleşmede artış oranına dair bir mutabakat sağlanamamışsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin ikinci fıkrası devreye girer. Bu ihtimalde yeni dönem kira bedeli; bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla, kiralananın fiili durumu değerlendirilerek hâkim tarafından hakkaniyet ölçüsünde tayin edilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirlemede hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir karar verir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli ise önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı durumlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin dördüncü fıkrası uygulanır. 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, yabancı para ile belirlenen kira bedellerinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Kanunun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü tatbik edilir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. F. Takas I. Koşulları 1. Genel olarak

Kira Sözleşmelerinde Kefalet Hükümleri ve Geçerlilik Şartları

Kira ilişkisinden doğan edimlerin ifasını güvenceye almak üzere tesis edilen kefalet akitleri, kanunun öngördüğü sıkı şekil kurallarına bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 583 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca kefalet sözleşmesinin geçerliliği; yazılı şekilde kurulmasına, kefilin azami sorumluluk sınırının gösterilmesine ve kefalet tarihinin metinde yer almasına tabidir. Kefilin üstlendiği azami sorumluluk tutarını, kefalet tarihini ve müteselsil sorumluluk üstleniliyorsa bu sıfatı bizzat kendi el yazısıyla sözleşmeye dercetmesi emredici bir geçerlilik koşuludur.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 583Kaynağı aç
MADDE 583- Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır. Kendi adına kefil olma konusunda özel yetki verilmesi ve diğer tarafa veya bir üçüncü kişiye kefil olma vaadinde bulunulması da aynı şekil koşullarına bağlıdır. Taraflar, yazılı şekle uyarak kefilin sorumluluğunu borcun belirli bir miktarıyla sınırlandırmayı kararlaştırabilirler. Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler, kefalet için öngörülen şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz. III. Eşin rızası

Kefalet yetkisinin verilmesi veya kapsamının değiştirilmesi de aynı kanuni usule tabidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 583 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları gereğince; bir kimseye kefil olma hususunda özel yetki verilmesi veya kefil olma taahhüdünde bulunulması aynı şekil gerekliliklerine bağlı tutulmuştur. Taraflar yazılı şekil dairesinde kefilin sorumluluğunu asıl borcun belirli bir parçasıyla sınırlandırabilir. Sonradan kefilin sorumluluğunu artıran tadiller de öngörülen kanuni şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz.

Evli kişilerin kira ilişkisinde kefalet tesis etmesi kural olarak eşin rızasına bağlanmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 584 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca eşlerden biri; mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğer eşin yazılı rızasıyla kefil olabilir ve bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olması şarttır. Ancak aynı maddenin üçüncü fıkrasında yer alan yasal istisnalar kapsamında olan hallerde eşin rızası aranmaz.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 584Kaynağı aç
MADDE 584- Eşlerden biri mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir; bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olması şarttır. Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumlu olacağı miktarın artmasına veya adi kefaletin müteselsil kefalete dönüşmesine ya da kefil yararına olan güvencelerin önemli ölçüde azalmasına sebep olmayan değişiklikler için eşin rızası gerekmez. (Ek fıkra: 28/3/2013-6455/77 md.) Ticaret siciline kayıtlı ticari işletmenin sahibi veya ticaret şirketinin ortak ya da yöneticisi tarafından işletme veya şirketle ilgili olarak verilecek kefaletler, mesleki faaliyetleri ile ilgili olarak esnaf ve sanatkârlar siciline kayıtlı esnaf veya sanatkârlar tarafından verilecek kefaletler, 27/12/2006 tarihli ve 5570 sayılı Kamu Sermayeli Bankalar Tarafından Yürütülen Faiz Destekli Kredi Kullandırılmasına Dair Kanun kapsamında kullanılacak kredilerde verilecek kefaletler ile tarım kredi, tarım satış ve esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile kamu kurum ve kuruluşlarınca kooperatif ortaklarına kullandırılacak kredilerde verilecek kefaletler için eşin rızası aranmaz. C. İçeriği I. Türlerine göre 1. Adi kefalet

Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumlu olacağı miktarın artmasına, adi kefaletin müteselsil kefalete dönüşmesine veya kefil yararına olan güvencelerin önemli ölçüde azalmasına sebep olmayan değişiklikler için eşin rızası aranmaz. Ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 584 üncü maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca; ticaret siciline kayıtlı ticari işletmenin sahibi veya ticaret şirketinin ortak ya da yöneticisi tarafından işletme veya şirketle ilgili olarak verilecek kefaletler, esnaf ve sanatkârlar siciline kayıtlı kişilerin mesleki faaliyetleriyle ilgili kefaletleri, 5570 sayılı Kanun kapsamında kullanılacak kredilerde verilecek kefaletler ile tarım kredi, tarım satış ve esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile kamu kurum ve kuruluşlarınca kooperatif ortaklarına kullandırılacak kredilerde verilecek kefaletler için eşin rızası gerekmez.

Tahliye Sebepleri ve Kanuni Başvuru Süreleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. 3. Dava süresinin uzaması

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. 6098 sayılı Kanun'un 353 üncü maddesi gereğince kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/4365, K. 2014/5748Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi         2014/4365 E.  ,  2014/5748 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 06/02/2014 NUMARASI : 2013/816-2014/33 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının kiralananda 01.11.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, ancak kira paraları ve ortak giderleri sürekli gecikmeli olarak ödediğini, Ağustos 2013 ayı kira parası yönünden kendisine 19.08.2013 tarihinde ihtarname keşide edilmiş ise de, davalının bu ayın kirasını yaklaşık üç ay sonra ödediğini, yine Eylül 2013 ayı kirasının tahsili için hakkında icra takibi yapılması üzerine, davalının bu ay kirasını da ödeme emrinin tebliğinden sonra ve eksik olarak yatırdığını, bu şekilde davalının bir kira dönemi içinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı duruşmalara gelmemiş ve bir savunmada bulunmamıştır. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. Olayımıza gelince; davacının davada dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 01.11.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının her ayın ilk beş günü ödeneceği ve özel şartlar bölümü 19. maddesinde de bir kiranın ödenmemesi durumunda gelecek aylar kiralarının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup büro olarak kullanılacağından ve davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan limited şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğinin korumaktadır. Bu durumda davacı yukarıda açıklanan ilkeler gereğince, süresinde ödenmeyen Ağustos 2013 ayı kirası ile birlikte kira dönemi sonuna kadar olan tüm aylar kirasını aynı ihtarla isteyebilecekken, kira paralarını bölmek suretiyle Eylül 2013 ayı kira parasını ayrı bir icra takibi konusu yaptığından davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06/05/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. 4. Dava sebeplerinin sınırlılığı2
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13204, K. 2014/13824Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi         2014/13204 E.  ,  2014/13824 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Adana 4. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 04/09/2014 NUMARASI : 2014/639-2014/1075 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, davalının 11.04.2012 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı oldğunu, kira parasının en geç her ayın 11 ile 16'sı arası ödenmesi gerektiği, 2013 Haziran, Temmuz ile Ağustos 2013 aylar kira paralarının ödenmemesi sebebiyle iki ayrı ihtar gönderdiklerini, böylelikle davalının bir kira yılı içerisinde iki kez kendi kusuru ile haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının tahliyesini talep etmiştir. Davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. Olayımıza gelince; davacının dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 11.04.2012 başlangıç tarihli ve üç yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlarının 4.maddesinde "bir ayın kira parasının ödenmemesi halinde, dönem sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümü muacceliyet kazanacaktır. 4.maddesinde ise yeni yıl kira bedeli her yıl bir önceki yılın kira bedeline % 10 artış yapmak suretiyle belirlenecektir." hükmü yer almaktadır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesinin ikinci cümlesi kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartını geçersiz kılmıştır. Daavacı davalının tacir olduğunu savunmuş ise de, dosya kapsamından kiracının TTK.nun kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir olması halinde yeni yasa hükümlerinin 8 yıl süre ile uygulanamayacağının gözönünde bulundurulması gerekir. Ayrıca; 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344.cü maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde; geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Aynı Kanunun 7.maddesinde ise görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlığı altında "Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallar ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır." hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Az yukarıda yazılı olduğu üzere Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanununun 2 ve 7.maddesi gözetildiğinde, TBK.nun yürürlüğünden önce serbest irade ile düzenlense de sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki kira artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. O halde, eldeki davalarda TBK.nun 344.maddesinde belirlenen artış oranını geçmediği ölçüde sözleşmedeki artış oranına itibar edilerek sonuca gidilmelidir. Somut olayda, taraflarca inkar edilmeyen yazılı kira sözleşmesinin özel şartlarında kira artışının % 10 oranında olacağı kararlaştırılmış olduğuna göre, TBK.nun yürürlüğünden önce serbest irade ile belirlenen sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yukarıda belirtildiği üzere kiracının tacir olup olmadığı hususunda gerekli araştırma yapıldıktan sonra sonucuna göre aylık kira miktarı belirlenerek iki haklı ihtar olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespitine karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile talebin kabulü doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/4365 Esas ve 2014/5748 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, kiracıya yapılan yazılı ihtarın tebliğinden sonra borcun ifa edilmiş olması iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesini ortadan kaldırmaz. Aynı kararda ifade edildiği üzere, kira bedelinin yıllık olarak defaten ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde veya süresiz sözleşmelerde iki haklı ihtar yoluyla tahliye koşulları vücut bulmaz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346 ncı maddesi uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Tacir kiracıların işyeri kiralarında erteleme mevzuatı kapsamında muacceliyet koşulunun geçerli kabul edildiği uyuşmazlıklarda ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/4365 Esas ve 2014/5748 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu bedelin bölünerek ayrı ihtarlarla iki haklı ihtara konu yapılması mümkün görülmemiştir; nitekim anılan kararda muaccel kiranın bölünerek istenmesi sebebiyle iki haklı ihtar koşullarının gerçekleşmediği kabul edilerek tahliye talebinin reddi gerektiğine hükmedilmiştir. İki ay üst üste ödenmeme şartına bağlanan muacceliyet hallerinde ise ilk ihtar anında henüz muaccel olmayan sonraki ay kirasının ayrı bir ihtarla istenmesi Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/6698 Esas ve 2015/9700 Karar sayılı ilamında usulsüz görülmemiştir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 346Kaynağı aç
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6698, K. 2015/9700Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi         2015/6698 E.  ,  2015/9700 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 07/04/2015 NUMARASI : 2015/131-2015/740 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava,iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Olayımıza gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira akdi gereğince kiracı olduğunu, davalının 2014 Temmuz ve Ağustos kiralarının ödenmemesi üzerine 11.07.2014 ve 06.08.2014 tarihlerinde iki ayrı ihtar gönderildiğini kiraların ihtarların tebliğinden sonra ödendiğini belirterek davalının bir kira döneminde iki ihtara sebebiyet vermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, ihtarların tebliğinden sonra kiraların ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 17. maddesinde "aynı dönem içerisinde kira bedelinin 2 ay arka arkaya ödenmemesi halinde, dönem sonuna kadarki kiraların muaccel olacağının kararlaştırıldığı, ihtarnamelere konu olan Temmuz ve Ağustos ayları kira parasının iki ay arka arkaya ödenmemesi diğer ayları muaccel hale getireceğinden, ayrı ayrı ihtarnamelere konu olamaz gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 17.maddesinde; “ aynı dönem içinde iki kira arka arkaya ödenmezse dönem sonuna kadarki kiraların muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. Taraflar arasında yapılan bu sözleşme geçerlidir ve hüküm itibariyle tarafları bağlar. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 17.maddesindeki muacceliyet şartı davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu hükümleri gereğince tacir olması ve 6098 sayılı TBK'nun 346.maddesinin tacirler yönünden 8 yıl süre ile ertelenmesi karşısında geçerlidir. Ancak, davacı 01.01.2014-01.01.2015 kira döneminde ödenmeyen 2014 Temmuz kirasının ödenmemesi üzerine davalıya 11.07.2014 tarihinde1. ihtar göndermiştir. 2014 Ağustos kirasının ödenmemesi üzerine de 06.08.2014 tarihinde davalıya 2.ihtar gönderilmiştir. Sözleşmedeki muacceliyet şartı düzenlemesi iki ay arka arkaya ödememe halinde dönem sonuna kadarki kiraların muaccel hale geleceğine ilişkindir, Temmuz kirasının ödenmemesi üzerine gönderilen 11.07.2014 tarihli ihtar gönderildiğinde Ağustos kirası muaccel hale gelmemiştir,bu nedenle aynı ihtarda istenmesi mümkün değildir. Bu durumda Temmuz ve Ağustos kiralarının iki ayrı ihtara konu edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleştiğinin kabulü gerekirken hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8478, K. 2014/10309Kaynağı aç
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi         2014/8478 E.  ,  2014/10309 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait mecurda 20.09.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kira parasının en geç ayın 25. Günü müvekkilinin banka hesabına yatırması gerektiğini, davalının 2013 yılı Şubat ve Mart aylarına ilişkin 1.100 TL den toplam 2.200 TL kira parasını zamanında ödemediği için aleyhine ihtarname keşide edildiğini, yine davalının 2013 yılı Haziran ayı kira parası olan 1.100 TL yi zamanında ödemediği için hakkında ilamsız takip başlatıldığını ve davalı borçluya örnek 13 ihtarlı ödeme emri gönderildiğini, böylelikle davalının 1 kira yılı içerisinde 2 kez kendi kusuru ile haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının mecurdan tahliyesini talep etmiştir. Davalı duruşmalara gelmemiş ve bir savunmada bulunmamıştır. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. Olayımıza gelince; davacının davada dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 20.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının her ayın 20-25'i arası ödeneceği ve özel şartlar bölümü 6/d maddesinde de “Herhangi iki kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde yıl sonuna kadar olan kira bedellerinin tümü muaccel hale gelir. Bu şartlar taraflarca kabul edilmiştir.” hükmü yer almaktadır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup ofis, showroom olarak kullanılacağından ve davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan limited şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğinin korumaktadır. Bu durumda davacı yukarıda açıklanan ilkeler gereğince, süresinde ödenmeyen Şubat ve Mart 2013 ayları kirası ile birlikte kira dönemi sonuna kadar olan tüm aylar kirasını aynı ihtarla isteyebilecekken, kira paralarını bölmek suretiyle Haziran 2013 ayı kira parasını ayrı bir icra takibi konusu yaptığından davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kira artış oranında yasal tavan nasıl uygulanır?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesi uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflarca anlaşma yapılmamışsa kira bedeli yine bu oranı geçmemek kaydıyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Yabancı para cinsinden düzenlenen kira bedellerinde artış nasıl yapılır?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, 1567 sayılı Kanun hükümleri ile Kanunun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi hükmü saklı kalmak şartıyla yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira sözleşmelerinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Kira sözleşmesinde kefilin el yazısı ile hangi unsurları yazması gerekir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 583 üncü maddesi gereğince kefilin bizzat sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil sorumluluk altına giriyorsa bu niteliği sözleşme üzerine kendi el yazısıyla yazması geçerlilik koşuludur.

Kira sözleşmesine kefil olunurken eşin rızası zorunlu mudur?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 584 üncü maddesi uyarınca eşlerden biri ayrılık kararı veya yasal ayrı yaşama hakkı olmadıkça diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Ancak ticaret siciline kayıtlı ticari işletmenin sahibi veya ticaret şirketinin ortak ya da yöneticisi tarafından işletme veya şirketle ilgili verilecek kefaletlerde, esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetleriyle ilgili kefaletlerinde, 5570 sayılı Kanun kapsamındaki kredilerde ve kooperatifler ile kamu kurum ve kuruluşlarınca kooperatif ortaklarına kullandırılacak kredilerdeki kefaletlerde eşin rızası aranmaz.

Tahliye taahhüdüne dayanarak dava açma süresi ne zaman başlar?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, tahliye için icraya başvurma veya dava açma süresi bu taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir aydır.

İki haklı ihtardan sonra kiracının borcu ödemesi tahliyeyi engeller mi?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/4365 Esas ve 2014/5748 Karar sayılı kararında, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması koşulunda ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemelerin iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyeceği ilke olarak belirtilmiştir. Bununla birlikte aynı kararda, sözleşmede yer alan muacceliyet koşulu uyarınca muaccel olan kira paralarının bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi nedeniyle somut olayda iki haklı ihtar şartının gerçekleşmediği kabul edilmiş ve tahliye hükmü bozulmuştur.

İlgili makaleler

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Bu hukuk dalının sayfasına gidin
Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu