Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil

3. Hukuk Dairesi         2017/4136 E.  ,  2017/10537 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacılar vekili; davalıların 02.04.2002 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, sözleşmenin belirsiz süreli olup on yıllık süre dolduğundan kiralanın tahliyesini istemiştir. Davalılar vekili; 10 yıllık sürenin dolmadığını savunmuştur. Mahkemece; davalıların tahliyesine karar verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nın 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 5 yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Somut olayda: Davacının dayandığı 02.04.2002 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 02.04.2002 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesine değer verilerek kira sözleşmesinin 02.04.2004 tarihinden itibaren kiracı tarafından sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça, TBK.nun 347. maddesi uyarınca aynı koşullarla yıldan yıla yenilenerek ve bu şekildeki uzama süresinin on yıla ulaşması gerektiği kabul edilmelidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olduğundan açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 20.06.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2018/4013 E.  ,  2018/6997 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı ile aralarında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının on yıldan fazla süredir dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, davalıya ihtar gönderdiklerini buna rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu'nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Somut olayda; Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK. nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25.06.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

GEÇİCİ MADDE 2- (1) Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır. Yürürlük

3. Hukuk Dairesi         2017/8858 E.  ,  2018/2112 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalının, 20.11.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 1000 TL bedelli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, davalının ödemesi gereken 20.02.2015-20.03.2015 ve 20.03.2015-20.04.2015 dönemlerine ilişkin kira bedellerini ödemediğini, bunun üzerine 13.04.2015 tarihinde kira bedellerinin ödenmesi için keşide edilen ihtarnamenin, 21.04.2015 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini, bu kira bedelleri ödenmediğinden 2. defa 20.02.2015-20.03.2015, 20.03.2015-20.04.2015 ve 20.04.2015-20.05.2015 dönemlerine ilişkin kira bedellerinin ödenmesi için 27.04.2015 tarihinde ihtarname çekildiğini, bu ihtarın 28.04.2015 tarihinde tebliğ edildiğini, belirterek davalının taşınmazdan tahliyesine ve kira akdinin feshine karar verilmesini istemiştir. Davalı, bazı özel sebeplerden birkaç ayın kira bedelinin ödemesinin geciktiğini, ancak sonraki ayların kirasını ikişer ay olmak üzere ödeyerek telafi ettiğini, belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulü ile taşınmazdan davalının tahliyesine, karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Olayımıza gelince: Davacının davada dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 20.11.2014 başlangıç tarihli, bir yıl süreli olup kira bedelinin her ayın 25. Gününde ve peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı, davalının 20.11.2014 – 20.11.2015 kira dönemi içinde iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürmüştür. Davacı tarafından gönderilen 13.04.2015 düzenleme ve 21.04.2015 tebliğ tarihli ihtarname ile 2015 yılının Şubat ve Mart ayları kira bedellerinin ödenmesi istendiği, ancak ödeme yapılmadığından bu ihtar geçerlidir. İkinci ihtar ise 27.04.2015 düzenleme ve 28.04.2015 tebliğ tarihli olup bu ihtarname ile 2015 yılı Şubat, Mart ve Nisan ayları kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ise de 2015 yılının Nisan ayı kira bedelinin ödeme günü hafta sonuna rastlaması nedeniyle 2. İhtarnamenin düzenlenme tarihi olan 27.04.2015 tarihinde henüz muaccel olmadığı halde talep edilmiş olduğundan ve 2015 yılının Şubat, Mart ayları kira bedelleri de ilk ihtarnameye konu edildiğinden aynı ayların ikinci ihtara da konu edilemeyeceği, bu nedenle ikinci ihtarın geçerli olmadığı ve iki haklı ihtar şartının oluşmadığı gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

Madde 269 – (Değişik: 18/2/1965-538/109 md.) Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz. Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür. İtiraz etmemenin sonuçları:

Madde 66 – (Değişik: 18/2/1965-538/36 md.) Müddeti içinde yapılan itiraz takibi durdurur. İtiraz müddetinde değilse alacaklının talebi üzerine icra memuru takip muamelelerine alacağın tamamı için devam eder. Borçlu, borcun yalnız bir kısmına itirazda bulunmuşsa takibe, kabul ettiği miktar için devam olunur. Borçlu itirazında imzayı reddetmişse alacaklı derhal icra dairesinden tatbika medar imzaların celbini istiyebilir. 6 – İtirazın hükümden düşürülmesi:[26] a) İtirazın iptali:

MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. II. Dava yoluyla 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

Hukuk Genel Kurulu         2013/1683 E.  ,  2015/1447 K.ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİLBEKLETİCİ MESELEKİRACILIĞIN TESPİTİNE İLİŞKİN DAVA SONUCUNUN BEKLETİCİ MESELE YAPILMASITÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 691BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 38HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU (HMK) (6100) Madde 165HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU (HMK) (6100) Madde 166İCRA VE İFLAS KANUNU (İİK) (2004) Madde 135 "İçtihat Metni" Taraflar arasındaki “kiracılığın tespiti, muarazanın giderilmesi; elatmanın önlenmesi ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Tunceli Asliye Hukuk Mahkemesince asıl davada davacı şirketin kiracılığın tespiti ve muarazanın giderilmesi talebinin reddine, birleştirilen davada; el atmanın önlenmesine, 20.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen 29.03.2012 gün ve 2011/314 E.-2012/110 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 22.01.2013 gün ve 2012/14620 E.-2013/669 K. sayılı ilamı ile; (…Asıl dava kiracılığın tespiti, muarazanın önlenmesi, birleştirilen dava ise elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir.Mahkemece kiracılığın tespitine muarazanın önlenmesine ilişkin davanın reddine, birleşen dava yönünden müdahalenin meni'ne ve ecrimisil istemine ilişkin davanın kabulüne karar verilmiş hüküm, davacı-davalı D..Petrol Limited Şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı-davalı D…Petrol İnşaat Nakliyat Turizm Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited şirketi vekili 28.6.2008 tarihli dilekçesinde: 2008 yılında yapılan imar sonucunda 131 ada 7 parselin 901 ada 1 parsel olduğunu, imar uygulamasının iptali için açılan davanın Malatya İdare Mahkemesi'nin 2008/799-1377 ilamı ile iptal edildiğini, bu kararın tapuya yansımadığını, tapunun iptal edilen imar uygulaması ile yapıldığını, iptal kararından sonra ihale ile satılan taşınmazda davalı ile birlikte Tunceli Belediyesi, Maliye Hazinesi ve diğer bir kısım kişilerin paydaş olduklarını, idare mahkemesi kararına göre paydaş olan 10 kişinin kardeş olup kardeşlerine vekaleten kendi adına asaleten A…Tunceli 2.Noterliği’nin 25.2.2009 tarih ve 605 yevmiye nolu kira sözleşmesi ile 30.6.2020 tarihine kadar taşınmazın müvekkil şirkete kiraladıklarını, davalı dışındaki paydaşların kira sözleşmesine itiraz etmediklerini,davalı ile şifai kira sözleşmesi yapıldığını, bunlara rağmen davalı-davacı tarafından müvekkil aleyhine Tunceli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/210 esas sayılı dosyasında meni müdahale davası açıldığını, paylı mülkiyette ancak kendi payı için işlem yapılabileceğini,müvekkil şirketin kiracı olduğunu 10 paydaşa kira bedeli ödediğini, bizzat davalıya posta havalesi ile kira bedeli ödediğini, belirterek kiracılığının tespitini istemiştir. Davalı-davacı M.. G.. ise Tunceli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/210 esas sayılı dosyasında 26.9.2011 tarihli dava dilekçesi ile Tunceli İcra Müdürlüğünün 2007/235 esas sayılı dosyasında yapılan ihale ile dava konusu taşınmazı iktisap ettiğini, ihalenin Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiğini, 901 ada 1 parsel nolu taşınmazın müvekkiline ait bulunduğunu tahliye için davalıya 15 gün mehil verildiğini, ancak davacının bu iyi niyetinin kötüye kullanıldığını,davalı ile her hangi bir hukuki ilişkisinin bulunmadığını, fiilen tasarrufunda tutarak zilyetliğinin gasp edildiğini, davalı tarafından kira adı altında 750 TL para gönderildiğini ve kabul edilmediğini, ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmediğini belirterek davalının müdahalesinin menini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000 TL ecrimisil bedelinin tahsilini istemiştir Her iki dava dosyası birleştirilerek Tunceli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/314 esas sayılı dava dosyası üzerinden yürütülmüştür. Davaya konu 901 ada 1 parsel 21.11.2008 tarihinde imar sonucu oluşmuş ve tapu malikleri ve hisselerinin; Maliye hazinesi 641/2400-V… 91/600, A… 108/2400, A…109/2400, A.. 109/2400, B…11/240, H…ç 21/240, K… 11/240-S…ç 11/240, Z…ç 11/240,Z…11/240, Tunceli Belediyesi 29/1200 ve O…241/2400 oldukları anlaşılmaktadır.İmar parseli oluştuktan sonra tapu paydaşlarından Ali Galip Aytaç 9 kardeşinin borcu nedeniyle bu paydaşlara ait hisselerin toplamı 73/120 payın Tunceli 1 İcra Dairesinin 2007/235 sayılı dosyasında ihale ile 8.2.2011 tarihinde davalı-davacı M.. G..ye satıldığı ve tapuya 23.12.2010 tarihinde M.. G.. adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bu paylar satılmadan önce tapu paydaşı olan A…tarafından taşınmazın tamamı Akaryakıt istasyonu olarak Tunceli 2 Noterliğinin 25 2 .2009 gün ve 605 yevmiye nosu ile düzenlenen 25.2.2009 başlangıç tarihli 30.6.2020 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile D…. Petrol Nakliyat İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limitet şirketine kiraya verildiği anlaşılmaktadır.Taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda taşınmazın kiraya verilmesi pay ve paydaş çoğunluğu ile mümkündür.Ancak paydaşlardan biri kiraya veren sıfatı ile taşınmazın tamamını kiraya vermiş ise bu sözleşme diğer paydaşlar tarafından iptal davası açılarak iptal edilmediği sürece sözleşme geçerli olup sözleşmenin tarafı olmayan malikleri bağlar.Davacının ibraz ettiği 25.2.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin iptal edildiğine dair dosyada bir belgeye rastlanılmadığı gibi bu konuda bir iddiada da bulunulmamıştır.İbraz edilen kira sözleşmesinin iptal edildiğine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunmadığına göre kiraya veren önceki paydaş A… G…. ile davacı şirket arasında yapılan 25.2.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi halen geçerli olup ayaktadır.Bu nedenle kiracılığın tespiti davasının bu kira sözleşmesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Öte yandan yeni malik M.. G.. tarafından açılan ve bu dava ile birleştirilen meni müdahale ve ecrimisil istemine ilişkin Tunceli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/210 sayılı dosyasının davacı şirket tarafından açılan kiracılığın tespiti ve muarazanın giderilmesine ilişkin davanın sonucunun bekletici mesele yapıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu dava dosyasının kiracılığın tespiti dosyası ile birleştirilmesi de doğru değildir.Bu nedenle birleştirilen Tunceli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/210 sayılı dosyasının tefrik edilerek başka bir esasa kayıt edilmesi ve kiracılığın tesbit dosyasının sonucunun beklenilmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir….) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDENLER : Davacı-birleşen davalı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici 3.madde" atfıyla uyulanmakta olan 1086 sayılı H.U.M.K.nun 2494 sayılı Yasa ile değişik 438/II.fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin redddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava; kiracılığın tespiti, muarazanın giderilmesi, birleştirilen dava; elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir. Mahkemece; dava konusu 901 ada 1 parsel sayılı taşınmazın, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan takip sonucu ihale ile alacağına mahsuben 05/03/2010 tarihinde davalı alacaklıya satıldığı, ihaleye konu taşınmazın ve müştemilatının icra yolu ile ihale alıcısı M.. G..'ye teslim edildiği, davaya konu taşınmaz üzerinde bulunan petrol istasyonu ve müştemilatının davalı şirket tarafından bütünlüğü korunarak ticari müessese olarak işletildiği, akaryakıt tankları, akaryakıt pompaları ve kanopi kısımlarının, yine idare binasında market bölümünün ve aynı binada üst katta birkaç odanın fiilen işgal edildiği, tapu kaydına göre dava konusu taşınmaza 641/2400 hisse ile Maliye Hazinesi, 29/1200 hisse ile Tunceli Belediyesi, 241/2400 hisse ile O.. V.. Y.. ve 73/120 hisse ile M.. G..’nin malik olduğu, paylı mülkiyet konusu taşınmazların kiraya verilmesinin TMK'nın 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğuna bağlı olup davacı tarafından pay ve paydaş çoğunluğu ile düzenlenmiş her hangi bir yazılı kira sözleşmesi ibraz edilemediği, öte yandan davalı şirketin yapılan ihale ile davalı karşı davacıya satılıp teslim olunan petrol istasyonu niteliğindeki taşınmazı ve bu amaç için yapılmış bina ve müştemilatı ticari olarak işletmek suretiyle zilyet ve tasarrufunda bulundurduğu, malik olan davacı-karşı davalı M.. G..’nin kullanımına engel olduğu gerekçesiyle; 2011/210 E sayılı birleşen dosyasında davacı M.. G..'nin davasının kabulü ile 901 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazda lokanta binası dışındaki bölümlerine vaki el atmasının önlenmesine, 20.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya dair haklarının saklı tutulmasına, 2011/314 E. sayılı dosyasında davacı şirketin kiracılığın tespiti ve muarazanın giderilmesi talebinin reddine karar verilmiş olup davacı-davalı D.. Petrol Limited Şirketi vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Özel Dairece, metni aynen yukarıda başlık bölümünde belirtilen ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme kararını davacı- davalı şirket vekili temyiz etmiştir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiracılığın tespiti davasında; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazın tamamını önceki paydaşlardan birinin kiraya vermesi halinde sözleşmenin geçerli olup olmayacağı, birleştirilen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında; öncelikle davacı şirket tarafından açılan kiracılığın tespiti ve muarazanın giderilmesine ilişkin davanın sonucunun bekletici mesele yapılması gerekip gerekmediği, bu dava dosyasının kiracılığın tespiti dosyası ile birleştirilip birleştirilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Öncelikle uyuşmazlığın çözümüne etkili yasal düzenlemelerin ortaya konulmasına yarar bulunmaktadır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 691/1.maddesinde; “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir….” hükmü ile paylı mülkiyette taşınmazın ne şekilde kiraya verileceği hususu düzenlenmiştir. 06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Buna göre paylı mülkiyette taşınmaz pay ve paydaş çoğunluğu kararıyla kiraya verilebilir. Öte yandan, paydaşlardan birinin yapmış olduğu kira akdine, B.K.nun 38. maddesi hükmü uyarınca diğer paydaşın icazet vermesi halinde akde değer verileceği kuşkusuzdur. Paylı taşınmazın tümünün ya da bir bölümünün paydaşlardan biri tarafından kiraya verilmesi halinde sözleşmede taraf olmayan paydaşlar kira sözleşmesini tanımayarak kiracı hakkında fuzuli işgal nedeniyle tahliye davası açabilecekleri gibi açık ya da üstü kapalı onayları ile sözleşmeye geçerlik kazandırabilirler. Somut olayda; dava konusu taşınmaz TMK'nun 691/1.maddesindeki pay ve paydaş çoğunluğu olmadan kiraya verilmiş ise de sözleşmenin tarafı olmayan paydaşların kullanıma engel olduğu ya da iptal davası açtıkları ileri sürülmediğinden uyuşmazlığın sözleşme hükümleri uyarınca çözümlenmesi gerekir. Öte yandan, 6100 sayılı HMK’nın 165.maddesi: "(1) Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir. (2) Bir davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın veya idari makamın çözümüne bağlı ise mahkeme, ilgili tarafa görevli mahkemeye veya idari makama başvurması için uygun bir süre verir. Bu süre içinde görevli mahkemeye veya idari makama başvurulmadığı takdirde, ilgili taraf bu husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılarak esas dava hakkında karar verilir.” Hükmünü haizdir. Başka bir ifade ile bir davada hüküm verilmesi, başka bir davada incelenmekte ve kesin olarak karara bağlanacak olan bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise, mahkeme o davanın sonuçlanmasını beklemek üzere yargılamayı erteleyebilir. O davanın sonuçlanmasını kendi bakmakta olduğu dava için bekletici sorun yapabilir. Somut olayda; Tunceli Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/314 sayılı dosyası ile görülen ve davacı şirket tarafından açılan kiracılığın tespiti ve muarazanın giderilmesine ilişkin dava sonucunda verilecek kararın, 2011/210 sayılı dosya ile görülmekte olan ve ihale ile taşınmazın paydaşı haline gelen davacı M.. G.. tarafından açılan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının sonucuna doğrudan etkili olduğu anlaşılmaktadır.Mahkemece aralarında bağlantı bulunduğundan birleştirilerek görülmüş ise de iki ayrı mahkemede açılan davalardan biri hakkında hüküm verilmesi, diğer davanın sonucuna bağlı ise mahkemenin, o davanın sonuçlanmasını beklemesi yani o davanın sonuçlanmasını kendi baktığı dava için bekletici sorun yapması gerekeceğinden, birleştirilerek görülmekte olan davaların ayrılarak kiracılığın tespitine ilişkin dava sonucunda verilecek kararın sonucunun bekletici mesele yapılıp varılacak uygun sonuç uyarınca elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ile ilgili bir karar verilmesi gerekir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce, ipotek tarihinden sonra düzenlenen kira sözleşmesine değer verilemeyeceği, uyuşmazlığın 2004 sayılı İİK’nın 135. maddesi hükümleri gözetilerek çözümlenmesi gerektiği, bir kısım üyelerce de, aralarından bağlantı bulunan davaların birleştirilerek görülmesinin mümkün olduğu, 6100 sayılı HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükünün ters çevrilmemesi gerektiği, mahkemece, geçerli olmayan kira sözleşmesine değil çaplı mülkiyete değer verilerek uyuşmazlığın çözüldüğü, kararın onanması gerektiği savunulmuş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından kabul edilmemiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle dava konusu taşınmaz TMK'nun 691/1.maddesindeki pay ve paydaş çoğunluğu olmadan kiraya verilmiş ise de sözleşmenin tarafı olmayan paydaşların kullanıma engel olduğu ya da bozma ilamına kadar iptal davası açtıkları iddia ve ispat edilmemiştir.Bu nedenle uyuşmazlığın kira sözleşmesi dikkate alınarak çözümlenmesi, ayrıca kiracılığın tespiti davasının bekletici mesele yapılarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemi hakkında bir karar verilmesi gerekir. Aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, yanılgılı gerekçe ile önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir. S O N U Ç : Davacı-birleşen davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcıının yatırana geri verilmesine, 27.05.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi. KARŞI OY Davacı M…. vekili, 28.06.2011 tarihli, dava dilekçesi ile D… Petrol İnşaat Nakil. Turizm ve Taahhüt Ltd. Şti. aleyhine açtığı davada, müvekkilinin 05.03.2010 tarihinde, Tunceli 1. İcra Müdürlüğü'nün 2007/235 sayılı dosyasında yapılan ihale sonucu satın aldığı 901 ada 1 parsel sayılı taşınmaza davalının müdahalesinin men'i ile 20.000,00 TL ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. D…Petrol İnş. Ltd. Şti. vekili ise, 06.09.2011 tarihli dava dilekçesi ile, M.. G.. aleyhine, kiracılığın tespiti talebiyle dava açmıştır. Mahkemece, her iki dava birleştirilerek, yapılan yargılama sonucunda, Men'i müdahale ve ecrimisil talebinin kabulüne, kiracılığın tespiti talebinin ise reddine karar verilmiştir. M.. G.., taşınmazdaki pay çoğunluğunu teşkil eden 73/120 payı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipte, ihale yoluyla, alacağına mahsuben satın almıştır. İhale, aşamalardan geçerek kesinleşmiştir. İhaleye konu , 73/120 pay 23.12.2010 tarihinde M.. G.. adına tescil edilmiştir. Taşınmazda Hazine, 641/2400 pay, Tunceli Belediyesi, 29/1200 pay, O.. V..Y.. ise 241/2400 pay sahibidir. M.. G.. dışındaki hissedarların, hisselerinin zemine yani arsaya yönelik olduğu açık arttırma ve şartnamesinde belirtilmiştir. İ.İ.K 135.maddesi, “Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra, alıcı namına tescil edilmesi için 134. maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır. Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” hükmünü içermektedir. Alacağına mahsuben taşınmazı satın alan alacaklı M.. G..'nin talebiyle, İcra Müdürlüğü'nce kiracıya tahliye emri tebliğ edilmiş ve tahliye emri kesinleşmiştir. İcra Müdürlüğü'nce taşınmaz ve üzerinde bulanan akaryakıt istasyonunun anahtarı alıcı M.. G..'ye teslim edildikten sonra, anahtarın taşınmazın içinde menkul mal olması nedeniyle A… yediemin olarak teslim edildiği İcra Müdürlüğü'nce düzenlenen 18.01.2011 tarihli tutanağa yazılmıştır. İhale alıcısı M.. G..'nin, taşınmazın kendisine teslimine ilişkin ikinci talebinin, 08.02.2011 tarihinde İcra Müdürlüğü'nce reddedilmesi üzerine, Tunceli İcra Mahkemesi'ne şikayet başvurusunda bulunduğu, Mahkemece, 18.01.2011 tarihinde taşınmazın teslim edilmesi nedeniyle, ikinci kez yapılan teslim talebi yerinde olmadığından şikayetin reddine karar verilmiştir. İhale alıcısı M.. G.. vekili bunun üzerine 28.06.2011 tarihinde, meni müdahale ve ecrimisil talebiyle D..Petrol Şirketi aleyhine dava açmıştır. Asıl ve birleşen davada, uyuşmazlığın çözümü için İİK 135. madde hükmünün gözönünde bulundurulması gerekir. Kiracı Şirket, fuzuli şagil olmadığını, İİK 135/2 maddesine göre, hacizden, somut olayda ise ipotekten önce yapılmış bir resmi belge ile kanıtlayabilir. Bu husus, Yargıtay 12.HD'nin 19.03.2007 tarih 2315/5069, 23.12.2003 tarih 21970/26171 sayılı kararlarında belirtilmiştir. İpotek tarihi 21.11.2006, kiracı şirketin dayandığı Noter onaylı kira sözleşmesi tarihi ise 25.02.2009'dur. Kiracı şirket ihale alıcısı yeni malike karşı bu sözleşmeyi ileri süremez. Kiracı şirket ancak yeni malikin kiracılığını tanıdığını ispatlarsa tahliyesi istenemez. Bunun da kesin delillerle ispatlanması gerekir. Şirket vekili, yeni malik ile sözlü kira akdi yapıldığını iddia etmektedir. Bu iddiasını, 18.01.2011 tarihli tutanakta belirtilen, anahtarı teslim alan M.. G..'nin, yeniden anahtarı A….. teslim etmesine dayandırmaktadır. 18.01.2011 tarihli tutanakta, ihale alıcısının anahtarı, taşınmazda menkul mallar olduğu için, yediemin olarak A…. teslim ettiği yazılıdır. Bu yeni malik ile Şirket arasında sözlü kira akdi yapıldığını kanıtlayamaz. Ayrıca ihale alıcısına gönderilen kira bedelleri de alınmayarak iade edilmiştir. Bu durumda Şirket, yeni malik tarafından kiracılığının tanındığını da kanıtlayamamıştır. D…… Şirketi, İİK 135.madeye dayalı olarak gönderilen tahliye emri kesinleştikten sonra, taşınmazda fuzuli şagil haline gelmiştir. Taşınmazı tahliye etmekten kaçındığı için yeni malik ihale alıcısı M.. G.. vekili tarafından açılan meni müdahale davasının kabulü doğru olmakla birlikte, Mahkemenin gerekçesi doğru değildir. Mahkeme, kiracı Şirketin dayandığı 25.02.2009 tarihli kira sözleşmesinde, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanamadığı, sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğu gerekçesine dayanmıştır. Oysaki kira sözleşmesinde pay ve paydaş çoğunluğu vardır. Ancak sorunun çözümünde bunun bir önemi yoktur. Sözleşmenin tarihi itibariyle kiracı, ipotekten çok sonra düzenlenmiş olması nedeniyle bu sözleşmeyi, yeni malike karşı ileri süremez. Her iki davanın birleştirilerek görülmesi de Usul hükümlerine uygundur. 1086 s.k 45. maddesi, “Aynı mahkemede görülmekte olan davalar, aralarında bağlantı bulunması halinde, davanın her safhasında, istek üzerine veya kendiliğinden mahkemece birleştirilebilir… Davaların aynı sebepten doğması veya biri hakkında verilecek hükmün diğerini etkileyecek nitelikte bulunması halinde bağlantı var sayılır” hükmünü içermektedir. HMK 166. maddesi de benzer hükümler içermektedir. Somut olayda davalardan biri hakkında verilecek karar diğer davayı doğrudan ilgilendirmektedir. Meni Müdahale talebi kabul edildiğinde, kiracılığın tespiti davası ret olacaktır. Kiracı şirketin, yeni malikin kiracılığını tanıdığını ispatlayabilmesi halinde ise meni müdahale davasının reddi gerekecektir. Açıkladığımız nedenlerden dolayı, Mahkemece verilen karar, sonuç itibariyle doğru olduğundan, gerekçesi değiştirilerek onanması gerektiği kanaatinde olduğumuzdan sayın çoğunluğun bozmaya yönelik görüşlerine katılmıyoruz.