Kapıcı daire veya odaları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca her halde ortak yer sayılır. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Konut bu nedenle verilmişse, iş sözleşmesi devam ederken o konut için kira istenemez. Sözleşme kat malikleri kurulu veya kurulun yetki verdiği yönetici tarafından feshedilir ya da sona ererse, göreve bağlı tahsis edilen yer on beş gün içinde boşaltılır.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 4Kaynağı aç
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. Ek 2Kaynağı aç
Ortak yer niteliği
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, ortak yerlerin konusunun sözleşmeyle belirtilebileceğini düzenler; bununla birlikte bazı yerlerin bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılacağını ayrıca belirtir. Bu zorunlu sayımda temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile bu sistemin diğer elemanları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar yer alır. Kapıcı daire veya odaları ile genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri de bu kapsamdadır.
Aynı madde, sayımın dışında kalmakla birlikte ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yer ve şeylerin de ortak yer konusuna gireceğini düzenler. Bu hüküm, kapıcı dairesi için ayrıca bir kira sonucu bağlamaz.
Konut verilmesi ve kira
Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 13. maddesi, kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesinin zorunlu olmadığını belirtir. Konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ile belediye imar yönetmelikleri uyarınca öngörülen asgari koşullara uygun olması aranır.
Aynı madde, kapıcıya görevi nedeniyle verilmiş konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceğini hükme bağlar. Bu sınır, göreve bağlı olarak verilen konut ve iş sözleşmesinin yürürlükte olduğu dönemle sınırlıdır.
Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.
Yönetim planındaki kullanım ve kira geliri
Yönetim planında kapıcı dairesinin yalnız bina görevlisi için kullanılacağına dair açık bir hüküm varsa bu hükme uygun davranılması gerekir. Kapıcı dairesi kiraya verildiğinde elde edilen kira gelirinin tüm kat maliklerine ait olduğu ve genellikle apartman masraflarına harcandığı belirtilmektedir; bu değerlendirmenin yasal dayanağı kanun metninde ayrıca yer almamakta olup yönetim planı ve ortaklık ilişkisinden çıkarılan ikincil bir yorumdur.
Görev sona erince boşaltma
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek 2. maddesi; sözleşmeleri kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından herhangi bir nedenle feshedilen ya da sona eren kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticileri kapsar. Bu kişilere görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmişse, tahsis edilen yeri on beş gün içinde boşaltmaları gerekir.
Yer on beş gün içinde boşaltılmazsa yönetici veya kat maliklerinden herhangi biri başvurabilir. Başka bir tebligata gerek kalmaksızın mahalli mülki amirin kararıyla yer bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına başvurulması bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.
Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 13. maddesi, kapıcı konutunun boşaltılmasında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek 2. maddesinin uygulanacağını ve iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan hakların saklı olduğunu belirtir. Ek 2. madde de ilgililerin kanun ve sözleşmeden doğan haklarının saklı tutulduğunu düzenler; boşaltma bu hakları ortadan kaldırmaz.
Sık sorulan sorular
Kapıcı dairesi ortak yer midir?
Evet. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde kapıcı daire veya odaları, her halde ortak yer sayılan yerler arasında gösterilir.
Kapıcıya verilen konut için kira istenebilir mi?
Hayır. Görevi nedeniyle verilmiş konut için iş sözleşmesi devam ederken kira istenemez.
Kapıcıya konut vermek zorunlu mudur?
Hayır. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Verilmişse konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve belediye imar yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.
Su ve ısınma giderine kim katılır?
Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen veya tamamen katılıp katılmayacağı sözleşmeyle belirlenir.
Tahsis edilen yer kaç günde boşaltılır?
Sözleşmesi kat malikleri kurulu veya kurulun yetki verdiği yönetici tarafından feshedilen ya da sona eren ve görev nedeniyle yer tahsis edilen kapıcı, bu yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır. Aynı süre kaloriferci, bahçıvan, bekçi ve dışarıdan atanan yöneticiler için de geçerlidir.
Yer süresinde boşaltılmazsa ne olur?
Yönetici veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine, ayrıca tebligat gerekmeksizin mahalli mülki amirin kararıyla yer bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdareye veya yargı organına başvuru bu işlemi durdurmaz.
Boşaltma işçilik haklarını sona erdirir mi?
Hayır. İş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar ile kanun ve sözleşmeden doğan haklar saklıdır. Boşaltma bu hakları ortadan kaldırmaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy