Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu m. 299 uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını yahut kullanımıyla birlikte semerelerinden faydalanılmasını devretmeyi, kiracının ise bu kullanım karşılığında belirlenen kira bedelini ifa etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir hukuki ilişkidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 299Kaynağı aç
Kira Sözleşmesinde Şekil Koşulu ve Noter Onayı
Kira sözleşmesinin geçerliliği kanunda herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Bu çerçevede sözleşmenin yazılı veya sözlü olarak kurulması mümkündür. Sözlü kira sözleşmesi de geçerli olmakla birlikte, olası bir uyuşmazlıkta sözleşmenin koşullarının ve varlığının kanıtlanabilmesi amacıyla yazılı şekilde yapılması ispat kolaylığı sağlar.
Taraflar kira sözleşmesini kendi aralarında adi yazılı olarak düzenleyebilecekleri gibi noterde düzenleme veya onaylama yoluyla da akdedebilirler. Noter onaylı olarak kurulan kira sözleşmelerinde tarafların imzaya itirazları dikkate alınmaz.
Kira Sözleşmesinde Yer Verilmesi Önerilen Hususlar
Sözleşme ilişkisinde doğabilecek anlaşmazlıkları en aza indirmek için tarafların kimlik ve iletişim bilgilerine, kiralananın açık adresine, niteliğine ve varsa teslim edilen demirbaş listesine açıkça yer verilmesi fayda sağlar. Bunun yanı sıra kira bedeli, ödeme zamanı ve banka hesap bilgileri, sözleşmenin başlangıç tarihi ile süresi, depozito miktarı ve geri verme koşulları, aidat ile giderlerin paylaşımı ve kefalet bulunuyorsa kefilin sorumluluk sınırlarının tereddütsüz belirlenmesi önerilir.
Sözleşme Kurulurken Tarafların Ehliyeti
Kira sözleşmesi yapılırken tarafların ehliyet durumu önem taşır. Sınırlı ehliyetli kişilerin konut veya işyeri kiralamasına ilişkin sözleşme kurabilmeleri için yasal temsilcilerinin onayı aranır. Sınırlı ehliyetsiz kişilerin ise tek başlarına konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi akdetmesi mümkün değildir.
Kira Bedelinin Ödenme Zamanı ve İspat Dağılımı
Türk Borçlar Kanunu m. 314 uyarınca kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 314Kaynağı aç
Türk Medeni Kanunu m. 6 uyarınca kanunda aksine bir hüküm yer almadıkça taraflar hakkını dayandırdığı olguları ispat etmek zorundadır. Bu bağlamda kira ilişkisinin var olduğunu ileri süren taraf öncelikle bu ilişkiyi ispatlamalıdır; ilişkinin ispatlanması halinde kira bedellerinin ödendiğini kanıtlama yükü kiracıya düşer. Kira başlangıç tarihini ispat yükü ise kiraya verene aittir; kiraya veren bu tarihi ortaya koyduktan sonra farklı bir tarih savunan kiracı iddiasını ispatla yükümlüdür.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 6Kaynağı aç
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 200 gereğince belirli bir parasal sınırı aşan hukuki işlemlerin kural olarak senetle ispatı zorunludur; ancak karşı tarafın açık rızası bulunması halinde tanık dinlenebilir. Kira ilişkisinin ispatlanamaması ve zilyedin kiracı sıfatını kabul etmemesi halinde taşınmazın haksız işgali gerekçesiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açılması gündeme gelir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 200Kaynağı aç
Kira Artış Oranının Kanuni Belirlenmesi
Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma bulunmadığında Türk Borçlar Kanunu m. 344/2 devreye girer. Buna göre hâkim, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak ve kiralananın durumunu dikkate almak suretiyle hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirler.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 uyarınca, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira Borçlarında Zamanaşımı Süresi
Kira sözleşmesinden kaynaklanan borçların ileri sürülmesinde belirli kanuni süreler geçerlidir. Ödenmeyen kira bedellerine ilişkin geçmişe dönük alacak talepleri ile kira alacağına dayalı icra takiplerinde beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Buna karşılık sözleşme ilişkisinden doğan tazminat niteliğindeki alacaklar on yıllık zamanaşımına tabidir.
Kira sözleşmesi sözlü olarak geçerli şekilde yapılabilir mi?
Evet, kira sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şekil şartına bağlı tutulmadığından sözlü olarak kurulabilir; ancak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı elde etmek için yazılı yapılması önerilir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa kira artışı nasıl belirlenir?
Sözleşmede artış oranı bulunmadığında hâkim, kiralananın durumunu gözeterek ve bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak biçimde hakkaniyete göre bedeli belirler.
Kiracılık ilişkisi ispatlanamadığında hangi dava açılır?
Kira ilişkisi kanıtlanamadığında ve taşınmazı kullanan kişi kiracı olmadığını savunduğunda Asliye Hukuk Mahkemesinde müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açılır.
Geçmişe dönük kira borcu kaç yıl içinde talep edilebilir?
Geriye dönük kira alacakları ile bu alacaklara dayalı icra takiplerinde zamanaşımı süresi beş yıldır; tazminat niteliğindeki alacaklar ise on yıllık zamanaşımına bağlıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy