Bağımsız Bölüm ve Eklenti Kavramlarının Hukuki Niteliği
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin birinci fıkrasına göre anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm denir. Bir bağımsız bölümün dışında yer alan ve doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş bulunan yerler ise eklenti kabul edilir.
Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları ile tuvalet gibi yerler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır. Bağımsız bölüm maliki bu nitelikteki eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentilerin Ayrı Olarak Kiralanması ve Devri Yasağı
634 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca bağımsız bölümlerin başkasına devredilmesi, kayıtlanması veya kiralanması halinde eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış sayılır.
Bütünleyici parça niteliği ve kanuni bağ nedeniyle bağımsız bölümün eklentisi niteliğindeki garaj veya depo gibi yerler bağımsız bölümden ayrılarak devredilemez. Bu alanlar bağımsız bölümden ayrı olarak üçüncü kişilere kiraya verilemeyeceği gibi bağımsız bölüm kiraya verilmişse söz konusu eklenti o kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz.
Tapu Kütüğü Tescili ve İrtifak Hakkı Kurma Sınırı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 6. maddesinin ikinci fıkrasına göre eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir. Anayapının oturduğu zeminin dışında kalan eklentiler ise kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Kanunun 6. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Kat Malikleri ile Kiracıların Kullanım ve Doğruluk Borcu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca kat malikleri ve kiracılar bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine riayet etmekle yükümlüdür.
Eklentilerin ve Ortak Yerlerin Aykırı Kullanımının Hukuki Sonuçları
Bağımsız bölümün mülkiyetine tabi eklenti niteliğindeki deponun bu bölümden ayrı kullanılamayacağı kabul edilen uyuşmazlıklarda, taşınmazın tahliye edildiği savunularak yerleşim yeri değişikliği belgesi sunulması halinde eklentinin fiilen boşaltılıp boşaltılmadığının araştırılması ve deliller doğrultusunda karar verilmesi gerekir.
Ortak mülkiyet hükümlerine tabi ortak yerlere masa ve sandalye konulması eyleminin geçici de olsa diğer kat maliklerinin kullanımını engellediği ve el atma teşkil ettiği değerlendirilen uyuşmazlıklarda, tarafların bildirdiği deliller toplanarak sonucuna göre karar verilir.
Bağımsız bölümün eklentisi ayrı olarak kiralanabilir mi?
Bağımsız bölümün eklentisi olan yerler bağımsız bölümden ayrı olarak üçüncü kişilere kiraya verilemez; bağımsız bölüm kiralanmışsa eklenti o kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz.
Bağımsız bölüm kiraya verildiğinde eklentinin akıbeti ne olur?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 6. maddesi uyarınca bağımsız bölümün kiralanması halinde eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış sayılır.
Bağımsız bölüm üzerinde serbestçe irtifak kurulabilir mi?
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Ortak alana geçici olarak masa sandalye koymak el atma sayılır mı?
Ortak yerlere masa ve sandalye konulması geçici nitelikte olsa dahi diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyeceğinden ortak alana el atma teşkil eder.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy