Kira Artış Oranında Yasal Üst Sınır ve Genel Esaslar
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kapsamında belirlenir. Tarafların kira bedelindeki artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Belirtilen bu yasal sınırlama, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulur. Kanunda düzenlenen artış sınırlamaları konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kural olarak aynı şekilde geçerlidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Sözleşmede yer alan artış oranı kanuni üst sınırı aşıyorsa sözleşme bütünüyle geçersiz hale gelmez; yalnızca kanundaki üst sınırı aşan kısım geçersiz sayılır ve artış yasal tavan üzerinden uygulanır. Taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa yeni kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre tayin edilir.
Beş Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Bedelinin Tespiti
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, taraflar arasında artış konusunda bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın mahkemece belirlenir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre bu belirleme; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde gerçekleştirilir.
Beş yıllık sürenin ardından hâkim tarafından emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütleri gözetilerek saptanan kira bedeli, izleyen kira yıllarında Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarındaki ilkelere göre değiştirilebilir.
Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kiralar
Kira sözleşmesinde bedelin yabancı para olarak kararlaştırılması durumunda, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi hükmü saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınıp hakkaniyete uygun belirleme yapılır.
Kira Tespit Davasında Süre ve Bildirim Koşulları
Kira bedelinin mahkemece belirlenmesine ilişkin dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinin birinci fıkrası uyarınca her zaman açılabilir. Bununla birlikte mahkemenin vereceği kararın hangi kira döneminden itibaren hüküm doğuracağı kanunda belirtilen dava açma tarihi ve bildirim şartlarına bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması kaydıyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa, mahkemece belirlenecek yeni bedel dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin açık bir hüküm yer alıyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli de Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira artış oranında yasal üst sınır nedir?
Kira artış oranı bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; sözleşmede bu oranın üzerinde kararlaştırılan artış hükümleri yalnızca tavanı aşan kısım bakımından geçersizdir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulup yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması gerekir; sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılarak aynı hukuki sonuç elde edilebilir.
Yabancı para cinsinden kiralarda artış nasıl yapılır?
Yabancı para üzerinden yapılan sözleşmelerde 1567 sayılı Kanun ve Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınıp hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy