Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Koşulu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa malikinin taşınmaz üzerindeki belirli arsa paylarını veya ileride meydana getirilecek bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde bina inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi ve iş sahibinin de karşılığında bir bedel ödemeyi borçlandığı bir ilişki olarak tanımlanmış olup; arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde yüklenicinin ediminin karşılığı olan bedel çoğu zaman nakit para yerine arsa payı veya bağımsız bölüm devri biçiminde kararlaştırılır.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini ya da devir vaadini içeren bu sözleşmeler kural olarak resmi geçerlilik şekline tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak düzenlediği metinler, apartman karar defterine alınan kayıtlar, teklif formları veya mesajlaşmalar tek başına geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi meydana getirmez.
Bununla birlikte, resmi şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmelerde tarafların edimlerini önemli oranda yerine getirmesi ve inşaatın büyük ölçüde ifa edilmiş bulunması durumunda, sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilmektedir. Bu yaklaşım istisnai hallerde gözetilen bir değerlendirme olup, sözleşmenin baştan resmi şekil şartına uygun akdedilmesi gerekliliğini ortadan kaldırmaz.
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Karar Yeter Sayısı
6306 sayılı Kanun, riskli yapılarda ve afet tehlikesi taşıyan taşınmazlarda güvenli ve sağlıklı yaşam alanlarının kurulması amacıyla yenileme ve tasfiye usullerini düzenler. Riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yeniden bina yapılması ya da kat karşılığı gibi sözleşme süreçlerinin yürütülmesinde paydaşların hisse oranına göre salt çoğunluğu önem taşır; karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına ilişkin özel usuller de paydaşların aldığı bu çoğunluk kararına bağlı olarak işletilir.
Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Teknik Şartname
Sözleşmede taraflara düşecek bağımsız bölümlerin yalnızca genel bir oranla bırakılması ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabileceğinden, sözleşmeye ayrıntılı bir paylaşım tablosu eklenmelidir. Bu tabloda bağımsız bölüm numarası, katı, cephesi, yaklaşık net ve brüt alanı ile otopark ve depo gibi eklentilerin kime ait olacağı tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir.
İnşaatın niteliğini ve imalat esaslarını gösteren teknik şartname, ileride eksik veya ayıplı imalat iddialarında temel delil niteliğindedir. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğu, arsa sahibinin sözleşmede kararlaştırılan eseri eksiksiz ve ayıpsız elde etme menfaatini teminat altına alır.
Kademeli Tapu Devri ve Teminat Mekanizmaları
Yükleniciye devredilecek arsa paylarının inşaatın somut yapım aşamalarına paralel olarak aşamalı devredilmesi önem taşır. Yapı ruhsatının alınması, temelin tamamlanması, kaba inşaatın bitirilmesi, ince işlerin yapılması ve iskânın temini gibi belirlenen imalat evrelerine göre kademeli bir tapu devir planı öngörülmelidir.
Yüklenicinin işi aksatması, geciktirmesi veya edimlerini yerine getirememesi risklerine karşı banka teminat mektubu, kesin teminat, performans teminatı, ipotek, kefalet, inşaat tamamlama sigortası ya da teminat senedi gibi güvence vasıtaları sözleşmede düzenlenebilir.
Yüklenicinin maliklere ödeyeceği kira yardımı, idare tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanabilecek kira yardımından farklıdır. Müteahhit tarafından üstlenilen kira yardımının başlangıç tarihi, toplam süresi, miktarı, artış oranı, ödeme günü ve gecikme halinde ödemenin sürüp sürmeyeceği sözleşmede açıkça netleştirilmelidir.
Hukuki Teslim, İskân ve Ayıp Türleri
Yalnızca kaba inşaatın bitirilmesi veya bağımsız bölüm anahtarının verilmesi her zaman hukuki teslim niteliği taşımayabilir. Arsa malikleri açısından teslim; bağımsız bölümün sözleşmeye, teknik şartnameye, ruhsata ve projeye uygun şekilde fiilen kullanılabilir halde sunulmasıyla anlam kazanır. Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmamış olması elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin bağlanmasında, kat mülkiyetinin tesisinde ve satış işlemlerinde engeller doğurabileceğinden, sözleşmede iskân temininin yüklenicinin asli yükümlülüğü olarak yer alması gerekir.
Eksik imalat, sözleşmede yapılması kararlaştırılan işin hiç yapılmaması durumunu oluşturur. Ayıplı imalat ise yapılan işin sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye veya objektif kalite standartlarına uygun olmamasıdır. Bu doğrultuda teslim sırasında muayene ve tespitlerin yapılarak tutanağa bağlanması ve gizli ayıplara yönelik güvencelerin sözleşmede hüküm altına alınması menfaatleri korur.
Fesih Süreci ve Uyuşmazlık Çözümü
Sözleşmenin feshedilmesi, yalnızca tek taraflı bir beyanla her zaman pratik ve uyuşmazlıksız biçimde sonuçlanmayabilir. Zira yüklenicinin belirli bir imalat gerçekleştirmiş bulunması, bazı arsa paylarını devralmış olması, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi ya da yaptığı imalatın bedelini talep edebilme ihtimali gözetilmelidir.
Sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar ticari nitelikte değerlendirildiğinde dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Ayrıca teslim gecikmesi, imalat düzeyi ve mevcut ayıpların tespiti bakımından mahkeme vasıtasıyla delil tespiti yaptırılması uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?
Taşınmaz devrini veya devir vaadini içeren bu sözleşmeler kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır; adi yazılı belgeler ve yazışmalar tek başına geçerli sözleşme kurmaz. Ancak edimlerin büyük ölçüde ifa edildiği istisnai durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralı çerçevesinde ayrıca değerlendirilebilmektedir.
Riskli yapılarda inşaat kararı hangi çoğunlukla alınır?
6306 sayılı Kanun uygulaması kapsamında riskli yapı bulunan parsellerde bina yapımı veya kat karşılığı işlemler bakımından paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu önem taşır; karara katılmayan maliklerin arsa payı satış usulleri de bu çoğunluk kararına bağlıdır.
Anahtar teslimi inşaatın hukuken tamamlandığını gösterir mi?
Sadece anahtarın verilmesi veya kaba inşaatın bitmesi her zaman hukuki teslim sayılmaz; bağımsız bölümün projeye, teknik şartnameye ve ruhsata uygun şekilde fiilen kullanılabilir durumda olması ve iskân şartının sözleşmede yüklenicinin asli borcu olarak düzenlenmesi gerekir.
Müteahhidin ödeyeceği kira yardımı ile kentsel dönüşüm yardımı aynı mıdır?
Hayır, müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği kira yardımı borcu, idarenin 6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine sağladığı kira yardımından tamamen ayrı ve bağımsızdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy