Kentsel Dönüşümde Karar Alma Nisabı ve Çoğunluk Eksikliği
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun sisteminde kentsel dönüşüm kapsamındaki uygulamalara ilişkin kararlar maliklerin kişi sayısına göre değil, hisseleri veya arsa payları oranında salt çoğunluk ile alınır. Arsa payı üzerinden salt çoğunluk sağlanmadan çoğunluk varmış gibi alınan kararlar hukuki dayanaktan yoksun hâle gelir; bu durumda pay satışı, yapı ruhsatı başvurusu, müteahhit sözleşmesi ve tapu işlemleri de tartışmalı duruma düşer.
Maliklerin Toplantıya Çağrılması Usulü
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar hakkında karar almak üzere maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılabilir. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca toplantı yeri ve zamanı, yönetmelikteki form doldurularak muhtarlıkta veya riskli yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle yahut noter vasıtasıyla maliklere bildirilebilir. İlan yoluyla gerçekleştirilen bildirimlerde, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
Karara Katılmayan Maliklere Teklif Bildirimi ve Satış İhtarı
Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya bu teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere bildirilmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında bu bildirim noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek yapılabilir; muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim tarihi sayılır. Bildirimde ayrıca bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının satılacağı hususu ihtar edilmelidir. Yapılacak bildirimde arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla satılacağı, bazı hâllerde Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabileceği ya da riskli yapılarda üçüncü kişilere satış yapılabileceği açıkça yer almalıdır.
Mirasçılık Durumu ve Vekâletnamede Özel Yetki Zorunluluğu
Terekeye ait taşınmazlarda mirasçılar kural olarak elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip oldukları için tereke malları üzerinde birlikte tasarruf etmeleri gerekir. Mirasçılar belirlenmeden, veraset ilamı alınmadan, tapuda intikal işlemleri gerçekleştirilmeden veya temsil yetkisi netleşmeden alınan kararlar eksik taraf ve yetkisiz temsil sorunu doğurur.
Süreçte malik adına vekil sıfatıyla hareket edilmesi durumunda, mülkiyeti ve tasarruf yetkisini ilgilendiren işlemler için temsil yetkisinin özel olarak verilmesi aranır. Bu çerçevede arsa payı devri, taşınmazın satılması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin akdedilmesi ile tapudaki mülkiyet veya irtifak tesisi, ifraz, tevhit, terk ve ihdas tasarrufları vekâletnamede açıkça düzenlenmelidir. Benzer şekilde dava açma ve takibi, sulh, feragat, ibra ile kira yardımı veya sair bedellerin tahsil edilmesi işlemleri de açık ve özel yetki verilmesini gerektirir.
Arsa Payı Satışı ve Ön İnceleme Aşaması
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılır; satış dosyasında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarının değer tespit belgelerinin bulunması şarttır. Satış yeri ve tarihi maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir; satılacak payın değeri tespit ettirilerek işlemler e-Devlet ve tapu sistemiyle entegre ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden yürütülür.
Yapı ruhsatı başvurusunun salt çoğunluk kararıyla gerçekleştirilebilmesi belirli ön şartların tamamlanmasına bağlıdır. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca ruhsat talebinden önce, karara iştirak etmeyen paydaşlara anlaşma koşullarını içeren teklifin tebliğ edilmiş olması ve ilgililerin paylarının satışı yönünde Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye başvurulması gerekir. Satış dosyası üzerinde yapılan ön inceleme sonucunda salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlandığı tespit edilerek durum ruhsatı düzenleyecek idareye bildirilir.
İdari İşlemlere Karşı Dava Açma Süresi
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı, işlemin ilgilisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.
Kentsel dönüşümde karar almak için hangi çoğunluk aranır?
Kararlar kişi sayısına göre değil, maliklerin hisseleri veya arsa payları oranında salt çoğunluk ile alınır.
Malikler toplantıya hangi yollarla çağrılabilir?
Toplantı yeri ve zamanı, muhtarlıkta veya riskli yapı yıkılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirilebilir; ilan yolunda son gün tebliğ yapılmış sayılır.
Karara katılmayan malike teklif bildirimi nasıl yapılır?
Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; muhtarlık ilanında son gün bildirim tarihi sayılır.
Dönüşüm sözleşmesi ve pay devri için vekâlette özel yetki şart mıdır?
Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama, arsa payı devri ve taşınmaz satışı gibi işlemler için vekâletnamede açık ve özel yetki bulunması gerekir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava süresi ne kadardır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy