Karşılıklılık Şartı ve Yabancıların Mülk Edinimi
Avrupa Birliği dışındaki ülke vatandaşlarının İtalya'da taşınmaz edinebilmesi kural olarak karşılıklılık şartına bağlıdır. Bu şartın somut işlem özelinde gerçekleşip gerçekleşmediği, işlemi yürüten noter tarafından değerlendirilir. Bununla birlikte İtalya'da geçerli bir oturum iznine veya uzun süreli oturum iznine sahip olan AB dışı ülke vatandaşları, hukuka uygun ikametlerini belgeleyerek noter huzurunda gayrimenkul alım satım işlemi yapabilir.
Giriş Bildirimi ve Vergi Kimlik Numarası (Codice Fiscale)
Yabancıların İtalya'ya giriş yapmasından itibaren sekiz iş günü içinde ülkedeki oturum kurallarına ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekir. Gayrimenkul edinimi sürecinde ayrıca vergi kimlik numarası (codice fiscale) temin edilmelidir. İtalya'da yerleşik olmayan yabancı kişiler bu numarayı ikamet ettikleri ülkedeki İtalyan konsolosluk makamlarından alabileceği gibi, geçerli kimlik belgesi, pasaport veya oturum izniyle İtalya'daki vergi idaresi ofislerine başvurarak da edinebilir.
Satın Alma Teklifi ve Ön Satış Sözleşmesi
Alım sürecinde sunulan teklifin (proposta d’acquisto) satıcı tarafından kabul görmesi taraflar bakımından bağlayıcı neticeler doğurabilir. Dolayısıyla teklif belgesinde gayrimenkule, mali borçlara, ödeme takvimine, ön inceleme ve devir süreçlerine dair hususların açıkça belirlenmesi gerekir. Sürecin devamında akdedilen ön satış sözleşmesi (contratto preliminare ya da compromesso) ise taraflara nihai devir sözleşmesini ileride imzalama mükellefiyeti getirir. Bu sözleşmede taşınmazın tarifi, tapu ve kadastro verileri ile kesin işlem tarihi gibi asli noktaların bulunması icap eder.
Kapora Rejimi ve Ön Sözleşmenin Tescili
Ön sözleşmede kararlaştırılan kaporada, alıcının haksız vazgeçmesi halinde kapora yanabilir; satıcının haksız şekilde vazgeçmesi durumunda ise alıcı kaporanın iki katını isteme veya sözleşmenin ifasını talep etme yollarına başvurabilir. Yüksek peşinat ödenmesi, nihai satışa kadar uzun bir sürenin bulunması veya satıcının iflasa tabi bir kişi olması hallerinde, ön sözleşmenin resmi senet veya onaylı özel belge şeklinde noter huzurunda düzenlenip taşınmaz siciline işlenmesi alıcı açısından koruma sağlar.
Resmi Devir Sözleşmesi ve Noter Emanet Hesabı
İtalya'da mülkiyetin devri, noter huzurunda düzenlenen resmi satış sözleşmesi (rogito notarile) ile gerçekleşir. Noter, tarafların kimlik ve ehliyetini, taşınmazın hukuki durumunu, vergi rejimini ve tapu ile kadastro kayıtlarını tarafsız bir kamu görevlisi sıfatıyla inceler. 29 Ağustos 2017 tarihinden itibaren geçerli olan düzenleme uyarınca, talep edilmesi halinde noter satış bedelinin satıcıya ödenecek kısmını sözleşme sicile tescil edilene kadar emanet hesabında tutmakla yükümlüdür. Bu mekanizma alıcıyı imza ile tescil arasında taşınmaz kaydına haciz, ipotek, el koyma veya dava şerhi işlenmesi riskine karşı korur.
İlk Ev Vergi İndirimi (Prima Casa)
İlk ev (prima casa) rejiminden yararlanabilmek için taşınmazın lüks konut niteliğinde olmaması, alıcının ilgili belediye sınırlarında ikamet etmesi veya ikametini belirli süre içinde oraya taşıması ve aynı belediyede ikamete elverişli başka konutunun bulunmaması aranır. Değerlendirmede alıcının daha önce benzer avantajlardan yararlanıp yararlanmadığı da dikkate alınır. Koşulların sağlanamaması halinde vergi avantajı kaybedilebilir; ilgililer ek vergi, faiz ve ceza yaptırımı ile karşılaşabilir.
Vekâletname ile İşlem Yapılması
İtalya'daki gayrimenkul edinim işlemlerinin vekil aracılığıyla yürütülmesi mümkündür. Türkiye'de tanzim edilen vekâletnamelerin İtalya'da kullanılabilmesi için çoğu durumda noter onayı, apostil şerhi ve İtalyanca tercüme işlemlerinin yapılması gerekir. Ayrıca hazırlanan vekâletname metninin işlemi gerçekleştirecek İtalyan noterinin kabul edeceği içerikte bulunması önem taşır.
İtalya'da satın alma teklifinin kabulü tarafları bağlar mı?
Satıcı teklifi kabul ettiğinde bu kabul taraflar açısından bağlayıcı hukuki sonuçlar doğurabilir; bu sebeple teklif içeriğindeki şartların açıkça belirlenmesi gerekir.
İtalya'da noter emanet hesabı alıcıyı hangi risklere karşı korur?
Talep halinde satış bedelini tescile kadar emanette tutan noterlik mekanizması, imza ile tescil arasında gayrimenkul üzerinde doğabilecek haciz, ipotek veya dava şerhi risklerine karşı koruma sağlar.
Prima casa vergi indiriminde hangi şartlar aranır?
Taşınmazın lüks konut olmaması, alıcının ilgili belediyede ikamet etmesi veya ikametini belirli sürede taşıması ve aynı belediyede başka uygun konutunun bulunmaması aranır; ayrıca ilgilinin daha önce benzer bir avantajdan yararlanıp yararlanmadığı hususu da değerlendirmeye dahil edilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy