Kat karşılığı inşaat sözleşmesine tapuda şerh verilmesi, sözleşmeden doğan kişisel hakkı kuvvetlendirerek taşınmaz üzerinde sonradan hak edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Türk Medenî Kanunu m. 1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar, tapu kütüğüne şerh verilebilecek kişisel haklar arasında sayılmıştır. Şerh işlemiyle birlikte kişisel hak, şerh tarihinden sonra kazanılan ve hakkın ifasıyla bağdaşmayan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hâle gelir.
Şerhin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartı ile İlişkisi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Geçerli şekilde kurulan bir sözleşme, tapuya şerh edilmemiş olsa dahi taraflar arasında hak ve borç doğurur. Sözleşmenin hukuken geçerli biçimde kurulması ile bu sözleşmeden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi birbirinden bağımsız iki konudur.
Tapuya şerh verilmiş olması sözleşmeden doğmayan yeni bir hak yaratmaz; yalnızca mevcut kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı etkisini güçlendirir. Bu çerçevede, kendi edimlerini yerine getirmeyen bir müteahhidin arsa payı talebi salt şerhe dayanılarak güvence altına alınamaz. Ayrıca başlangıçtan itibaren geçersiz olan bir sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, sözleşmedeki geçersizlik nedenini ortadan kaldırmaz ve sözleşmeyi geçerli hâle getirmez.
Tasarruf Yetkisi ve Mülkiyet Üzerindeki Sonuçlar
Sözleşmeye tapuda şerh verilmiş olması, taşınmaz üzerinde bir satış yasağı oluşturmaz. Arsa sahibi, hukuken başka bir engel bulunmadığı sürece taşınmazı üçüncü bir kişiye devretme yetkisini korur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine tapuda şerh verilmesi müteahhidi kendiliğinden taşınmazın maliki yapmaz. Şerh ile tescil birbirinden farklı hukuki işlemlerdir; şerh işlemi bir mülkiyet devri veya arsa payı tescili niteliğinde değildir.
Şerhin Zaman Bakımından Etkisi ve İpoteklerin Durumu
Şerh zaman bakımından ileriye etkilidir ve kural olarak kendisinden önce tapuya kaydedilmiş ipotek veya haciz gibi hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Şerhten sonra taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesi hâlinde şerh, sonradan konulan ipoteği otomatik olarak geçersiz kılmaz. Türk Medenî Kanunu m. 1009 çerçevesinde şerhin öncelik ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik etkisi somut tapu kayıtları üzerinden incelenir.
Şerh Talebi ve Tapudan Terkin Usulü
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, noterler tarafından düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh edilebilir.
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, şerh tarihinden itibaren beş yıllık süre zarfında tapuda satış işlemi yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilerek tescil sağlanmazsa kayıt, tapu idaresince resen terkin olunur. Belirtilen sürenin dolmasıyla şerhin silinmesi sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz; taraflar arasındaki borç ilişkisi devam edebilse de şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı kuvvetlendirilmiş kişisel hak etkisi son bulur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkin edilmesinde sürenin dolması ve resen terkinin yanı sıra şerh lehtarının talebi veya muvafakati, hakkın sona ermesi, kesinleşmiş mahkeme kararı veya mevzuatta öngörülen diğer terkin nedenleri gündeme gelebilir.
Arsa Sahibi Açısından Koruma ve Şerh Yasağı Hükümleri
Arsa paylarının başlangıçta veya inşaatın erken aşamalarında müteahhide devredildiği durumlarda sözleşmenin tapuya şerh edilmesi arsa sahibi açısından da önem taşır. Bu kayıt, arsa payını yükleniciden devralan üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarına karşı arsa sahibine koruma sağlar.
Sözleşmede tapuya şerh verilmeyeceğine dair hükümler bulunması, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını üçüncü kişilere karşı şerhin sağladığı kuvvetlendirilmiş etkiyle ileri sürmesini engelleyebilir.
Tapuya şerh verilmesi sözleşmenin geçerliliği için zorunlu mudur?
Hayır, tapuya şerh verilmesi sözleşmenin geçerlilik şartı değildir; geçerli kurulan bir sözleşme şerh olmasa dahi taraflar arasında hak ve borç doğurur.
Şerh konulan taşınmazın başkasına satışı engellenir mi?
Hayır, şerh bir satış yasağı oluşturmaz; arsa sahibi hukuken bir engel yoksa taşınmazı üçüncü kişilere devredebilir.
Şerh işlemi müteahhidi kendiliğinden arsa maliki yapar mı?
Hayır, şerh ile tescil farklı işlemlerdir ve şerh verilmesi mülkiyet devri veya arsa payı tescili niteliği taşımadığından müteahhidi kendiliğinden malik yapmaz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi tapudan nasıl terkin edilir?
Şerh, beş yıl içinde tescil yapılmaması hâlinde resen silinebileceği gibi şerh lehtarının talebi veya muvafakati, hakkın sona ermesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile terkin edilebilir.
Sözleşmedeki şerh yasağı müteahhidi nasıl etkiler?
Sözleşmede şerh verilmeyeceğine dair hüküm bulunması, müteahhidin kişisel hakkını üçüncü kişilere karşı şerhin sağladığı kuvvetlendirilmiş korumayla ileri sürmesini engelleyebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy