Kentsel Dönüşümde Karar Alma ve Arsa Payı Satışı
Riskli yapı tespiti yapılan binalarda kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa payları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi uyarınca karara katılan diğer maliklere veya üçüncü kişilere açık artırma yoluyla satılabilir.
Riskli yapı hakkında karar alınabilmesi için klasik anlamda bir toplantı yapılması zorunlu olmayıp toplantı yapılmamış olması tek başına kararın geçersiz olduğu anlamına gelmez. Kentsel dönüşüm sürecinde belirleyici olan husus, kat maliklerinin arsa paylarının yarıdan fazlasını temsil eden paydaşların belirli bir konuda anlaşmaya varmış olmaları ve bu anlaşmayı yazılı bir belge ile ortaya koymalarıdır.
Paydaşların yarıdan fazlasının taşınmazın yeniden inşası hususunda yüklenici ile mutabakata varması durumunda bu irade; ortak karar protokolü, karar tutanağı yahut arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi yazılı vesikalarla kayıt altına alınır.
Karara Katılmayan Malike Bildirim ve Tanınan Süre
Sürece dahil olmayan paydaşa tebliğ edilen evrak salt bilgilendirme niteliğinde olmayıp hukuki bir öneri mahiyetindedir. Söz konusu bildirim metninde; taşınmazın riskli yapı grubuna girdiği, arsa payı çoğunluğuyla karar tesis edildiği, yapının yıktırılarak yeniden inşa edileceği, yüklenici ile akdedilen mutabakatın ana koşulları, imza için tanınan mehil ve bu mühlette katılım sağlanmaması durumunda hissenin açık artırmayla satılabileceği ihtarının yer alması icap eder.
Karara katılmayan malike çoğunluk kararına katılabilmesi için kanunen 15 günlük süre tanınması zorunludur. Bu süre kararın alındığı veya sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren değil, bildirimin usulüne uygun şekilde yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
Bildirim; noter aracılığıyla tebligat yapılması, muhtarlıkta ilan ve askı yöntemi, riskli yapının bina girişine ilan asılması veya e-Devlet üzerinden elektronik ortamda bilgilendirme yapılması yöntemlerinden biriyle mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilebilir ve bu yollardan biriyle yapılan usulüne uygun bildirimle birlikte malik bakımından yasal süre işlemeye başlar.
Yetkili İdareye Başvuru ve Rayiç Bedel Tespiti
Verilen sürede sözleşmenin imzalanmaması halinde satış için başvuru yapılacak yetkili idare, taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilmekle birlikte genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, yetki devri yapılmışsa ilgili belediye veya büyükşehirlerde kentsel dönüşüm birimleridir.
Başvurunun ardından idare bünyesinde karara katılmayan malike ait arsa payının rayiç değerini belirlemek ve satış işlemini yürütmek amacıyla bir Bedel Tespiti Komisyonu oluşturulur. Komisyon; taşınmazın bulunduğu yer, arsa payı oranı, mevcut durum, emsal satış bedelleri ve piyasa koşulları gibi unsurları dikkate alır ve çoğu durumda SPK lisanslı bağımsız bir değerleme kuruluşundan rapor alınır. Belirlenen bu rayiç değer satışın başlangıç bedelini oluşturur ve bu bedelin altında satış yapılması mümkün değildir.
Açık Artırma Usulü ve Satışın Hukuki Sonuçları
Satış gününün tayin edilmesi sürecin son aşamalarından biri olmakla birlikte, malik satış gerçekleşinceye kadar sözleşmeyi imzalayarak çoğunluk kararına katılabilir ve bu durumda satış işlemi yapılmaz.
Açık artırmanın ilk aşamasında karara katılan diğer paydaşlara öncelik tanınır ve ilk ihaleye kural olarak yalnızca anlaşma sağlayan paydaşlar veya onların kanuni temsilcileri katılabilir.
Açık artırma vasıtasıyla payı iktisap eden yeni hak sahibi, önceki paydaşın hukuki konumuna dahil olarak çoğunluk iradesiyle kabul edilen dönüşüm kararı ve bağıtlanan sözleşme şartlarıyla bağlı hale gelir; proje koşullarını yeniden müzakereye açma imkanı bulunmamaktadır.
Açık artırma aşamasında paydaşlar arasından talip çıkmaması durumunda arsa payının karşılığı idarece ödenir ve ilgili pay tapu kütüğünde Hazine adına resen tescil olunur.
Arsa Payı Satışına Karşı İptal Davası ve Süreler
Arsa payı satışının iptali davaları kural olarak idari yargıda, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7. maddesinin 1. fıkrası uyarınca özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde idare mahkemelerinde dava açma süresi altmış gündür. Genel kural olarak satış işleminin malike tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde davanın açılması gerekir; sürenin kaçırılması halinde dava açma hakkı ortadan kalkabilir.
2577 sayılı İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU m. 7Kaynağı aç
İkametgahı belirlenemeyen ilgililere kanuni usuller dairesinde ilan yoluyla tebliğ yapılması halinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, özel kanununda aksine bir kural yer almadıkça dava açma süresi son ilanı takip eden günden itibaren on beş günün dolmasıyla işlemeye başlar.
Malik açık artırma aşamasında sözleşmeyi imzalayabilir mi?
Evet, satış işlemi fiilen gerçekleşinceye kadar malik sözleşmeyi imzalayarak çoğunluk kararına katılabilir ve bu durumda satış işlemi yapılmaz.
Açık artırmada diğer paydaşlar arsa payını satın almazsa ne olur?
Paydaşlar arasından istekli çıkmadığı takdirde payın tutarı ilgili idare tarafından ödenerek mülkiyet tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
Arsa payı satışının iptali davası nerede ve ne zaman açılır?
Arsa payı satışının iptali davası kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır; genel kural olarak satış işleminin malike tebliğinden itibaren 60 gün içinde dava açılması gerekir ve sürenin kaçırılması halinde dava açma hakkı ortadan kalkabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy