Salt Çoğunluk Kuralı ve Açık Artırma Usulü
6306 sayılı Kanun uygulamasında kentsel dönüşüm kararlarında aranan salt çoğunluk, maliklerin kişi sayısına göre değil, hisseleri veya arsa payları oranına göre hesaplanmaktadır. Bu kapsamda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesindeki usule göre açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Yapılan açık artırmada paydaşlara satış gerçekleşmediği takdirde ise riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılar bakımından farklı takip usulleri uygulanır.
Teklif Bildirimi ve Pay Satışı Başvurusu
Arsa payı satış işleminin tesis edilebilmesi için riskli yapının önceden yıktırılmış olması zorunlu bir şart olarak aranmaz; yıkım gerçekleşmeden önce de satış süreci yürütülebilir. Yönetmelik hükümleri uyarınca, çoğunluk tarafından oluşturulan teklif karara katılmayan maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya taşınmazın bulunduğu muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir ve ilgililere bu teklifi kabul etmeleri için 15 günlük süre verilir.
İdareye yapılacak pay satışı başvurusunda belirli belgelerin sunulması aranır. Bu çerçevede salt çoğunlukla anlaşma sağlandığını gösteren belgelerin, teklifin karara katılmayan maliklere usulünce bildirildiğini ve kabul için 15 günlük süre tanındığını gösteren evrakların ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme belgelerinin idareye ibraz edilmesi zorunludur.
İhale İlanı ve Satışın Tekrarlanması
İdari kılavuz düzenlemesine göre, pay satışı sürecinde satış günü bildirim tutanağının muhtarlıkta ilan edilmesi ve bu ilan ile ihale tarihi arasında en az 15 gün bulunması gerekmektedir. Sürecin idari işleyişinde ilan ve ihale günleri arasındaki bu asgari süre dikkate alınır.
Riskli yapılardaki satış işlemlerinde anlaşma sağlanamaması hali de düzenlenmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2024/1 sayılı Genelgesi uyarınca riskli yapılarda arsa payı satışı işlemi, anlaşma sağlayan paydaşlara veya bu paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uyarak işlem tesis edilmesini kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanabilir.
Yıkım Sonrası Taşınmaz Sicilindeki Hakların Durumu
Genelgeye göre 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde yetkili idarenin talebi ve ekindeki belgeler üzerinden işlem yapılır. Riskli yapının yıkılmasından sonra taşınmaz sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler hisseler üzerinde devam eder. Söz konusu ayni ve şahsi haklar ile kısıtlayıcı şerhler tevhit, ifraz, taksim, tescil ve kat mülkiyeti işlemlerine engel teşkil etmeyebilir.
İptal Davası ve Adli Yargının Görev Alanı
Pay satış sürecindeki idari işlemler, rayiç değer tespiti, satış komisyonu işlemleri, tebligat usulsüzlükleri, açık artırma ve tescile esas teşkil eden idari işlemler bakımından idare mahkemesinde iptal davası gündeme gelebilir. Buna karşılık müteahhit sözleşmesinin içeriği, sözleşmede yer alan haksız şartlar, gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı imalat, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil gibi uyuşmazlıklar somut duruma göre adli yargının görev alanına girebilir.
Dava açılması, her durumda satış veya tescil işlemini kendiliğinden durdurmayabilir. Bu nedenle pay satışı yakın bir tarihteyse veya satış günü belirlenmişse, iptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması talebinin ileri sürülmesi önem taşır.
Arsa payı satışı yapılabilmesi için yapının yıkılmış olması şart mıdır?
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi uyarınca satış işleminin yapılabilmesi için yapının önceden yıktırılmış olması zorunlu bir şart değildir.
Dönüşüm kararlarında salt çoğunluk nasıl belirlenir?
6306 sayılı Kanun uygulamasında salt çoğunluk malik kişi sayısına göre değil, paydaşların hisseleri veya arsa payları oranına göre hesaplanır.
Karara katılmayan malike teklif nasıl tebliğ edilir?
Teklif elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir ve kabul için ilgililere 15 gün süre tanınır.
Pay satışına karşı dava açılması satışı kendiliğinden durdurur mu?
Dava açılması her durumda satış veya tescil işlemini kendiliğinden durdurmayabilir; işlemin durdurulması amacıyla yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması gerekebilir.
Müteahhit sözleşmesindeki haksız şartlar ve tazminat talepleri hangi yargı kolunda incelenir?
Müteahhit sözleşmesinin içeriği, haksız şartlar, gecikme tazminatı, eksik ya da ayıplı imalat, sözleşmenin feshi ve tapu iptal-tescil gibi talepler somut duruma göre adli yargının görev alanına girebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy