Kentsel dönüşüm sürecinde eski yapıdaki bağımsız bölüm ile inşa edilen yeni daire arasında metrekare farklılıkları ortaya çıkabilir; ancak her metrekare farkı kendiliğinden bir hak kaybı anlamına gelmeyebilir. Hak kaybı iddiasının ele alınmasında sadece tapuda yazılı eski ve yeni metrekarelerin kıyaslanması her zaman sağlıklı sonuç vermeyebileceğinden, net alan, brüt alan ve arsa payı gibi unsurların birlikte incelenmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde İmzalanan Sözleşmeler
Kentsel dönüşüm sürecinde malikler ile müteahhit arasında çoğu zaman 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da anılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmektedir.
Net Alan, Brüt Alan ve Arsa Payı Ayrımı
Metrekare uyuşmazlıklarında net alan ve brüt alan kavramlarının kapsamı belirleyicidir. Net alan; merdiven, asansör boşluğu, koridor gibi ortak alanların dahil edilmediği, dairenin içinde duvarlar arasında kalan ve fiilen oturulup kullanılan alanı ifade eder. Balkon ve kış bahçesi gibi alanların bu kapsama dahil edilip edilmeyeceği ise sözleşme ve projedeki tanımlara göre belirlenir. Brüt alan ise bağımsız bölümün dıştan dışa ölçüsüne ortak alanlardan belirli bir pay eklenmesi suretiyle hesaplanmakta olup tek tip bir tanımı bulunmamaktadır.
Arsa payı, bağımsız bölümün ana gayrimenkulün toplam arsası içindeki payını ve tapuda yer alan hukuki mülkiyet oranını gösterir.
Metrekare Farkında Hak Kaybı ve Hakkaniyete Aykırılık
Hukuken hak kaybının varlığından söz edilebilmesi için genellikle birtakım objektif ölçütler aranır. Fiilen oturulan net alandaki belirgin daralma, aynı arsa payına sahip diğer maliklere kıyasla orantısız şekilde küçük bir taşınmaz verilmesi, sözleşmede kararlaştırılan net alandan önemli ölçüde sapılması veya bağımsız bölümün değerinin emsallerine göre bariz düzeyde düşük kalması bu kapsamda değerlendirilebilir.
Kentsel dönüşüm kararlarında arsa payları aynı veya birbirine çok yakın maliklere net kullanım alanı veya değer bakımından belirgin derecede farklı bağımsız bölümler önerilmesi halinde, çoğunluk kararının hakkaniyete aykırı olduğu ve azınlık maliklerin yetersiz karşılıkla karşı karşıya bırakıldığı ileri sürülebilir.
Net alan ile brüt alan arasındaki fark nedir?
Net alan, ortak alanlar katılmaksızın daire iç duvarları arasında fiilen kullanılan alanı kapsarken; brüt alan bağımsız bölümün dış ölçüsüne ortak alan payının eklenmesiyle hesaplanan ve tek tip tanımı bulunmayan alanı ifade eder.
Arsa payı neyi ifade eder?
Arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazın toplam arsası içindeki payını ve tapu kütüğünde kayıtlı olan hukuki mülkiyet oranını gösterir.
Tapudaki metrekare küçülmesi doğrudan hak kaybı sayılır mı?
Her metrekare farkı hukuken doğrudan hak kaybı olarak değerlendirilmeyebileceği gibi, yalnızca tapu kayıtlarındaki eski ve yeni metrekarelerin karşılaştırılması da her zaman doğru neticeyi vermeyebilir.
Metrekare küçülmesinde hak kaybı hangi hallerde değerlendirilir?
Eski fiili net alana göre açık bir küçülme yaşanması, sözleşmedeki taahhütten ciddi sapma olması veya aynı arsa payına sahip diğer maliklere göre belirgin küçülme ve değer düşüklüğü bulunması gibi objektif ölçütler genellikle hak kaybı incelemesinde aranır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy