Kentsel Dönüşümde İşyeri Kiracılarının Hakları ve Tahliye

MADDE 5- (1) Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/22 md.) Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/9 md.) Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. (2) (Değişik:29/11/2018-7153/22 md.) Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. (3) (Değişik birinci ve ikinci cümleler:7/11/2023-7471/9 md.) Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. (4) (Değişik:7/11/2023-7471/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen usule göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar, İdarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. (5) (İptal birinci ve ikinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı Kararı ile.) (Yeniden Düzenleme:7/11/2023-7471/9 md.) Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. Uygulama işlemleri[11]

3. Hukuk Dairesi         2023/1561 E.  ,  2023/3697 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi Taraflar arasında birleştirilerek görülen itirazın iptali ve tazminat davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı itirazın iptali davalarının kabulüne, birleşen 2016/786 E. sayılı tazminat davasının reddine karar verilmiştir. Kararın davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Asıl ve birleşen davaların birbirinden bağımsız davalar olması nedeniyle, asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davada kabul edilen ve temyize konu edilen miktarlar 41.506,60'şer TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş.'nin asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davalara yönelik temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davalı-birleşen davada davacı … Giyim A.Ş.nin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacı … A.Ş. vekili asıl davada; imzalanan kira sözleşmesine istinaden ödenmeyen 2015 yılı Aralık ayı kira bedeli olan 41.506,60 TL'nin tahsili için 12.01.2016 tarihinde davalı aleyhine takip başlatıldığını, davalı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, takibin devamı ile lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir. 2. Birleşen 2016/275 E. sayılı davada davacı … A.Ş. vekili; davalı şirket aleyhine ödenmeyen 2016 yılı Ocak ayı kira bedeli 41.506,50 TL'nin tahsili için 09.02.2016 tarihinde icra takibi başlatıldığını, davalı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, takibin devamı ile lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir. 3. Birleşen 2016/786 E. sayılı davada davacı … Giyim A.Ş. vekili; müvekkilinin davalı şirket ile 15.03.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, tanınmış bir marka olduğundan tüm şubelerde marka konseptine uygun ciddi dekorasyon harcamaları yapıldığını, kiralananın fabrika binası, idari ofisler ve showroomdan oluşan bir kompleks olduğunu, davalı kiraya veren şirketin kiralananı kira süresince kullanıma uygun bulundurmakla yükümlü bulunduğunu, belediye tarafından gönderilen 15.09.2015 tarihli yazı ile 6306 sayılı Kanun kapsamında kiralananın yıkımına karar verildiğinin bildirildiğini, oysa ilgili uzun vadeli ticari faaliyet planı kapsamında kiralananda faturaları da bulunan dekorasyon ve tadilat harcamaları yapıldığını, davalı şirketin bu hususlarda herhangi bir bilgilendirme de yapmadığını, kiralananda yapılan masrafların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, kiralananı tahliye etmek zorunda kalmaları sebebiyle taşınma masrafları, yeniden benzer nitelikte fabrika ve yönetim binası bulunarak üretime uygun hale getirilmesinin zaman alması ve yer değişikliği sebebiyle yaşanacak personel sıkıntıları kapsamında müvekkili şirketin zararına sebep olunduğunu, kar kaybı zararı da oluştuğunu ileri sürerek; belirsiz alacak davası olarak, dekorasyon ve tadilat harcamaları, taşınma masrafları, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zarar ve kar kaybı sebebiyle şimdilik 50.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı … Giyim A.Ş. vekili; sözleşme konusu taşınmaz hakkında yıkım kararı alındığı, sözleşme başlangıcında gizlenen taşınmazın durumu ve kentsel dönüşüm prosedürü sebebi ile mağdur edildiğini, taşınmazın yıkıldığı ve bu süreçte ortada kullanıma uygun bir taşınmaz bulunmadığından kira sözleşmesine dayalı olarak kira bedeli talep edilemeyeceğini ileri sürerek, asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davanın reddini istemiştir. 2. Birleşen 2016/786 E. sayılı davada davalı … A.Ş.; kiralananın kamulaştırılarak okul yapılmak üzere Milli Eğitim Bakanlığına devredildiğini, sözleşmenin kamulaştırma ile sona erdiğini ve taşınmazı kullanıma uygun bulundurma yükümlülüğünün de ortadan kalktığını, bu sebeple doğan zarardan sorumlu tutulamayacağını, durumun hem yazılı hem de şifahi olarak davacıya bildirildiğini, sözleşmenin 3 üncü maddesi uyarınca kiralanana yapılan dekorasyon harcamalarının talep edilemeyeceğini, kamulaştırma sonrası yıkılan binadaki dekorasyonlardan faydalanılmasının da mümkün olmadığını, yokluklarında yapılan delil tespitine dayanılamayacağını, ayrıca 2011 yılında yapılan dekorasyonların eskimiş olacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 15.03.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca davalının kullanımında bulunan taşınmazın tapu kaydına 09.09.2015 tarihinde "riskli …" şerhi konduğu, belediyece 20.10.2015 tarihinde riskli tespiti onayı, 26.10.2015 tarihinde yıkım tebligatı yapıldığı, 28.07.2016 tarihinde binanın nüfus ve eşyadan tahliyesinin istendiği, 17.12.2018 tarihinde yapılan kontrollerde ise binanın yıkılmış olduğunun anlaşıldığı, davalı kiracı tahliyeye ilişkin anahtar teslimini yazılı belge ile ispatlayamadığından kiraya verenin beyanları esas alınarak tahliyenin 2016 yılı Ocak sonu gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, kiracı tahliye tarihine kadar kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğundan davalının 2015 yılı Aralık ayı ve 2016 yılı Ocak ayı kira bedellerinin tahsili için başlatılan takiplere itirazların haksız olduğu, davalı kiracı sözleşmenin yapıldığı tarihte kiralananın riskli … vasfında olduğunu bilmediği, kusuru veya hilesini ispatlanmadığından davacı kiraya verenin de taşınmazın riskli … vasfını bilmediği, riskli … şerhi ve yıkım kararının idarenin eylem ve işlemleri neticesi alındığı ve sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ortaya çıkan durumda kiraya verenin kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle; asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davanın kabulü ile icra takiplerinin devamına, birleşen 2016/786 E. sayılı davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı. süresi içinde davalı-birleşen davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı-birleşen davada davacı vekili; aleyhlerine ticari faiz yönünden hüküm oluşturulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının icra takiplerinden birinde 15.03.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesine diğerinde ise 15.03.2010 tarihli sözleşmeye dayandığını, 15.03.2010 tarihli sözleşme olmadığını, geçersiz sözleşmeye istinaden başlatılan takibinin de geçersiz olduğunu, icra takibinde açıkça 2015 yılı Aralık ayı kirasının talep edildiğine yönelik açıklama olmadığını, faturadaki kira miktarıyla, takipteki kira miktarının farklı olduğunu, kira sözleşmesindeki kira miktarının da farklı olduğunu, dosyada iki sözleşme olup ikisinin de 10 yıllık olduğunu, davacı tarafın bizzat başvurarak binanın yıkılması işlemlerini başlattığını, bu işlemleri davacının kendisi başlattığını, taşınmazın riskli … durumunu sözleşmenin kurulduğundan beri bildiğini, sözleşmenin sonlanmasına sebebiyet verenin davacı olduğunu, davalının yıkım kararından haberdar edilmediğini, birçok eşyasını alamadığını, belediyenin 15.09.2015 tarihli yazısı ile kiralananın yıkımına karar verildiğini ve kiralananı tahliye etmesi gerektiğinin bilirkişi raporunda ifade edildiğini, bu yazı ile kiralananı takibe konu dönemlerde kullanmadığının ortada olduğu, tanıklarının dinlenilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının kötüniyetinin göz ardı edildiğini, alacağın likit olmadığını, birleşen davada davalı kiraya verenin işlemlere başladığı gibi yıkım işlemini durdurmak için hiçbir girişimde bulunmadığını, Mahkeme aracılığıyla yapılan tespitte kiralanana yapılan masraflar sebebi ile 851.476,57 TL talep edebileceğinin belirtildiğini, riskli … şerhi verilen binanın malikinin bu durumu bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, tapu müdürlüğü tarafından ilgililere 60 gün içinde taşınmazın yıkılacağına dair tebligat yapıldığını bu sebeple davalı kiracının taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, 10 yıllık kira sözleşmesi yapıp bu süre boyunca kiralananı kullanıma hazır bulunduracağına dair … verip sözleşme süresinin daha yarısında iken binanın riskli yapıdan dolayı tahliyesini sağlayan kiraya verenin kusurlu olduğunu, kötü niyet halinde ve dürüstlük kuralına açıkça aykırılık durumunda sözleşmeye değil, kanuna göre hüküm oluşturulması gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; riskli … kabul edilen binaların kamu gücüyle yıkılacağına ilişkin düzenlemenin 6306 sayılı Kanun ile getirildiği, kira sözleşmesinin ilgili hükümleri ve sona ermeden kiralananın 17.12.2018 tarihinde yıkılması nedeniyle davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceği, kiralanan bina riskli … olarak tespit edilip yıkıldığından kiraya verenin kiracı tarafından kiralanana yapılan yeniliklerden yararlanması ve sebepsiz zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı, dava konusu kiralanana ilişkin anahtarın davacı kiraya verene ne zaman teslim edildiğinin davalı kiracı tarafından yazılı belge ile ispat edilemediği, kiraya verenin beyanları esas alınarak tahliyenin 2016 yılı Ocak ayı sonu olduğunun kabul edildiği, kiracının tahliye tarihine kadar kira bedellerini ödediğini yazılı belge ile ispat edemediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı/birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı/birleşen davada davacı vekili; birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Birleşen 2016/786 E. sayılı davada uyuşmazlık, kiralananda yapılan imalatların bedelinin, tahliye sebebiyle uğranılan kar kaybı, taşınma gideri ile, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 ve 525 inci maddeleri 2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 31 inci maddesi 3. Değerlendirme 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının taşınma masrafları ile yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça; kiracı, kiralananı tahliye etmesi yani kira sözleşmesinin son bulması halinde, kiralananda yapılan ve sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli, vekaletsiz … görme kapsamında kiraya verenden talep hakkına sahiptir. İmalatların yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, kural sözleşmenin başlangıcında yapıldıkları yönündedir. 3. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Sözleşmenin süresinden önce feshi durumunda da talep edilemeyeceği belirtilmedikçe, bu kararlaştırma kira süresi sonunda gerçekleşecek tahliye hali için öngörülmüş olacağından, sözleşme süresi sona ermeden yani erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir. 4. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 15.03.2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dört katlı bina, işyeri ve depolama amaçlı kullanılmak üzere kiralanmış, sözleşmenin "Hususi Şartlar" bölümünün 3 üncü maddesinde “Kiracının mecura yaptığı ve yapacağı tadilatlara ilişkin her ne adla olursa olsun maddi talepte bulunamaz. Kiracı mecuru tam ve mükemmel bir şekilde bakıp gözetmek, kullanım dolayısıyla vuku bulacak eskime ve yıpranmaları yamanında onatıp gidermek, belli aralıklarla boya ve badanasını yapmak mükellefıyetindedir. Kiracı bundan dolayı kiralayandan hiçbir nam altında talepte bulunamaz. ” düzenlemesine yer verilmiş, kiralananın riskli … olduğu idarece tespit edilmiş ve hakkında yıkım kararı alınmış, taşınmaz kira süresi dolmadan tahliye edilmiştir. Bu durumda kira süresi dolmadığından, anılan sözleşme hükmü uyarınca faydalı ve zorunlu imaların bedelinin talep edilemeyeceği söylenmeyecektir. 5. Bunun yanı sıra 6098 sayılı Kanun'un 301 inci maddesi kapsamında kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu gibi, aynı Kanun'un 308 inci maddesine göre de kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiralananın riskli … olması hususu önemli ayıp niteliğinde bulunduğundan, davacı kiracı uğradığı kar kaybı zararını da talep edebilecektir. 6. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle 6100 sayılı Kanun'un 31 inci maddesinde hüküm altına alınan davayı aydınlatma yükümlülüğü kapsamında, birleşen 2016/786 E. sayılı davada davacı kiracının imalat bedeli ile kar kaybı taleplerinin miktarlarının ayrı ayrı açıklattırılması, ardından taraf delilleri kapsamında değerlendirme yapılması, taşınmazın tahliye tarihi ispat kuralları çerçevesinde belirlenip (kiracı tarafından yazılı delille ispatlanamaması halinde kiraya verenin kabul ettiği tarihin, böyle bir tarih olmaması durumunda da en geç yıkım tarihinin tahliye tarihi olduğu gözetilerek) alanında uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle taşınmazda yapılan ve sökülüp götürülemeyen, faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı düşülmüş bedelinin tüm kira süresini kapsadığı dikkate alınarak, tahliye tarihinden kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre ile orantılı olarak talep edilebilecek bedelin belirlenmesi, ayrıca davacı kiracının, benzer nitelikteki … yerini sözleşme koşullarında kiralayabileceği makul sürenin tespiti ile bu süreçte uğrayacağı kar kaybının ne kadar olacağı hususlarında alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile bu taleplerin tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; 1. Davalı … A.Ş. vekilinin asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davalara yönelik temyiz isteminin ayrı ayrı miktardan REDDİNE, 2. Davacı … A.Ş. vekilinin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 3. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesinin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya ilişkin kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 3- Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının birleşen 2016/786 E. sayılı dava yönünden 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı … A.Ş. yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2024/114 E.  ,  2024/4240 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/921 E., 2023/1971 K. Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece; davalılardan … Gayrimenkul Emlak Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti.ne yönelik davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalılar yönünden tazminat talebinin reddine, maddi tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı davacı vekili, davalılardan … vekili, dahili davalılar …, …, … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalılardan …, …, … ile … arasında dükkan vasıflı taşınmazın kiralanmasına ilişkin 01.07.2005 tarihinden bu yana sözleşme bulunduğunu, lokanta olarak işletilmek üzere kiralanana ciddi bir tadilat yapıldığını, ticari demirbaş ve emtia alındığını, davalılardan … şirketi tarafından gönderilen 17.06.2014 tarihli ihtar ile kiralanana ilişkin İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce riskli yapı tespiti yapıldığı, yıktırılacağı dolayısıyla tahliye edilmesi gerektiğinin bildirilmesi üzerine 07.07.2014 tarihinde kiralananın tahliye edildiğini, sözleşme süresinden önce kiralananın tahliye edilmesi nedeniyle sökülmesi mümkün olmayan ve işyerinin yıkımı nedeniyle uğranılacak olan zararın delil tespiti ile 82.170,00 TL olduğunun belirlendiğini, önceki kiracıya da 300.000,00 TL hava parası ödendiğini, demirbaş malzemenin yaklaşık kıymetinin de 300.000,00 TL civarında olup depoda atıl vaziyette ve kullanılamaz durumda bulunduğunu, söz konusu menfi zararlardan kusuru nedeniyle davalıların sorumlu bulunduğunu ileri sürerek; şimdilik 10.000,00 TL maddi, 10.000,00 TL manevi tazminatın 07.07.2014 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 27.05.2022 tarihli dilekçe ile maddi tazminat yönünden talebini 37.291,29 TL'ye artırmıştır. II. CEVAP 1. Davalılar … ve … …; riskli yapı tespit başvurusunun yeni malik tarafından yapıldığını, tadilatlar sonrasında kiralananın yaklaşık on yıl kullanıldığını, sözleşmenin haksız feshi söz konusu olmadığından taleplere ilişkin koşulların oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir. 2. Davalılar … ve … vekili; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, taşınmazın satıldığını, taraflar arasında devam eden kira sözleşmesi bulunmadığından kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, davanın belirsiz alacak davası ya da kısmi dava olarak açılmasında davacının hukuki yararı olmadığını, riskli yapı tespit başvurusu yeni malik tarafından yapıldığından kiralananın riskli yapı statüsüne alınmasında müvekkillerinin kusurunun bulunmadığını, 2005 yılında işletme için yapılan tadilatların rayiç değerlerinin talep edilmesinin mümkün olmadığını, masraflara ilişkin belge de sunulmadığını, sözleşmede yapılan masrafların talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, delil tespiti raporunu kabul etmediklerini, kiralanan yıllardır kullanıldığından yapılan tadilatların değer kaybettiğini, kaldı ki taşınmaza değer katmayıp iş ve işletme için yaptırıldıklarını, hava parasına ilişkin talebin soyut olduğunu, manevi tazminat koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 3. Davalı Şirket, davaya cevap vermemiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkemece verilen 14.04.2016 tarihli ve 2014/609 E., 2016/298 K. sayılı kararla; davalılar …, … … ve … aleyhine açılan davanın taraf sıfatı yokluğundan reddine, diğer Şirket ve … aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Dairece verilen 27.03.2019 tarihli ve 2017/6451 E., 2019/2676 K. sayılı ilamla; davacının sair temyiz itirazları reddedilerek, davalı Şirketin 24.05.2013 tarihinde kiralananı olduğu haliyle görerek satın aldığından davanın husumetten reddine karar verilmesi gerekirken esastan reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, taşınmazın önceki malikleri olan diğer davalılar …, …, … ve … … sebepsiz zenginleşen olduklarından faydalı ve zorunlu imalatlara yönelik delilleri toplanarak faydalı ve zorunlu imalat bedeli yönünden bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, karar bozulmuştur. B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kabulüne, 10.000,00 TL'nin dava tarihinden, 27.291,29 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar …, … …, … ve … mirasçıları dahili davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuran Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalılardan … vekili ve dahili davalılardan …, … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; manevi tazminat isteminin reddine karar verilmesinin doğru olmadığını, davalı şirket taşınmazı satın alması ve kira sözleşmesine halef olması nedeniyle maddi tazminattan sorumluluğu bulunduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir. 2. Dahili davalılar …, …, … vekili; faydalı ve zorunlu imalat bedeli yönünden bozmaya uygun ilave delil toplanılmadığını, emsal bozma ilamının dikkate alınmadığını, dava dilekçesindeki talebe göre hükmedilen bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi doğru olmadığı gibi hisseye göre paylaştırma yapılmamasının, davacı 01.01.1993 tarihinden beri kiracı olduğunu belirttiği halde akit başlangıç tarihinin 01.07.2005 tarihi alınarak hesaplama yapılmasının da doğru olmadığını, davacı tarafça masraflara ilişkin belge sunulmadığını, bilirkişi tarafından belirlenen bedele KDV eklenemeyeceğini, kira süresine göre masrafların ve eşyaların kullanım ömrünü tamamladığını, riskli yapı kararı üzerine yıkım gerçekleştiğinden müvekkillerine kusur atfedilemeyeceğini, yıkım tarihinde murisin malik olmadığını, delil tespit raporu esas alınarak düzenlenen raporun kabul edilemeyeceğini, sökülüp götürülen malzemelerin ikinci el fiyatlarının hesaplamadan düşülmesini, yine yıpranma bedeli oranının düşük hesaplandığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. 3. Davalı … vekili; bozma ilamına uyulduğu halde gereğinin yerine getirilmediğini, faydalı imalatlara ilişkin belge, fatura ve her türlü delil toplanması gerektiği halde davacı tarafça somut bir delil ibraz edilmediğini, kiralananın mülkiyetinin davalı şirkete ait olduğunu, tazminatın taşınmazdaki pay oranına göre hüküm altına alınmadığını, riskli yapı kararının alınmasında müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, maliyet hesabında 2014 yılının gözetilemeyeceğini, lüks ve sökülüp götürülen imalat kalemlerinin hesaplamaya dahil edildiğini, arızalı olan otomatik kepengin faydalı imalat olarak kabul edilemeyeceğini, yıpranma payı oranının düşük hesaplandığını, ekonomik ömrünü tamamladığından sebepsiz zenginleşmenin kabul edilemeyeceğini, hesaplamaya KDV'nin dahil edilemeyeceğini, emsal dosyadaki bozma ilamının dikkate alınması gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalatlar bedelinin tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 530 uncu maddesi. 2. 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı. 3. Değerlendirme Mahkemece uyulan bozma ilamında gösterilen şekilde yapılan inceleme ve araştırma sonucunda, yine o ilamda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiği, bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşen ve usuli kazanılmış hak durumunu oluşturan kısımlar hakkında yeniden inceleme yapılamayacağı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan nedenlerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine, peşin alınan temyiz harcının da istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 11.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2022/241 E.  ,  2022/1692 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 49. HUKUK DAİRESİ İLK DERECE MAHKEMESİ : İSTANBUL 10. SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı ile 30/12/2012 tarihli ve beş yıllık kira sözleşmesi imzaladığını, sözleşme devam ederken kiralanan yer ile ilgili riskli yapı tespiti işlemi yapılması ve sonrasında davalı tarafın sorumluluklarını yerine getirmemesi sebebiyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, bu işlem nedeniyle uğradığı zararlardan TBK'nın 301. maddesi gereği davalının sorumlu olduğunu ileri sürerek; şimdilik 10.000 TL maddi zararının davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı; kendisine atfedilecek hiçbir kusurlu davranışın bulunmadığını, yıkım kararını ilgili Belediyenin verdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesince; taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve kiralananın tahliyesinde davalının kusurunun bulunmadığı, kira akdinin yapılması sırasında yapının riskli olduğunun davacı tarafından biliniyor olması ve TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince tahliye neticesinde oluşan zararların talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. Bölge adliye mahkemesince; kiralananın 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı ilan edilerek yıkılmasına karar verilmesi ve yapılan tadilat ve imalatların binanın güçlendirilmesine bir katkısının olmaması karşısında kiraya verenin sebepsiz olarak zenginleştiğinden ve davacı tarafından yapıldığı belirtilen kaçak imalatların masraflarının talep edilemeyeceği, ayrıca dosyadaki mevcut tapu, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün yazıları, taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve tahliyesinde davalının kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2) Davacının faydalı ve zorunlu masraf ve kar kaybına ilişkin tazminat taleplerine gelince; taraflar arasında imzalanan 30/12/2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile sözleşmeye konu işyeri davacıya bakkal olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir. Eyüp Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 21/10/2013 tarihli davalı malike yazdığı yazıda, yapının riskli yapı olduğu ve 60 gün içinde yıkılması gerektiğinin bildirilmesi üzerine, davalı tarafından keşide edilen 19/04/2013 tarihli ihtarname ile durum davacıya bildirilmiş ve kiralananın tahliye edilmesi istenmiştir. Davacı, açmış olduğu işbu davada; kira sözleşmesinin yapılmasından kısa bir süre sonra alınan yıkım kararı gereği kiralananın tahliye edilmesinden kaynaklanan zararlarını talep etmektedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü gereği, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu'nun 304. maddesi uyarınca, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK'nın 307. maddesi uyarınca da, kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK'nın 308. maddesinde kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir. Somut olayda; her ne kadar mahkemece taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve kiralananın tahliyesinde davalının bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de, kiralananın sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, taşınmazının hukuki ve fiili durumundan davacının haberdar olmaması kiraya verenin sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir. Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar ile mahkum kaldığı kâr kaybını davalıdan istemekte haklı olduğu gözönüne alınarak, öncelikle davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin maddi tazminat talepleri açıklattırılarak, tarafların buna ilişkin tüm delillerinin toplanması, sözleşme hükümlerinin de değerlendirilmesi suretiyle davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak hesaplanması ve ayrıca kiracının aynı niteliklerde bir taşınmazı kiralaması için gereken makul süre tespit edilerek bu süre kadar mahrum kalınan kârın belirlenmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 01/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu

MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. 6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi