Kentsel dönüşüm sürecinde inşaatın durması veya yarım kalması durumunda arsa sahipleri; inşaat seviyesinin ve eksikliklerin delil tespitiyle belirlenmesi, müteahhide noter ihtarnamesi çekilmesi, sözleşmenin tasfiyesi ve tazminat taleplerinin ileri sürülmesi gibi hukuki adımları izleyebilir.
İnşaatın Durumunun ve Seviyesinin Tespiti
İnşaatın yarım kalması halinde atılacak ilk adım, yapının fiziki durumunun resmi olarak kayda geçirilmesidir. Mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılarak veya uzman raporu alınarak inşaatın tamamlanma seviyesi, yapılan imalat oranı, eksik işler, kaba inşaat, taşıyıcı sistem veya tesisattaki ayıplı işler ve inşaatın tamamlanması için gereken maliyet net biçimde belirlenmelidir. Bu tespit, sonradan talep edilecek ayıplı iş bedelleri ve tamamlama maliyetleri açısından temel dayanak oluşturur.
Müteahhide İhtarname Gönderilmesi ve Ek Süre Değerlendirmesi
İşin durdurulması veya teslim süresinin aşılması durumunda müteahhide noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi gerekir. Bu ihtarnamede müteahhidin sözleşmeye aykırı davrandığı, işi durdurduğu, inşaatı tamamlamadığı veya teslim süresini aştığı açıkça bildirilmelidir. Sözleşmenin feshinden önce ek süre verilmesinin gerekip gerekmediği ise somut durumun özelliklerine bağlıdır; sözleşmede kesin teslim tarihi öngörülmüşse ya da müteahhit işi açıkça terk etmişse veya iflas gibi tamamlama imkanının kalmadığı durumlar mevcutsa ek süre zorunluluğu ayrıca değerlendirilir.
Mevcut Sözleşmenin Hukuki Durumu ve Fesih Süreci
İnşaatın başka bir müteahhitle tamamlanması veya maliklerce devam ettirilmesi düşünülüyorsa, mevcut müteahhitle akdedilmiş bulunan sözleşmenin hukuki durumu netleştirilmelidir. Fesih veya tasfiye işlemleri usulünce tamamlanmadan yeni bir yükleniciyle sözleşme yapılması ciddi hukuki riskler barındırır. İnşaat belirli bir seviyeye ulaşmışsa fesih durumunda müteahhidin yaptığı işlere yönelik talepleri ortaya çıkabilir; müteahhide önceden arsa payı veya tapu devri yapılmışsa feshin ardından tapu iptali ve tescil talepleri gündeme gelir.
İhtiyati Tedbir ve Teminatların Kullanılması
Yarım kalan inşaatlarda taşınmazın üçüncü kişilere satılması, ipotek tesis edilmesi veya müteahhidin mal kaçırma ihtimali bulunuyorsa dava sonuçlanıncaya kadar hakların korunması amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Ayrıca sözleşme aşamasında müteahhitten banka teminat mektubu, ipotek, kefalet veya teminat senedi gibi güvenceler alınmışsa; müteahhidin işi bırakması, süreyi aşması veya sözleşmeyi ihlal etmesi halinde, sözleşmedeki şartlar dahilinde bu teminatların nakde veya paraya çevrilmesi istenebilir.
Taşınmazın Üçüncü Kişilere Devri ve Müteahhidin İflası
Müteahhidin kendisine devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olması halinde malikler; tapu iptali ve tescil, alacak veya tazminat davaları açabilir. Bu uyuşmazlıklarda üçüncü kişilerin iyi niyet durumu, tapudaki şerhler, satış tarihi ve inşaat seviyesi önem taşır. Öte yandan müteahhidin konkordato ilan etmesi veya iflas sürecine girmesi halinde maliklerin alacak tahsili zorlaşabilir ve yüklenici aleyhine yürütülecek yasal takipler kısıtlamalara tabi olabilir.
Talep Edilebilecek Tazminatlar ve Açılabilecek Davalar
İnşaatın süresinde teslim edilmemesi veya durması halinde sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart veya gecikme bedeli talep edilebilir. Sözleşmede bu yönde özel bir hüküm yer almıyorsa genel hükümler doğrultusunda gerçekleşen zarar ispat edilerek kira kaybı ve gecikme tazminatı istenebilir. Malikler somut duruma göre sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, eksik ve ayıplı iş bedeli alacağı, cezai şart ve tazminat davaları açabilir. Bu taleplerin bir kısmı yönünden dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekebilir.
İnşaat yarım kaldığında hemen yeni bir müteahhitle sözleşme yapılabilir mi?
Mevcut müteahhitle yapılan sözleşmenin feshi, tasfiyesi veya hukuki akıbeti netleştirilmeden yeni bir müteahhitle anlaşılması veya inşaata devam edilmesi hukuki risk doğurur; öncelikle mevcut sözleşme ilişkisi sonlandırılmalıdır.
Müteahhidin inşaatı geciktirmesi halinde kira kaybı istenebilir mi?
Sözleşmede gecikme bedeli veya cezai şart kararlaştırılmışsa bu bedel talep edilebilir; sözleşmede hüküm bulunmadığı takdirde fiili zarar ispat edilerek genel hükümler kapsamında kira kaybı ve gecikme tazminatı talep edilebilir.
Müteahhide tapu devredilmişse inşaat yarım kaldığında ne yapılabilir?
Sözleşmenin feshiyle birlikte müteahhide devredilen paylar için tapu iptali ve tescil davası açılabilir; taşınmazın üçüncü kişilere devri veya ipotek riski varsa dava sürecinde hakların korunması için mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy