Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin binayı yeniden yapmasını; arsa maliklerinin de buna karşılık belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmesini konu alır.
Sözleşmenin iki yönlü niteliği
Bu sözleşme tek tipe sıkıştırılmaz. Yüklenicinin belirli bir inşaatı meydana getirmesi yönüyle eser sözleşmesine yaklaşır; arsa payının veya bağımsız bölümün devri ya da devir vaadi yönüyle de taşınmaz devrini içerir. Bu nedenle karma nitelikli bir sözleşmedir.
6306 sayılı Kanun’un düzenleme amacı
6306 sayılı Kanun, afet riski taşıyan alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin nasıl oluşturulacağını, buna ilişkin usul ve esaslar bakımından düzenlemeyi amaçlar.
Resmi şekil ve yazılı hazırlık belgeleri
Taşınmaz devri içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle bağlıdır. Uygulamada bu sözleşmenin noterde düzenleme biçiminde yapılması gerekir.
Yalnızca tarafların imzaladığı adi yazılı metin veya apartman karar defterine işlenen belge, kural olarak geçerlilik yönünden ciddi risk taşır.
Ön protokol, mutabakat yazısı, kat karşılığı anlaşma tutanağı veya apartman karar metni, somut içeriğine göre bazı sonuçlar doğurabilir. Buna karşılık asıl sözleşme resmi şekle uygun kurulmazsa geçersizlik iddiası, tapuda devir sorunu ve ifaya ilişkin uyuşmazlık ortaya çıkabilir. Hangi içeriğin hangi sonucu doğuracağı ayrıca somut metne bağlıdır.
Riskli yapı parselinde hisse çoğunluğu
Riskli yapı bulunan parselde yeniden bina yaptırılması, payların satılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yollarla yeniden değerlendirme, maliklerin hisseleri oranındaki salt çoğunluğuyla kararlaştırılabilir.
Bu karar, yapıların yıktırılmasından önce de alınabilir. Kararın konusu yine yeniden bina yaptırma, pay satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi yeniden değerlendirme usulleridir ve ölçü maliklerin hisseleri oranındaki salt çoğunluktur.
Karara katılmayan malike teklif
Salt çoğunlukla kabul edilen sözleşmede karara katılmayan maliklere, kararın ve anlaşma şartlarının yer aldığı teklif usulüne uygun biçimde bildirilmelidir. Teklifi incelemeyen veya kabul etmeyen malikin arsa payı, bunun üzerine satışa konu edilebilir.
Teklif noter aracılığıyla veya muhtarlık ilanıyla bildirilebilir. Süresinde kabul edilmemesi halinde hisselerin satışa çıkarılması gündeme gelebilir.
Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tesisi
6306 sayılı Kanun uygulamasında kat karşılığı inşaat sözleşmesine ya da kat karşılığı temlik sözleşmesine dayanılarak kat irtifakı veya kat mülkiyeti hak sahipleri adına kurulabilir. Bunun için sözleşmede hak sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir.
Yükleniciden kaynaklanan nedenle fesih
Yükleniciden kaynaklanan sebeplerle belirli şartlar oluşursa, sözleşmenin feshine hisseler oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar verilebilir. Bu imkân, her uyuşmazlıkta kendiliğinden işleyen genel bir fesih sonucu değildir; belirli şartların gerçekleşmesine bağlıdır.
Güncel uygulamada süreç tek bir fesih beyanından ibaret görülmez. İdari başvuru, tespit, yükleniciye süre verilmesi ve kanuni şartların değerlendirilmesi aşamaları birlikte ele alınır.
Eksik imalat ile ayıplı imalat ayrımı
Eksik imalat, sözleşmede yapılması kararlaştırılan işin hiç gerçekleştirilmemesidir. Ayıplı imalat ise işin yapılmış olmasına rağmen sözleşmeye, teknik şartnameye, projeye, ruhsata ya da objektif kalite ölçülerine uygun düşmemesidir.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi şekilde yapılır?
Taşınmaz devri içeren sözleşme resmi şekle bağlıdır. Uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Apartman karar defterindeki yazı sözleşmenin yerine geçer mi?
Karar defterine yazılan veya yalnızca taraflarca imzalanan belge, kural olarak geçerlilik bakımından ciddi risk taşır. Somut içeriğine göre bazı sonuçlar doğurabilse de asıl sözleşmenin resmi şekle uymaması geçersizlik, tapu devri ve ifa uyuşmazlığı yaratabilir.
Karara katılmayan malikin payı kendiliğinden satılır mı?
Hayır. Önce karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun bildirilmelidir. Teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payının satışı gündeme gelebilir.
Teklif nasıl bildirilebilir?
Teklif noter yoluyla veya muhtarlık ilanıyla bildirilebilir. Süresinde kabul edilmezse hisseler satışa çıkarılabilir.
Yıkımdan önce de çoğunluk kararı alınabilir mi?
Evet. Riskli yapı parselinde sayılan yeniden değerlendirme usulleri, yapılar yıktırılmadan önce de hisseler oranındaki salt çoğunlukla kararlaştırılabilir.
Yükleniciden kaynaklanan fesih tek bildirimle tamamlanır mı?
Hayır. Belirli şartlar varsa hisseler oranında salt çoğunlukla fesih kararı alınabilir; güncel uygulamada ise idari başvuru, tespit, süre verme ve kanuni şartların değerlendirilmesi aşamaları birlikte ele alınır.
Eksik imalat ile ayıplı imalat aynı mıdır?
Hayır. Eksik imalatta kararlaştırılan iş hiç yapılmamıştır. Ayıplı imalatta iş yapılmış, fakat sözleşme, teknik şartname, proje, ruhsat veya objektif kalite ölçülerine uygun değildir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy