Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hak Sahipliğinin Belirlenmesi
Deprem sonrası bina yıkıldığında hak sahipliği tartışması bağımsız bölümün metrekaresi üzerinden değil, arsa payı üzerinden yürütülür. Yeni yapılacak binada kimin ne kadar hak sahibi olacağı ve müteahhitle akdedilecek sözleşmede hangi bağımsız bölümün alınacağı arsa payı esas alınarak belirlenir.
Bağımsız bölümün fiilen büyük olması veya kat konumunun avantajlı bulunması yeni projede kendiliğinden hak kazandırmaz. Tapu kütüğünde arsa payı düşük gösterilmişse yeni projede hak sahibine verilecek pay da düşük kalır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Bakımından Arsa Payının Niteliği
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/1 uyarınca kat mülkiyeti; arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Kanunun 3/2 maddesi uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı biçimde projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 3Kaynağı aç
Arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olan kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kanundaki şartlar çerçevesinde resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de gerçekleştirilebilir.
Fiili Durum ile Tapu Kaydı Arasındaki Uyuşmazlıklar
Bağımsız bölümlerin kullanım metrekaresi, baktığı cephe veya dükkan gibi vasıfları farklı olmasına rağmen tapuda arsa paylarının eşit yazılmış olması hak sahipleri aleyhine sonuçlar doğurur. Bina yıkılıncaya kadar bu fark önemsenmeyebilir; ancak yeni proje yapılırken dağılım arsa payına göre yürütüldüğünde bazı maliklerin bağımsız bölümleri belirgin şekilde küçülebilir. Tapudaki oran belirleyici olduğundan, sonradan taşınmazın daha büyük olduğu yönündeki iddialar hukuki sonuç doğurmaz.
Yeni projede bağımsız bölüm dağıtımı arsa payı oranına göre yapıldığında arsa payının hatalı olması daha küçük daire verilmesine, kat konumunun değişmesine, dükkan hakkının azalmasına ve hak kaybının kalıcı hale gelmesine yol açabilir. Sözleşme imzalandıktan sonra bu yanlışlıkların düzeltilmesi hukuken daha karmaşık hale gelir. Hak kaybı inşaat aşamasında başlamakta, yıkım sonrasında teknik tespitin güçleşmesi uyuşmazlığı derinleştirmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve İspat Şartları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/2 uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep edebilir. Arsa payının kat irtifakının kurulduğu tarihteki değere göre belirlenmesi zorunlu olup o tarihte değerle orantısız tahsis yapılmışsa düzeltme davası açılabilir. Bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle kural olarak değiştirilemez; Kanunun 44. maddesi hükmü bu kuralın istisnasıdır.
Arsa payının düzeltilmesi yargılamasında mahkeme kat irtifakı kurulurken esas alınan değeri tespit etmek zorundadır. Belediye ve tapu idarelerinden resmi belgelerin celbiyle mukayeseli ve somut bilirkişi incelemesi yapılması gerekir; soyut ve genel ifadeli raporlara dayanılarak hüküm kurulamaz.
Dava Öncesi Hazırlık ve Belge Temini
Arsa payı düzeltme davalarının sağlıklı yürütülebilmesi için ilk arsa payı dağılım listesi, belediye onaylı mimari projeler, yapı ruhsatı ve tescil belgeleri ile tapu sicil kayıtlarına ulaşılması gerekir. Bina yıkıldıktan sonra özellikle eski yapılarda belediye arşivlerindeki eksiklikler sebebiyle evrak temini güçleşebileceğinden, davanın bina henüz ayaktayken ikame edilmesi stratejik olarak daha güvenlidir.
Kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde hak kaybını önlemek için tapu kayıtları incelenmeli, arsa payları karşılaştırılmalı ve bir oransızlık görülmesi halinde bina yıkılmadan önce hukuki süreç başlatılmalıdır.
Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılabilir mi?
Bina yıkıldıktan sonra da arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir. Ancak teknik tespit daha zor hale geldiğinden ispat yükü ağırlaşır ve uyuşmazlık derinleşebilir.
Dairenin metrekaresinin büyük olması yeni projede daha büyük hak sağlar mı?
Bağımsız bölümün fiilen büyük olması veya avantajlı konumda bulunması yeni projede kendiliğinden hak kazandırmaz. Yeni yapıda hak sahipliği metrekare üzerinden değil tapudaki tescilli arsa payı üzerinden yürütüldüğünden tapudaki oran belirleyicidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy