Salt Çoğunluk Kuralı ve Arsa Payı Oranı
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu parsellerde ya da riskli alan ve rezerv yapı alanlarında dönüşüm kararları, maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınabilmektedir. Alınan bu karara katılmayan maliklerin arsa payları ise rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satışa konu olabilmektedir.
Kentsel dönüşüm kararlarında aranan salt çoğunluk kuralı, bağımsız bölüm veya malik adedine göre değil, arsa payı ve hisse büyüklükleri esas alınarak tespit edilir. Dolayısıyla parseldeki maliklerin sayısal çoğunluğunun projeye onay vermesi tek başına yeterli görülmeyebilir; onay veren paydaşların toplam hisse oranı yarıyı aşmadığı takdirde yasal çoğunluğun oluşmadığı kabul edilebilir.
Karara Katılmayan Maliklere Teklif Bildirimi
Karara katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilir ve teklifin incelenmesi ile kabul edilmesi için 15 günlük süre tanınır. Bu bildirime rağmen karara katılmayan maliklerin hisseleri satış sürecine konu edilir.
Alınan karara iştirak etmeyen paydaşlara anlaşma koşullarını barındıran teklifin tebliği noter vasıtasıyla yapılabileceği gibi muhtarlık bünyesinde 15 gün müddetle ilan asılması suretiyle de tamamlanabilir. Açık artırmanın gerçekleştirileceği zaman ve mekân bilgileri de muhtarlık ilanının yanı sıra e-Devlet Kapısı üzerinden ilgililerin bilgisine sunulabilir.
Satış Başvurusu ve Değer Tespiti Aşamaları
Karara katılmayan malikin arsa payı, salt çoğunluk kararının alınmasıyla kendiliğinden satışa çıkmaz. Sürecin işletilebilmesi için ayrıca idareye başvuru yapılması, gerekli belgelerin hazırlanması, değer tespitinin gerçekleştirilmesi ve açık artırma prosedürünün yürütülmesi gerekir.
Riskli yapılarda muhalif kalan paydaşların hisselerinin satış prosedürüne konu edilmesi bakımından yapının fiilen yıkılmış bulunması her zaman zorunlu bir ön koşul olarak aranmayabilir. Süreç, salt çoğunluk kararının usule uygun şekilde alınması ve muhalif paydaşlara tekliflerin tebliğ edilmesi adımları izlenerek yürütülebilir.
Satışı talep edilen hisselere ilişkin bilgiler ve açık artırma sonrasındaki veriler, ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden güncel tapu kayıtlarıyla ilişkilendirilerek işlenir.
Açık Artırma Usulü ve Mülkiyetin Devri
Karara katılmayan maliklerin arsa payları, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
İlk açık artırmada diğer paydaşlara satışın tamamlanamaması halinde riskli binalarda, çoğunluk mutabakatına katılan paydaşlara yahut yapılan sözleşme şartlarını aynen kabul eden üçüncü şahıslara temlik gerçekleşene dek artırma süreci yinelenebilir.
Satılan taşınmazın satış bedeli malik adına açılacak banka hesabına yatırılır. Taşınmazın tapu kütüğündeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, tescil sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.
Arsa payı satışının tamamlanmasının ardından, satılan hissenin mülkiyeti satın alan kişi veya idare adına resen tescil edilir.
Yargı Yolu ve İptal Kararının Sonuçları
Kentsel dönüşümde arsa payı satışına karşı yalnızca dava açılması, idari ve tescil işlemlerini her durumda kendiliğinden durdurmayabilir. Bu doğrultuda somut olayın koşullarına göre yürütmenin durdurulması veya ihtiyati tedbir niteliğindeki taleplerin mahkemeden istenmesi değerlendirilmelidir.
Arsa payı satışının yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, taşınmaz bir üçüncü kişiye devredilmemişse veya eski malik adına tescili hukuken yahut fiilen imkânsız hale getiren bir işlem tesis edilmemişse, yetkili idarenin bildirimi üzerine mülkiyetin eski malik adına resen tescili gündeme gelebilir.
Kentsel dönüşümde arsa payı çoğunluğu nasıl hesaplanır?
Salt çoğunluk, yapıdaki maliklerin kişi sayısına göre değil, genellikle paydaşların sahip oldukları arsa payı veya hisse oranına göre hesaplanır.
Karara katılmayan malike teklifi kabul etmesi için ne kadar süre verilir?
Karara katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin incelenmesi ve kabul edilmesi için 15 günlük süre tanınır.
Dönüşümde hisse satışına karşı dava açılması işlemi durdurur mu?
Yalnızca dava açılması arsa payı satışını her durumda kendiliğinden durdurmayabilir; somut olayın niteliğine göre mahkemeden yürütmenin durdurulması veya ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilir.
Satılan payın üzerindeki ipotek ve hacizler nasıl sonuç doğurur?
Satış bedeli malik adına açılan banka hesabına yatırılır ve tapu sicilindeki haciz, ipotek ya da intifa gibi takyidatlar bu bedel üzerinde devam eder.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy