Yabancı yatırımcılar kentsel dönüşüm kapsamında geliştirilen projelerde doğrudan yatırımcı veya müteahhit sıfatıyla yer alabilirler. 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu uyarınca yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit haklara sahiptir. Proje geliştirme, inşaat ve mülkiyet edinme süreçlerinde eşit muameleye tabi olan yabancı yatırımcılar kamu ihalelerine katılabilir ve özel sektörle ortaklık kurabilirler. Bununla birlikte taşınmaz edinimi, imar izinleri ve özel mülkiyet sınırlamalarında idari uygulamada farklılıklar görülebilmektedir.
6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Süreçleri
Kentsel dönüşüm projeleri temel olarak Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülür. 6306 sayılı Kanun; riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları tanımları getirerek devletin bu alanlardaki müdahale ve yeniden yapılandırma yetkisini düzenler. Kentsel dönüşüm projeleri için riskli yapı raporu, yıkım izni, yeni yapı ruhsatı ve imar planı tadilatı gibi süreçlerin tamamlanması gerekmektedir.
Taşınmaz Edinimine İlişkin Yasal Sınırlamalar
Türkiye sınırları içinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mülkiyeti edinmesi kural olarak mümkün kılınmışken; askeri yasak sahalar, özel güvenlik bölgeleri ve tarımsal alanlar bakımından çeşitli yasal sınırlandırmalar getirilmiştir. Yabancı şirketlerin gayrimenkul edinim işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü denetimi altında yürütülür ve yatırımın özelliğine göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idarelerin iznine tabi olabilir. Ayrıca yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinebilmeleri amacıyla şirket ana sözleşmelerinde gayrimenkul edinimi faaliyetinin açıkça belirtilmiş olması ve askeri yasak ile özel güvenlik bölgelerindeki edinimler için gerekli izinlerin alınması şart koşulmuştur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Vergilendirme
Yabancı yatırımcıların katıldığı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu'na uygun hazırlanması, tapuda resmi şekilde düzenlenmesi ve cezai şart, iptal, gecikme, mücbir sebep ile teminat hükümlerini içermesi şarttır. Kat karşılığı projelerde elde edilen gelir katma değer vergisi, gelir veya kurumlar vergisi ile damga vergisi gibi kalemlere tabidir. Türkiye ile yatırımcının ülkesi arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması bulunması halinde bazı vergilerden istisna veya iade mümkündür. Ayrıca kentsel dönüşüm projeleri katma değer vergisi istisnası, harç muafiyeti ve yapı ruhsatı kolaylıkları gibi teşviklerden yararlanabilmekte, yabancı yatırımcılar da bu teşviklerden yerli yatırımcılarla eşit şekilde faydalanabilmektedir.
Karşılaşılabilecek Hukuki, İdari ve Finansal Riskler
6306 sayılı Kanun gereğince kamu yararı gerekçesiyle gerçekleştirilen kamulaştırma işlemlerinde yetersiz tebligat yapılması, taşınmaz bedelinin tespiti ve tahliye süreçleri yatırımcılar bakımından risk teşkil edebilmektedir. Yerel idarelerin imar planlarında gerçekleştirebileceği ani değişiklikler ise projenin ekonomik fizibilitesini olumsuz yönde etkileyebilir. Ortaklık uyuşmazlıkları veya sözleşmeye aykırılık durumlarında Türk Borçlar Kanunu ile Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde hak arama yolları bulunmakla birlikte yargılamaların uzun sürmesi bir risk unsuru oluşturmaktadır. Bunun yanı sıra kira getirisine dayanan kentsel dönüşüm projelerinde işlemlerin Türk Lirası üzerinden yürütülmesi kur dalgalanmalarından kaynaklı finansal zararlara yol açabilmektedir.
Yabancı yatırımcılar kentsel dönüşüm teşviklerinden faydalanabilir mi?
Kentsel dönüşüm projeleri katma değer vergisi istisnası, harç muafiyeti ve yapı ruhsatı kolaylıkları gibi teşviklerden yararlanabilmekte olup yabancı yatırımcılar bu teşviklerden yerli yatırımcılarla eşit şekilde faydalanabilir.
Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi hangi şartlara bağlıdır?
Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinebilmesi için ana sözleşmelerinde gayrimenkul edinimi faaliyetinin tanımlı olması gerekir; askeri yasak bölgeler ve özel güvenlik bölgelerinde ise taşınmaz edinimi izne tabidir.
Kentsel dönüşüm projelerinde hangi idari süreçler yürütülür?
Kentsel dönüşüm projeleri için riskli yapı raporu, yıkım izni, yeni yapı ruhsatı ve imar planı tadilatı gibi süreçlerin tamamlanması gerekmektedir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy