Kadastro Kanununun Amacı ve Hazırlık İşlemleri
3402 sayılı Kadastro Kanununun gayesi, ülke koordinat sistemini referans alan kadastral veya topoğrafik haritalar vasıtasıyla taşınmazların sınırlarını ve hukuki durumlarını tespit etmek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu kütüğünü tesis etmek ve mekansal bilgi sistemine zemin hazırlamaktır. Kadastro çalışma alanı sınırlarının belirlenmesi, tutanak tanzimi, kontrol, komisyon işleyişi, ilanlar ve sayısallaştırma gibi teknik ve idari hususlar çıkarılacak yönetmeliklerle düzenlenir.
Kadastro faaliyetine girişilmesi kararlaştırılan bölgeler en az bir ay önceden Resmî Gazete, radyo veya televizyon vasıtasıyla, bölge merkezi ile bağlı ilde bir yerel gazete ve bir internet haber sitesinde duyurulur ve alışılmış araçlarla ilan edilir. Kadastro teknisyenleri ise çalışma yürütecekleri mevki veya adaları en az yedi gün önceden ilgili yerleşim biriminde mutat vasıtalarla ilan ettirir. Çalışmalara üç aydan uzun süre ara verilmesi durumunda bu ilanın yenilenmesi gerekir.
Kadastro sürecinde tarafsızlığın muhafazası amacıyla bilirkişiler ve kadastro görevlileri bakımından yasaklar öngörülmüştür. Bilirkişiler; kendilerine, eşlerine, alt ve üst soylarına, kardeşlerine, kardeşlerinin çocuklarına, eşlerinin alt ve üst soylarına ait veya bu kişilerin hak iddiasında bulunduğu taşınmaz tespitlerinde görev alamayacağı gibi aralarında dava bulunan kimselerin tespitlerinde de dinlenemez. Aynı sınırlamalar muhtar, kadastro teknisyeni ve diğer görevliler için de tatbik edilir. Görevlendirilen yerlere geçerli bir özrü olmaksızın gelmeyen bilirkişi ve tanıklara idari para cezası tatbik edilir; haklı bir engelin varlığı durumunda ise tatbik edilen para cezası kaldırılır.
Taşınmazların Tespiti ve Zilyetlik Yoluyla Kazanım Şartları
Tapuda kayıtlı olan bir taşınmazda zilyet, söz konusu malı tapu kaydı sahibinden, mirasçılarından veya temsilcilerinden tapu dışı bir işlemle elde ettiğini bu kişilerin beyanları, yazılı delil, tanık veya bilirkişi anlatımıyla ispat ederse ve en az on yıl müddetle nizasız, fasılasız ve malik sıfatıyla zilyetliğini sürdürmüşse taşınmaz zilyet adına tespit edilir. Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hükmedilmiş olması veya tapu kütüğünden malikinin belirlenememesi durumunda ise aralıksız ve çekişmesiz yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla zilyet olan şahıs adına tespit yapılır.
Orman niteliği taşımayan, kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve Devletin hüküm ve tasarrufundaki arazilerden emek ve masraf sarfıyla tarıma uygun duruma getirilen taşınmazlar, 14. maddedeki şartların mevcudiyeti hâlinde ihya edenler ya da halefleri adına tespit edilir; bu şartlar gerçekleşmemişse Hazine adına tespit işlemi yürütülür. Ancak il, ilçe ve kasabaların imar planı sınırları içerisinde bulunan arazilerde imar ve ihya hükmü uygulama alanı bulmaz.
Orta malları, kamu hizmet malları, ormanlar, Devletin tasarrufu altında bulunup kamu hizmetine tahsis edilen sahalar ile yasal düzenlemeler gereğince Devlete intikal eden taşınmazlar, tapu kütüğüne kayıtlı bulunsun ya da bulunmasın kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz. Taşınmaz üzerinde malik haricindeki bir şahsa veya müşterek maliklerden birine ait muhdesat mevcutsa bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.
İkinci Kadastro Yasağı ve Kapsam İstisnaları
Daha önce sınırlandırma, tespit veya tescil işlemleri tamamlanmış alanlarda kural olarak yeniden kadastro icra edilemez. Böyle bir yer ikinci defa kadastroya tabi tutulursa yapılan bu ikinci işlem tüm neticeleriyle hükümsüz kabul edilir ve Türk Medeni Kanununun 1026. maddesi hükümleri uygulanır; süresinde dava açılmadığı takdirde tapu sicil müdürlüğünce ikinci kadastro re'sen iptal edilir.
Yeniden kadastro yasağının belirli yasal istisnaları mevcuttur. 3402 sayılı Kanunun 22. maddesinin ikinci fıkrasının bentlerinde düzenlenen harita düzeltmesi, tapu tahriri, yenileme ve 2981 sayılı Kanun kapsamındaki sahalarda birinci fıkradaki yasak tatbik edilmez. Bununla birlikte, kooperatif, şirket veya tüzel kişiliği bulunmayan toplulukların birden çok tesis inşa ettiği taşınmazlarda temsilcilerin talebi doğrultusunda amaca uygunluk temini için ikinci kez kadastro yapılabilmektedir.
Kadastro Mahkemesinin Görev Sınırı ve Yargılama Usulü
Kadastro sonuçları müdürlükte ve mahalle veya köy muhtarlığında otuz gün süreyle askı cetvelleri vasıtasıyla ilan edilir; hak iddia edenlerin ilan müddetince kadastro mahkemesinde dava açma hakkı vardır. 3402 sayılı Kanunun 26. ve 40. madde hükümleri saklı kalmak koşuluyla, tutanağın tanzim edildiği tarihten, tutanak sonradan tamamlanmış veya tashih edilmişse o tarihten sonra meydana gelen haklara yönelik talepler ile taksim, ortaklığın giderilmesi ya da muhdesatın kaldırılması niteliğindeki yenilik doğurucu talepler kadastro mahkemesinin görevi kapsamında yer almaz.
Mahalli hukuk mahkemelerinde görülmekte olan kadastro ile ilgili ve henüz kesinleşmemiş taşınmaz davalarında, söz konusu taşınmaz için kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte bu mahkemelerin görevi sona erer ve dava dosyaları re'sen kadastro mahkemesine devrolunur. Kadastro mahkemesinde duruşmaya gelmeyen tarafın yokluğunda muhakemeye devam edilir; tarafların hiçbiri gelmese dahi dosya işlemden kaldırılmaz, hâkim toplanması mümkün delilleri inceleyerek 30. madde hükmünce karara bağlar.
Kadastro işlemiyle oluşturulan tespit ve tescillerin iptali maksadıyla Devlet ya da kamu kurum ve kuruluşları tarafından kayıt malikine karşı açılan davalarda, davalı aleyhine vekâlet ücreti de dâhil olmak üzere yargılama masrafına hükmedilemez. Kadastro mahkemesi kararlarına, askı süresinden sonra genel mahkemelerde kadastro öncesi sebebe dayanılarak açılan davalara ve orman kadastrosu davalarına karşı değer ve miktar sınırlaması olmaksızın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre istinaf ve temyiz yoluna başvurulabilir.
Toplu Yapılar, Miras Hükümleri ve Cezai Sorumluluk
Kooperatif, şirket veya tüzel kişiliği bulunmayan şahıs topluluklarının birden çok yapı ve tesis yaparak sahip oldukları taşınmaz malların, imar veya vaziyet planları dikkate alınarak ve gerektiğinde birleştirilip parçalara ayrılarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız bölümler şeklinde tespiti yapılır. Bunun için tüzel kişilerin genel kurullarının oy çokluğu ile geçen yönetim kurulu kararı veya şahıs topluluklarında oy çokluğuyla alınan karara dayanılarak kadastro tespitleri yürütülür ve bu tespitler bütün hissedarları bağlar. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte ortaklarına yapı yapmak amacıyla kurulmuş şirketler genel kurullarının oy çokluğu kararıyla yapı kooperatifine dönüşebilir ve şirketin hak ile yükümlülükleri yeni kooperatife intikal eder.
Mirasçılardan birinin talebi üzerine tapu sicil müdürlüğü, tebligat masrafları ilgilisince karşılanmak kaydıyla diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.
Kadastro tutanaklarının düzenlenmesi sırasında sahibi olunmayan taşınmazı kendi veya başkası adına kaydettirmek veyahut bir kimseye ait yeri başkası adına yazdırmak için bilerek gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar, Türk Ceza Kanununun 206. maddesine göre cezalandırılır. Bir kimse sahibi olmadığı bir taşınmazı hile ile veya kendisine ait olmayan kayıt ve belgeler kullanarak kendisi veya başkası adına kaydettirirse, Türk Ceza Kanununun dolandırıcılık veya belgede sahtecilik suçuna ilişkin hükümlerine göre cezalandırılır.
Orman Alanları ve Özel Mülkiyete İlişkin Geçiş Kuralları
Orman Kanununun 2/B maddesi gereğince Hazine adına orman sınırları haricine çıkarılan yerlerin fiilî kullanım durumları ve mevcut muhdesat ayrıntıları beyanlar hanesine yazılarak 3402 sayılı Kanunun 11. maddesindeki askı ilanı hariç başkaca ilan yapılmaksızın öncelikle tescil işlemi yapılır ve bu tespit ikinci kadastro sayılmaz. Kadastrosu tamamlanmış alanlarda yer alan ormanların tahdidi yapılmamışsa bunlar 4. ve 39. maddeler çerçevesinde kadastroya alınır. Çıkarma işlemine karşı hak sahipleri Hazine ve Orman Genel Müdürlüğünü hasım göstererek dava açabilir; Orman Genel Müdürlüğünce açılacak davalarda ise hasım hak sahibi gerçek ve tüzel kişilerdir. Kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra Hazine hariç kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz.
Kadastro veya tapulama haritaları arazi kontrolü yapılmak suretiyle sayısallaştırılır, sonuçlar 11. madde uyarınca ilan edilir ve ilan süresinde dava açılmayan taşınmaz malların kayıtlarında gerekli düzeltme yapılır. Tapu kayıtlarında icareteyn veya mukataalı olduğuna dair vakıf şerhi bulunan taşınmazlarda 12. maddenin 3. fıkrası uygulanmaz. 766 sayılı Kanunun 37. maddesi veya 4753 sayılı Kanun uyarınca Hazine adına kaydedilen taşınmazlar iktisap şartlarına dayanılarak zilyetleri adına tespit ve tescil olunur; iskân veya toprak tevzii yoluyla verilen yerler hak sahipleri adına tescil edilinceye kadarki süre için ecrimisil alınmaz. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte Hazinenin mülkiyetinden çıkmış veya kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar hakkında bu madde uygulanmaz ve daha önce kadastrosu yapılan yerlerde talep ve dava hakkı yürürlükten itibaren iki yıl geçmekle düşer.
3402 sayılı Kanun ile 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu, 766 sayılı Tapulama Kanunu ve 1617 sayılı Kanunun 20. maddesi yürürlükten kaldırılmıştır; diğer kanunların yalnız 2613 ve 766 sayılı kanunlara yaptığı atıflar bu Kanuna yapılmış sayılır. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulmuş tapulama mahkemeleri kadastro mahkemesi adını alır ve kesin hükme bağlanmış uyuşmazlıklara bu Kanun uygulanmaz; derdest davalar ile hak düşürücü süre içinde açılacak davalarda bu Kanun hükümleri tatbik edilir. 2613 sayılı Kanun ile diğer kanunlar uyarınca özel kadastrosu yapılan ve tutanakları kesinleşmiş taşınmazlar için on yıllık hak düşürücü süre geçmişse kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde hak sahipleri dava açabilir.
Kadastro askı ilanına karşı dava açma süresi ne kadardır?
Kadastro tespit sonuçları askı cetvelleriyle müdürlükte ve muhtarın çalışma yerinde 30 gün süreyle ilan edilir; yapılan tespitlere itirazı olanlar bu ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilirler.
Daha önce kadastrosu yapılmış bir yerde ikinci kadastro yapılabilir mi?
Kadastrosu evvelce yapılan yerlerde yeniden kadastro yapılması kural olarak hükümsüzdür ve dava açılmazsa re'sen terkin edilir; ancak kanunun 22. maddesinin ikinci fıkrasındaki yenileme gibi haller ile toplu yapı niteliğindeki alanlarda talebe bağlı istisnalar saklıdır.
Kadastro duruşmasına taraflar katılmazsa dava düşer mi?
Hayır, kadastro mahkemesinde taraflardan hiçbiri duruşmaya iştirak etmese dahi dosya işlemden kaldırılmaz; hâkim mevcut ve temini mümkün olan delilleri inceleyerek kanun çerçevesinde davayı karara bağlar.
Elbirliği mülkiyeti dava açılmaksızın paylı mülkiyete çevrilebilir mi?
Mirasçılardan birinin talebi üzerine tapu müdürlüğünce yapılan tebligata diğer mirasçılarca elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik itiraz ileri sürülmez veya süresi içinde paylaşma davası açılmazsa, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek tescil edilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy