Kentsel Dönüşümde Tahliye Usulleri ve İdari Süreç
Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmazın boşaltılması iki farklı hukuki yoldan yürütülür. Bunlardan ilki, riskli yapı tespiti sonrasında idare tarafından verilen sürelerde tahliyenin yapılması ve devamında kolluk gücüyle zorla boşaltmayı kapsayan idari süreçtir. İkincisi ise kira sözleşmesine veya mülkiyet hakkına dayanılarak genel mahkemelerde açılan tahliye davalarını içeren adli süreçtir.
Riskli yapı tespitine dayalı idari tahliye mahkeme kararına dayanmaz ve idari niteliktedir. Bu işlemlere karşı açılacak davalar idari yargıda görülür. Bununla birlikte idari tahliye süreci, kira sözleşmesinin akıbeti ve tarafların tazminat talepleri bakımından adli yargı yollarına başvurulmasını engellemez.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Tahliye ve Yıkım Prosedürü
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapıların yıktırılmasında ve bunlara ilişkin alan uygulamalarında öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Kanun kapsamında riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre tanınır ve bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmadığı takdirde idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.
6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN m. 5Kaynağı aç
Riskli yapı tespitine yönelik olarak tanınan yasal sürede teknik heyet nezdinde itiraz yoluna gidilebilir. İtirazın reddedilmesi yahut başvuru yapılmaması durumunda karar kesinleşerek yıkım ve tahliyeye ilişkin süreler işlemeye başlar. Boşaltma ve yıkım işlemlerinin hak sahiplerine bildirilmesinde; tutanağın taşınmaza asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması ve mahalle muhtarlığında on beş günlük ilan usulü uygulanır. İlgili muhtarlıktaki askı süresinin bittiği gün, tüm ayni ve şahsi hak sahipleri bakımından tebligat tamamlanmış kabul edilir.
Kendilerine tanınan süre içerisinde yapının boşaltılmaması ve maliklerince yıktırma yoluna gidilmemesi durumunda, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırılması mahallî idarelerin katılımı ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Tahliye işlemi idarece mülki amir kararıyla kolluk güçleri eşliğinde uygulanır ve ardından yıkım tatbik edilir.
Riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda idarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanlar açılarak tahliye gerçekleştirilir. İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları ise hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/2 uyarınca taşınmazın yeniden inşası ya da imar gayesiyle esaslı tadilatı, büyütülmesi veya başkalaştırılması zorunlu olup bu çalışmalar esnasında kiralanan yerin kullanımı olanaksız hale geliyorsa sözleşme dava yoluyla sona erdirilebilir. Tahliye davasının dinlenebilmesi için yürütülecek faaliyetin basit nitelikteki bakım ve onarımlarla sınırlı kalmayıp taşınmazın fiziki ve işlevsel yapısını köklü biçimde dönüştüren esaslı bir inşai müdahale boyutuna ulaşması gerekir. Kiraya veren bu hakkını belirli süreli sözleşmelerde sürenin hitamında; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri ve bildirim süreleri gözetilerek saptanacak tarihten başlayarak bir aylık süre zarfında dava yoluyla kullanabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Kentsel dönüşüm projelerinde yeniden inşa ve imar gerekçesiyle açılacak tahliye davalarında mahkemeye riskli yapı raporu, yeni proje, inşaat ruhsatı ve kat malikleri kararı gibi belgeler sunularak davanın somut dayanakları ispatlanır.
Kira ilişkisine dayalı tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme ise genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tahliye Taahhütnamesi ve Zorunlu Arabuluculuk Şartı
Kentsel dönüşüm sürecinde kiralananın tahliyesi bir taahhütnameye dayandırılıyorsa taahhütnamenin geçerlilik koşullarına uyulmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş bulunması ve tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması şarttır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, 2004 sayılı Kanun kapsamında yürütülen ilamsız icra takipleri haricinde, kira akdinden kaynaklanan ihtilaflarda mahkemeye gitmeden önce arabulucuya müracaat edilmesi dava şartı olarak öngörülmüştür. Kira ilişkisine dayalı tahliye uyuşmazlıklarında söz konusu başvuru yapılmadan dava ikame edildiğinde mahkeme, şart eksikliği gerekçesiyle dosyayı esasına girmeden reddedebilir.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması durumunda düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. Bu şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden temin edilir.
Tahliye Kararının İcrası ve Kiracı Hakları
Mahkemenin tahliyeye karar vermesi tek başına taşınmazın boşaltılmasını sağlamaz; kararın icra dairesi aracılığıyla uygulanması gerekir. Tahliye hükmünü içeren ilam icra dairesine verilir ve borçlu kiracıya tahliye emri gönderilir. Süresi içinde taşınmaz boşaltılmadığı takdirde icra memurları tarafından zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
6306 sayılı Kanun m. 5/1 çerçevesinde, rızaen tahliye edilen binalardaki malikler ve kiracılar ile fiilen oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici barınma veya işyeri tahsisi imkânı verilebileceği gibi kira ya da yapım desteği de sağlanabilir. Kiracı konumundaki şahısların kira yardımı veya geçici taşınmaz tahsisi olanaklarından faydalanabilmesi, tahliye ve yıkımın gerçekleşmesinin ardından belirlenen yasal süreler içinde yetkili idareye başvuru yapmalarına bağlıdır.
Kiracının dönüşüm sonrasında inşa edilen yeni binada kanunen mutlak ve otomatik bir yeniden oturma hakkı bulunmamaktadır. Bununla birlikte kiracı ile malik arasında yapılacak yazılı protokollerle yeni binada belirli bir süreyle kiralama önceliği, bağımsız bölümün konumu veya kira bedelinin belirlenme usulü kararlaştırılabilir.
Somut olayın koşullarına göre, kiraya verenin kusurlu davranışı veya kentsel dönüşüm sürecine ilişkin bilgilendirmedeki eksikliği sebebiyle kiracının uğradığı maddi zararların tazmini talep edilebilir.
Kentsel dönüşüm tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; başvurulmadan açılan davalar mahkemece esasa girilmeden reddedilebilir.
Riskli binaların yıktırılması için maliklere ne kadar süre verilir?
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapıların yıktırılması amacıyla yapı maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre tanınır.
Kentsel dönüşümde kiracılar kira yardımı veya geçici konut alabilir mi?
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına idarece kira yardımı veya geçici konut ya da işyeri tahsisi sağlanabilir; bu haktan yararlanmak için tahliye ve yıkım sonrası belirlenen sürede idareye başvurulmalıdır.
Kentsel dönüşüm tamamlandığında kiracının yeni binada oturma hakkı var mıdır?
Kanunen kiracının yeni yapıda kendiliğinden ve otomatik bir yeniden oturma hakkı bulunmamaktadır; ancak taraflar arasında yapılacak yazılı protokolle öncelik hakkı belirlenebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy