Ortak Yerlerin Hukuki Niteliği ve Kapsamı
Kat mülkiyeti ilişkilerini düzenleyen temel kanun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Kat mülkiyetinde her kat maliki bağımsız bölümü üzerinde münhasır mülkiyete sahipken, ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet hakkı bulunur. Bu yapı gereği ortak yerler üzerinde tek başına tasarruf yapılamaz; kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde hareket edilmesi gerekir.
Bağımsız bölüm dışında kalan ve binanın korunması, kullanılması, güvenliği, estetiği ile fonksiyonunun devamı için zorunlu olan, tüm kat maliklerinin müşterek kullanımına ayrılmış kısımlar ortak yer sayılır. Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirlenebileceği gibi Kanunda sayılan yerler ve şeyler her halde ortak yer kabul edilir.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 4Kaynağı aç
Binanın temelleri, ana duvarları, kiriş, kolon ve perde duvar gibi taşıyıcı unsurları ile bağımsız bölümleri ayıran ortak duvar, tavan ve tabanlar kanunen ortak yerlerdendir. Ayrıca avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdiven ve asansörler, sahanlık ile koridorlar, genel lavabolar, kapıcı daireleri veya odaları, çamaşırlıklar, genel kömürlükler, ortak garajlar, sayaçların bulunduğu kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu, sarnıç, su depoları ve sığınaklar da kanun gereği ortak yer sayılır.
Kat maliklerinin kendi bağımsız bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisatları ile ortak şebeke ve antenler ortak yer statüsündedir. Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri de aynı niteliktedir. Sayılanların dışında kalan ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yer ve şeyler de ortak yer konusuna dahildir.
Ortak Yerlerde İnşaat, Onarım ve Değişiklik Kuralları
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımını yapmaya, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. 634 sayılı Kanunun 19. maddesi gereğince, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis veya değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 19Kaynağı aç
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, anayapıya zarar vermemek şartıyla ilgili bölüm maliklerinin ortak rızasıyla onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer maliklere karşı sorumludur.
Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Emredici Hükümler
Yönetim planı kat malikleri bakımından bağlayıcı niteliktedir; ancak emredici kanun hükümlerine, kamu düzenine, imar ve sığınak gibi özel mevzuata aykırı hükümler içeremez. Örneğin sığınak alanının yönetim planıyla dahi bağımsız bölüme çevrilmesi hukuken geçerli kabul edilmemektedir.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
Bu kapsamda düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. İcra edilebilirlik şerhi, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, taşınmazla ilgili olmayan diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden istenir.
Sulh hukuk mahkemesi taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini; arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler. Mahkeme bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi ve belge talep edebilir, gerektiğinde duruşma açabilir.
Müdahalenin Men'i, İnfaz ve Tazminat Yolları
Ortak alanların usulsüz kullanımına karşı müdahalenin men'i davası genellikle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Davacı bir veya birden fazla kat maliki ya da yönetici olabilir. Davalı taraf usulsüz kullanımda bulunan kat maliki, kiracı veya üçüncü kişi olabilir.
Usulsüz müdahalenin tespiti halinde mahkemece ilgili yapının yıkımına, sökülmesine veya kaldırılmasına hükmedilebilir. Gerekirse kararın icrası icra dairesi marifetiyle yerine getirilir. Usulsüz müdahale iddialarında fotoğraf, video, tutanak, ihtarname, kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve kararları, yönetim planı, kat mülkiyeti kütüğü kayıtları ve mimari proje gibi delillere dayanılabilir.
Haksız işgal sebebiyle mahrum kalınan kullanım bedelinin tazmini niteliğinde olan ecrimisil talebinde, her bir kat malikinin payı oranında talep hakkı bulunur. Bu tür taleplerde zamanaşımı bakımından genel olarak 5 yıllık süre dikkate alınır.
Bina veya site yöneticisi ortak yerlerin korunmasını sağlamakla yükümlüdür. Yöneticinin görevini gereği gibi yerine getirmeyerek usulsüz müdahaleye engel olmaması veya buna aracılık etmesi durumunda, diğer kat maliklerinin uğradığı zararlar yöneticiden de talep edilebilir.
İmar ve Ceza Mevzuatı Yönünden Sonuçlar
Ortak alanda ruhsatsız veya projeye aykırı yapılaşma bulunması imar mevzuatına aykırılık teşkil edebilir; bu durumda belediye tarafından yıkım ve para cezası uygulanabilir. Kullanım esnasında diğer kat maliklerinin malına zarar verilmesi halinde Türk Ceza Kanunu kapsamında mala zarar verme suçu gündeme gelebileceği gibi gürültü veya kirlilik oluşturan fiiller Kabahatler Kanunu uyarınca idari yaptırımlara konu olabilir.
Kat mülkiyetinde ortak alan uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet, 6325 sayılı Kanunun 18/B-1/c maddesi uyarınca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartıdır.
Ortak alanlarda inşaat ve tadilat için hangi nisap aranır?
634 sayılı Kanunun 19. maddesi gereğince ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya değişik renkte dış badana ya da boya yaptırılması için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması şartıyla kat maliklerinin rızası aranmaz.
Ortak alanın usulsüz kullanımı nedeniyle ecrimisil istenebilir mi?
Haksız işgal durumunda her kat maliki payı oranında ecrimisil talep edebilir ve zamanaşımı bakımından genel olarak 5 yıllık süre dikkate alınır.
Sığınak alanı yönetim planı veya kurul kararıyla başka bir amaca ayrılabilir mi?
Yönetim planı emredici mevzuata aykırı olamayacağından sığınak alanının daireye çevrilmesi hukuken geçerli sayılmaz.
Arabuluculuk anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi nereden alınır?
Taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, taşınmazla ilgili olmayan anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy